地下車庫分計(jì)容和不計(jì)容，計(jì)容相應(yīng)可以辦理產(chǎn)權(quán)，不計(jì)容，相應(yīng)不能辦理產(chǎn)權(quán)；地下車庫又可分人防停車位和非人防停車位；轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的又分轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓非永久使用權(quán)兩種方式。

本文主要聊聊無產(chǎn)權(quán)地下車位的稅收問題。

一、增值稅

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅[2016]36號）附件1中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。根據(jù)上述規(guī)定，增值稅遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上，并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依“銷售不動產(chǎn)”的規(guī)定征收增值稅；否則，按“不動產(chǎn)租賃”征收增值稅。

不論是按銷售不動產(chǎn)，還是按不動產(chǎn)租賃繳納增值稅，其稅率或征收率是一樣的，不會額外增加增值稅的稅負(fù)。

二、房產(chǎn)稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)的規(guī)定：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。除特殊情況外，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人。對于轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，雖然產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，房地產(chǎn)公司取得的收入為銷售不動產(chǎn)收入，而非租金收入，不存在繳納房產(chǎn)稅。對轉(zhuǎn)讓非永久使用權(quán)取得的收入屬于租金收入，應(yīng)當(dāng)從價計(jì)征房產(chǎn)稅。

但對人防車位出租應(yīng)另當(dāng)別論。根據(jù)《人民防空法》《物權(quán)法》第五十二條的規(guī)定，人防工程的產(chǎn)權(quán)為國有。并且有的地方明確要求人防工程在竣工驗(yàn)收后移交人防部門。因此，房地產(chǎn)企業(yè)出租人防車位的行為，實(shí)質(zhì)上是一種轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)租收入是不需要繳納房產(chǎn)稅的。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

三、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出租地下人防車位取得的收入應(yīng)該繳納土地增值稅，相應(yīng)的開發(fā)成本可以稅前扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

作為人防工程應(yīng)當(dāng)無償移交給人防部門，因此，對作為公共配套設(shè)施(包括人防設(shè)施)的地下建筑，按合理的方法計(jì)算的其應(yīng)分?jǐn)偟某杀?，?jì)入公共配套設(shè)施成本，應(yīng)按規(guī)定的辦法分配計(jì)入各類可售建筑面積成本中，允許在計(jì)算土地增值稅時扣除。

湖北?。嚎鄢ㄖ绕渌杀緫?yīng)當(dāng)區(qū)分銷售和租賃：（1）納稅人與承租人簽訂地下車位租賃合同（一般合同租期為20年及以上），如約定承租人可以自行選擇無償或僅以象征性價款在合同租期期滿后延續(xù)租期，實(shí)際情況也表明到期后承租人有理由或動因會選擇繼續(xù)續(xù)期，或約定承租人擁有任意時刻通過轉(zhuǎn)讓獲取收益的權(quán)利。土地增值稅計(jì)算時，應(yīng)視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅收入，允許扣除相應(yīng)的建筑等其他成本。（2）納稅人與承租人簽訂地下車位租賃合同租期屆滿時，承租人沒有無償或僅以象征性價款續(xù)期選擇權(quán)，從合同條款判斷，承租人也無法獲取租賃期屆滿后的車位使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)等權(quán)利，則應(yīng)當(dāng)按照取得租賃收入進(jìn)行稅務(wù)處理，且在進(jìn)行土地增值稅清算時不得扣除相應(yīng)的建筑等其他成本。

四、企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條和第三十三條的規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。因此，地下停車位不論是人防或非人防車位，均作為公共設(shè)施，不分?jǐn)偝杀?，地下車位成本最終在可售成本中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

需要注意的是：后期轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)時，成本扣除為0。另外，在收入確認(rèn)上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但對一次性收入的租金，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)獲得的租金收入，要按照交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人支付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定的租賃期限跨年度，而且提前將租金一次性支付的，出租人在租賃期內(nèi)對上述已確認(rèn)的收入分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。也就是說，納稅人出租不動產(chǎn)一次性收取租金的，出租人可以選擇在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

若屬單獨(dú)建造的地下車位，則需要比照地上部分的相關(guān)文件規(guī)定進(jìn)行土地使用稅的征納。何為單獨(dú)建造？書面解釋是，單獨(dú)立項(xiàng)，且單獨(dú)辦理了土地權(quán)證，即需要單獨(dú)計(jì)征土地使用稅。若是地下建筑附屬于地上建筑（目前絕大多數(shù)的房開業(yè)務(wù)都是配備有地下停車位的）沒有單獨(dú)立項(xiàng)，且與地上建筑成為不可分割的一個整體，那么這種情況下我們僅需按地上建筑對應(yīng)的占地面積計(jì)征土地使用稅即可。

對于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)何時終止土地使用稅納稅義務(wù)？普遍的說法是，交樓（民間說法是“交鑰匙”）時開始停征城鎮(zhèn)土地使用稅。目前，國稅總局對于納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間未能完全明確，大多是交由各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)上述原則推定掌握，因此也導(dǎo)致了各地在具體執(zhí)行時的口徑不一。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時間，應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。實(shí)務(wù)中，往往存在這種情形：房地產(chǎn)企業(yè)以租代售或是以出售永久使用權(quán)的方式（人防車位除外），將地下車位的使用權(quán)、收益權(quán)、占用權(quán)、處置權(quán)轉(zhuǎn)移給了租戶（或稱買家）。

即便是未作地下車位的產(chǎn)權(quán)登記處理，那么對于這類已經(jīng)實(shí)際轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)永久使用權(quán)的行為，即便未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但若根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，地下車位的永久使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了小業(yè)主，土地增值稅假定也按其他不動產(chǎn)進(jìn)行了相應(yīng)處理，那么此時房地產(chǎn)企業(yè)是否能以此作為判斷依據(jù)，開始停征土地使用稅了呢？從邏輯上而言，理應(yīng)如此。但是實(shí)踐中到底如何，歸根結(jié)底，咱們還是那句話——希望總局能夠早日出臺文件就此涉稅事項(xiàng)加以明確，我們期待那日的早點(diǎn)到來。

六、契稅

根據(jù)《契稅法》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（一）土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；（三）房屋買賣、贈與、互換。 根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）的規(guī)定，征收契稅的土地、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。因此，購買車位是否要繳納契稅，取決于車位是否有“產(chǎn)權(quán)”，對于沒有“產(chǎn)權(quán)”的車位不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅，反之，如果車位有“產(chǎn)權(quán)”，則應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

在適用稅率上，房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

因此，車位契稅的計(jì)算方式分為以下兩種情形：（一）車位與房屋共同屬于同一個不動產(chǎn)單元號，則滿足同一不動產(chǎn)單元的條件，此時，契稅的計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，且車位適用與房屋相同的契稅稅率。（二）車位與房屋在不動產(chǎn)權(quán)證上對應(yīng)不同的不動產(chǎn)單元號，則分屬不同的不動產(chǎn)單元，此時，車位契稅的計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。

七、印花稅

《印花稅法》中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)細(xì)分為土地使用權(quán)出讓書據(jù)；土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)(不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移)。轉(zhuǎn)讓車位永久使用權(quán)并不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊，不屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅征稅范圍。但是否應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繳納印花稅呢？個人認(rèn)為無產(chǎn)權(quán)車位銷售合同應(yīng)該屬于長期租賃合同，按照租賃合同繳納印花稅。根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，雖然無產(chǎn)權(quán)車位銷售形式上是一種銷售行為，簽的也是銷售合同，但實(shí)質(zhì)上是一種長期租賃的行為，不能按購銷合同繳納印花稅，而應(yīng)該按租賃合同繳納印花稅。