城市更新是一種國際上普遍存在的城市改造現(xiàn)象，其概念是非常明確的，是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮;城市更新包含舊改，棚改，綜合整治。

01

舊改則屬于“舊房改造”

舊改的概念則產(chǎn)生得更早一些，人們對(duì)其了解多半來源于廣東省和國土資源部開展的部省合作：三舊改造，即“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊農(nóng)村”，如今人們也把狹義的“城市更新”稱為“舊改”。

舊改是政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)，即企業(yè)實(shí)施，方向是市場(chǎng)化、商品化。

02

“棚改”，又稱棚戶區(qū)改造，是廣義上城市更新的一種方式。

也可理解為危房改造，但是在深圳確切的應(yīng)該說是老舊紅本小區(qū)的改造。

針對(duì)的是“深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用舊城改造的方式進(jìn)行改造。

”只有符合上述條件，才可能納入棚改，這意味著，仍然會(huì)有大量的舊住宅區(qū)改造不納入棚改，留在舊改框架內(nèi)。

棚改是政府主導(dǎo)，國企實(shí)施，方向是政策化、保障化、公益性建設(shè)的主要是政府保障性住房。

03

綜合整治

考慮城市發(fā)展彈性，在規(guī)劃期內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展。

在綜合整治分區(qū)內(nèi)開展以綜合整治為主， 融合輔助性設(shè)施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村 更新(以下簡稱“城中村綜合整治類更新”)。

通過微改造的 繡花功夫，增加城中村內(nèi)必要的公共空間與配套設(shè)施，提升 空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)住房保障。

綜合整治的城中村小區(qū)不拆除重建，只是優(yōu)化下空間，裝修提升居住環(huán)境品質(zhì)。

04

另外還需要提及土地整備-整村統(tǒng)籌土地整備-整村統(tǒng)籌

在深圳，城市更新與土地整備并列為城市土地二次開發(fā)利用的“兩架馬車”。而整村統(tǒng)籌可以說是二者取長補(bǔ)短后應(yīng)運(yùn)而生的新思路。

整村統(tǒng)籌就是拋棄了傳統(tǒng)的以房屋征收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區(qū)集體）為單位進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查，明確該村的土地權(quán)益,并通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等方式，實(shí)現(xiàn)政府、村集體及相關(guān)個(gè)人的利益分配。

01

城市更新歷史進(jìn)展回顧

深圳市城市更新政策最初的雛形其實(shí)應(yīng)該是在1986年。

當(dāng)時(shí)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)深圳特區(qū)農(nóng)村規(guī)劃工作的通知》中，提及到農(nóng)村的舊城改造。但從官方發(fā)布的政策文件上看，深圳早期的城市更新應(yīng)起源于2004年，當(dāng)時(shí)發(fā)布的《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》正式開啟了舊改政策性文件的序幕，從而開始了大規(guī)模的城中村改造；隨后又于2007年出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)深圳市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見》，目的是將工業(yè)用地也納入城市更新范疇中。這段期間一直被命為舊城改造。

直至2009年《深圳市城市更新辦法》正式發(fā)布后，“深圳市城市更新”這個(gè)名詞才開始使用，同時(shí)還提出了“拆除重建”、“綜合整治”、“功能改變”三類更新模式；從而達(dá)到改善環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、消除安全隱患之目的。

其后，相關(guān)部門陸續(xù)公布《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）》 、《深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）》 、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、單元計(jì)劃申報(bào)、專項(xiàng)審批、實(shí)施主體確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)注銷等一系列規(guī)范化操作流程。

2012年，政府為解決在城市更新中遇到的各種具體問題，相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》，2014年發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》在此前已經(jīng)出臺(tái)工業(yè)樓宇符合一定條件可分割轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步允許一定規(guī)模拆除重建。

2016年10月15日深圳市政府簽發(fā)《深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》288號(hào)文件，將城市更新審批權(quán)大部分由市下放到區(qū)級(jí)，同年11月深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》，則明確了未來 5 年深圳市城市更新目標(biāo)，進(jìn)一步讓深圳市城市更新進(jìn)入快車道。同年12月市政府正式簽發(fā)《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知》，并于2017年1月1日出臺(tái)，正式實(shí)行“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。

2017年深圳市規(guī)土委出臺(tái)《深圳市關(guān)外各區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法》以及《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法（修訂稿）》，將符合條件的全市舊屋村納入范圍，為加快推進(jìn)深圳市城市更新工作提供了政策上的支持。

2019年3月22日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》。

2018年6月1日，深圳市規(guī)劃國土委公布了《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法(征求意見稿)》。

02

舊住宅改造難度大，僵局難破是應(yīng)運(yùn)而生的背景嗎？

城市更新在各方利益復(fù)雜的糾葛下，“拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”這三難是市場(chǎng)主導(dǎo)中，開發(fā)商最無奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆遷補(bǔ)償是成為影響城市更新最大的阻礙。

按照2016年出臺(tái)的《暫行措施》強(qiáng)調(diào)，“因規(guī)劃統(tǒng)籌需要確有必要納入拆除范圍的零散舊住宅區(qū)，需由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報(bào)，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)達(dá)到100%”。這幾乎一下子勒緊住諸多舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目的“脖子”，可謂舉步維艱。

有部分業(yè)界人士認(rèn)為，政府并未對(duì)成片舊住宅區(qū)進(jìn)行明確規(guī)定，雖然這個(gè)100%僅限定于零散舊住宅區(qū)，但既然政府對(duì)成片舊住宅區(qū)并沒有明確指出，那么成片舊住宅區(qū)也只能按照100%來操作。

03

棚戶區(qū)改造與城市更新的區(qū)別

隨著城市更新項(xiàng)目大量改造開發(fā)，在舊住宅區(qū)改造推進(jìn)陷入缺乏合法有效的操作機(jī)制及簽約困局情況下。

近年，在深圳城市更新領(lǐng)域催生了一個(gè)新名詞叫棚戶區(qū)改造。像棚改“中國第一難”的羅湖區(qū)“二線插花地”作為深圳棚改試點(diǎn)已是無人不知。

目前列入棚改的還有寶安38區(qū)新樂花園、39區(qū)海樂花園，南山茶光地塊棚戶區(qū)已提上日程。棚戶區(qū)改造主要是指對(duì)改造城區(qū)舊住宅和二線插花地，改善困難家庭住房條件而改造的活動(dòng)，同屬于舊城改造范疇。

“棚戶改造”完全是針對(duì)去年以來國家強(qiáng)力推進(jìn)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略來的，深圳十三五計(jì)劃推出40萬套保障房，其中很大一部分是租賃房，如果沒有政策保障，大量的租賃房從何而來？

現(xiàn)在明白了，主要就是從一部分比較破舊的老舊住宅區(qū)改造而來。因此，在舊住宅區(qū)范圍內(nèi)劃出一部分納入棚改，就是順理成章的事了。

棚改與城市更新二者之間雖同屬于舊城改造范疇，都是拆除重建，但執(zhí)行的是不同的法規(guī)政策，存在著本質(zhì)的區(qū)別，主要區(qū)別有以下幾點(diǎn)：

01

工作目的的不同

深圳城市更新旨在完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，目前主要以城中村、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)為重點(diǎn)。而此次棚戶區(qū)整治改造旨在消除二線插花地地質(zhì)災(zāi)害隱患，改善片區(qū)居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)設(shè)施配套。

02

運(yùn)作模式不同

城市更新的運(yùn)作模式是“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”，而棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式是“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)參與”。城市更新由開發(fā)商唱“主角”，屬于市場(chǎng)行為。而棚戶區(qū)改造政府不僅是責(zé)任主體，還要參與整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括資金投入，相對(duì)而言推動(dòng)執(zhí)行強(qiáng)度更大。

03

歸還房屋類型不同

簡單的理解：棚改方向是政策性住房，舊改方向是商品性住房。 棚戶區(qū)改造采用“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施+人才住房”的模式，以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。舊改則遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的原則，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

04

強(qiáng)制性不同

棚改實(shí)施過程中，因涉及公共安全利益，對(duì)于少數(shù)不服從改造的，可以通過行政征收、行政處罰程序等強(qiáng)制執(zhí)行；舊改則完全遵循自愿原則，必須百分之百的業(yè)主同意方可拆除動(dòng)工。

04

拆遷補(bǔ)償方式不同

棚戶區(qū)改造由政府主導(dǎo)，這是因?yàn)榕飸魠^(qū)存在突出的公共安全隱患，危及人民生命財(cái)產(chǎn)安全，整治改造不存在以營利為目的商業(yè)開發(fā)。市場(chǎng)行為的城市更新除了公共配套和公益貢獻(xiàn)，還存在“資本逐利”的空間。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（市政府令292號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10㎡的建筑面積。

以棚改項(xiàng)目華富村為例，其拆賠比是套內(nèi)1：1 或建面1：1.18二選一；可以低價(jià)9000元/平的價(jià)格加購13平；可購的上限是25平，另外的12平可以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)的九折購買；而城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

參考目前大沖村和白石洲村的舊改拆遷補(bǔ)償，一般都是建筑面積1：1賠償，對(duì)于本地村民還會(huì)有些相應(yīng)的優(yōu)惠條件。

05

改造政策不同

城市更新與棚戶區(qū)改造雖同屬舊城改造范疇，但分別執(zhí)行不同的法規(guī)政策。

城市更新依據(jù)有《深圳市城市更新辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》等相關(guān)文件；棚戶區(qū)改造依據(jù)有《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)文件，可適用免征部分稅費(fèi)、融資諸多優(yōu)惠政策。

城市更新相關(guān)政策不適用于棚戶區(qū)改造，例如按照城市更新相關(guān)規(guī)定，要求申報(bào)區(qū)域達(dá)到一定規(guī)模、合法用地達(dá)到一定比例要求，而棚戶區(qū)改造無此類限制。

棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)，全市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個(gè)條件之一的，以及使用年限雖不足20年但按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)可以適用棚戶區(qū)改造政策。

而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

舊住宅區(qū)申請(qǐng)拆除重建城市更新的，建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于20年，滿足條件的舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)建筑物可放寬至15年的建成時(shí)間要求。

06

原建筑產(chǎn)權(quán)屬性不一樣

棚改的老舊小區(qū)多為紅本住宅小區(qū)，舊改的城中村多為歷史遺留違法建筑（小產(chǎn)權(quán)），村民手頭的多為歷史遺留違法申報(bào)單（因?yàn)轭伾珵榉奂t色，也稱紅單，后續(xù)簡稱：歷史遺留單），歷史遺留違法建筑申報(bào)單，可以視為政府不認(rèn)為建筑本身合法，但是可以認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人的一種房產(chǎn)證類型。

作為投資者可以通過歷史遺留單認(rèn)定賣房的房主的所有權(quán)。投資者買過來后，舊改的開發(fā)商同樣是會(huì)認(rèn)定房屋的實(shí)際所有人，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，會(huì)賠償紅本商品住宅。

07

整村統(tǒng)籌的總體思路

在深圳，城市更新與土地整備并列為城市土地二次開發(fā)利用的“兩架馬車”。

而整村統(tǒng)籌可以說是二者取長補(bǔ)短后應(yīng)運(yùn)而生的新思路。整村統(tǒng)籌就是拋棄了傳統(tǒng)的以房屋征收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區(qū)集體）為單位進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查，明確該村的土地權(quán)益。并通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等方式，實(shí)現(xiàn)政府、村集體及相關(guān)個(gè)人的利益分配。

整村統(tǒng)籌指以社區(qū)股份公司及其成員實(shí)際使用、空間集中成片的區(qū)域?yàn)閷?shí)施對(duì)象的土地整備項(xiàng)目。整村統(tǒng)籌整備項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：①項(xiàng)目位于同一社區(qū)范圍內(nèi)；②項(xiàng)目范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)的規(guī)劃建設(shè)用地面積不小于50000平方米。

01 土地整備利益統(tǒng)籌政策的現(xiàn)實(shí)意義在于：

盤活原農(nóng)村集體土地資源，解決土地歷史遺留問題

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地的收儲(chǔ)，補(bǔ)足公共配套、基礎(chǔ)建設(shè)欠賬

以留用地方式取代貨幣補(bǔ)償，解決征地拆遷難題

部分留用地開始走入集體資產(chǎn)交易，昭示土地整備利益統(tǒng)籌有實(shí)質(zhì)進(jìn)展

02 整村統(tǒng)籌與城市更新的區(qū)別：

簡單概括就是：整村統(tǒng)籌是以一個(gè)原農(nóng)村為單位進(jìn)行土地整備利益統(tǒng)籌方法，是由政府主導(dǎo)。城市更新則是市場(chǎng)主導(dǎo)，這是最主要的區(qū)別。事實(shí)上，城市更新是合法用地必須滿足60%，土地整備的集體合法比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到城市更新的要求，所以沒辦法走城市更新的路徑，因此只有跟政府商量通過政府合法化村集體的部分土地，政府拿走一部分土地，通過這種方式盤活土地實(shí)現(xiàn)共贏。03 綜合整治=不拆除，裝修城中村

2019年3月22日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》。充分考慮城市發(fā)展彈性，在規(guī)劃期內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護(hù)城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展。針對(duì)不宜拆除重建的城中村用地，以及現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好、現(xiàn)狀開發(fā) 強(qiáng)度較高的城中村用地，以綜合整治為主，通過微改造的 繡花功夫，增加城中村內(nèi)必要的公共空間與配套設(shè)施，提升 空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)住房保障。

以上紅色區(qū)域，共99平方公里，220個(gè)村被納入城中村綜合整治在2025年之前不得納入城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚改計(jì)劃。

納入了綜合整治，也就意味著6年內(nèi)沒有拆除重建舊改的可能，無論對(duì)于村民還是博舊改的非原住民購房者都是一個(gè)不好的消息。

結(jié)語：看完這篇文章，對(duì)于博拆遷回遷房投資者，我們應(yīng)該投資哪類的？大家應(yīng)該都比較清晰了：沒有購房指標(biāo)的情況下，我們要的是能夠回遷紅本商品住宅，我們只能投資拆除重建的舊改類城中村。

棚改針對(duì)是老舊紅本住宅小區(qū)，買這類項(xiàng)目也是需要購房指標(biāo)的；土地整備整村統(tǒng)籌針對(duì)外村人是現(xiàn)金補(bǔ)償，無法賠償住宅；綜合整治買的農(nóng)民房只能收租，短期之內(nèi)不會(huì)拆除重建回遷紅本住宅。為什么這類博舊改的投資，只有深圳，外村人，外地人也可投資？為什么不需要購房指標(biāo)，不限戶口，不限國籍，為什么可以免稅不受售，我們將在另外的文章給大家分析。