房地產(chǎn)企業(yè)以房屋抵付工程款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“以房抵工程款”），是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建設(shè)工程施工發(fā)包給建筑商，建筑商承包工程后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于某種原因不能支付工程款，將其所有的或已建成尚未出售或?qū)?lái)某時(shí)建成的房屋抵給建筑商，代替以貨幣形式支付工程款，從而履行支付工程款義務(wù)的商業(yè)行為。

（一）“以房抵工程款”的協(xié)議折讓價(jià)“明顯偏低且不合理”的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控策略

“以房抵工程款”的協(xié)議折讓價(jià)“明顯偏低且不合理”的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少收入而少繳納土地增值稅，將引起稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅調(diào)整的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、“以房抵工程款”的抵債行為必須視同銷(xiāo)售依法繳納土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂的以房抵工程款的協(xié)議，該協(xié)議工程折價(jià)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)協(xié)議工程折價(jià)銷(xiāo)售其建筑工程抵償建筑企業(yè)的工程款，房地產(chǎn)企業(yè)要視同銷(xiāo)售繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)達(dá)成的協(xié)議工程折價(jià)的價(jià)格往往偏低又無(wú)正當(dāng)理由，導(dǎo)致視同銷(xiāo)售收入減少，最終的結(jié)果使房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅。

2、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)交易價(jià)款偏低且不合理給予納稅調(diào)整的法律依據(jù)

納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷(xiāo)售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷(xiāo)售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）,成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過(guò)人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

3、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)“價(jià)款明顯偏低且不合理”的價(jià)格進(jìn)行納稅調(diào)整的尺度：不的低于市場(chǎng)價(jià)的70%。

根據(jù)《民法典》第五百三十九條和（法[2021]94號(hào)）第一條第9款規(guī)定分析，如果房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)發(fā)生“以房抵工程款”的情況下，一定要掌握和審查房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的折價(jià)金額不得低于房地產(chǎn)企業(yè)用于抵建筑商工程款的開(kāi)發(fā)成品的市場(chǎng)價(jià)格的百分之七十。

例如：如果房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)工程款1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)企業(yè)抵建筑企業(yè)工程款的開(kāi)發(fā)成品的市場(chǎng)交易價(jià)為2000萬(wàn)元，則1000萬(wàn)元小于1400萬(wàn)元（2000萬(wàn)元×70%），該交易行為“價(jià)款明顯偏低且不合理”的行為，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)依照1400萬(wàn)元申報(bào)繳納土地增值稅。

（二）建筑企業(yè)將 “以房抵工程款”的商品房留給建筑企業(yè)自用而簽訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及節(jié)稅的合同簽訂技巧

1、簽訂合同多繳納稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)材料，建筑企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商或其他個(gè)人借款的情況下，為了相互低債，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂“以房抵工程協(xié)議”，然后建筑企業(yè)又與材料供應(yīng)商或個(gè)人簽訂以房抵材料款或欠款的合同。以上簽訂的合同將對(duì)建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售征收增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。

2、建筑企業(yè)將 “以房抵工程款”的商品房留給建筑企業(yè)自用的合同簽訂技巧

“以房抵工程款”自用的房屋，其實(shí)質(zhì)就是建筑商向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋，支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付工程款，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第91條第3款規(guī)定，在等額范圍內(nèi)二者相抵銷(xiāo)。在實(shí)踐中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所談到的第一種和第二種形式的房屋。針對(duì)這種以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)給予建筑商優(yōu)惠的價(jià)格，以房抵完建筑商工程款后，還有一定的差額。因此，建筑企業(yè)將 “以房抵工程款”的商品房留給建筑企業(yè)自用的合同必須按照以下方法進(jìn)行簽訂：

第一、實(shí)際工程款與用以抵付的房屋價(jià)款差額的處理。

實(shí)際工程款與用以抵付的房屋價(jià)款很難完全一致，必將出現(xiàn)差額，因此在以房抵款合同中一定要明確此差額如何處理。

第二、必須在“以房抵工程款”的協(xié)議中明確房屋交付的具體期限

第三、在協(xié)議中明確抵付工程款的房屋面積和單價(jià)，銷(xiāo)售單價(jià)按照協(xié)議約定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

第四、發(fā)票開(kāi)具和稅費(fèi)的處理。

在以房抵工程款協(xié)議中，必須明確房地產(chǎn)企業(yè)按照抵付工程款金額向建筑商開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，建筑企業(yè)向房地產(chǎn)公司開(kāi)具建筑業(yè)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。有關(guān)稅費(fèi)各自承擔(dān)。

第五、在以房抵款合同中雙方應(yīng)明確用以抵付工程款的具體房屋。

在一些以房抵款合同中，關(guān)于用以抵付的房屋，有的合同約定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定為準(zhǔn)；有的約定由建筑商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)中自行選擇，但兩者均未明確哪套房屋用以抵付工程款。如產(chǎn)生糾紛，雙方對(duì)于用以抵付的房屋說(shuō)法不一，法院可能以約定不明為由判決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接以貨幣形式向建筑商支付工程款。因此，應(yīng)在以房抵款合同中明確約定具體的樓號(hào)、房號(hào)等內(nèi)容，最好附圖。

（三）建筑商將以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供應(yīng)商材料款的合同節(jié)稅簽訂技巧

1、出售他人的合同簽訂技巧

建筑商另行尋找購(gòu)房者因其未取得房屋所有權(quán)，不能直接與該購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此，必須由建筑商尋找的購(gòu)房者直接與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)房款由購(gòu)房者直接向建筑商支付或向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付由其支付給建筑商。

2、用于抵供應(yīng)商材料款的合同簽訂技巧

第一、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑商和材料供應(yīng)商三方欠款均相等的情況下，合同簽訂技巧如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)、建筑商和材料供應(yīng)商三方欠款均相等的情況下，三方簽訂“以房抵工程款、材料款三方協(xié)議” 。

房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商掛靠人一起簽訂三方協(xié)議，約定合同主體：房地產(chǎn)企業(yè)為銷(xiāo)售方、購(gòu)買(mǎi)方為材料供應(yīng)商、債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)付款方。協(xié)議約定：債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)三方承諾條款：

一是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售給材料供應(yīng)商某某的商品房，向其應(yīng)收的銷(xiāo)售房款× × ×元人民幣用于抵銷(xiāo)房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)工程款× × ×元；

二是建筑企業(yè)應(yīng)收房地產(chǎn)企業(yè)的工程款× × ×元抵銷(xiāo)建筑企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商在工程建設(shè)過(guò)程中購(gòu)買(mǎi)的材料款× × ×元。

三是建筑企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商在工程建設(shè)過(guò)程中購(gòu)買(mǎi)的材料款× × ×元抵銷(xiāo)材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房應(yīng)支付的購(gòu)房款× × ×元。

（2）在三方欠款均不相等的情況下， 四方簽訂“四份協(xié)議相互抵債法”。

第一步：在征求房地產(chǎn)企業(yè)同意的情況下，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂一份債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)（建筑企業(yè)應(yīng)收房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收工程款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給材料供應(yīng)商）；

第二步：建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂一份債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)協(xié)議書(shū)（建筑企業(yè)應(yīng)收材料供應(yīng)商債權(quán)轉(zhuǎn)讓款抵銷(xiāo)建筑企業(yè)施工拖欠材料供應(yīng)商材料款而在建筑企業(yè)賬上提現(xiàn)的“其他應(yīng)付款”）；

第三步：房地產(chǎn)企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂一份商品房銷(xiāo)售合同，銷(xiāo)售合同中必須約定的單價(jià)為：房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

第四步：房地產(chǎn)企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂一份債權(quán)抵購(gòu)房款協(xié)議書(shū)（材料供應(yīng)商應(yīng)收房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款抵銷(xiāo)其購(gòu)房款）。

同時(shí)，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應(yīng)商免除向建筑公司應(yīng)收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款的差額部分債務(wù)。

（四）被掛靠的建筑企業(yè)將 “以房抵工程款”的商品房抵消掛靠方（自然人）墊資款而將房屋產(chǎn)權(quán)辦到掛靠方名下的合同簽訂策略。

1、合同簽訂之策一：四份協(xié)議法

第一步：在征求房地產(chǎn)企業(yè)同意的情況下，建筑企業(yè)與自然人掛靠人簽訂一份債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)（建筑企業(yè)應(yīng)收房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收工程款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給自然人掛靠人）；

第二步：建筑企業(yè)與自然人掛靠人簽訂一份債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)協(xié)議書(shū)（建筑企業(yè)應(yīng)收自然人債權(quán)轉(zhuǎn)讓款抵消自然人掛靠建筑企業(yè)施工墊資而在建筑企業(yè)賬上提現(xiàn)的“其他應(yīng)付款”）；

第三步：房地產(chǎn)企業(yè)與自然人掛靠人簽訂一份商品房銷(xiāo)售合同，銷(xiāo)售合同中必須約定的單價(jià)為：房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

第四步：房地產(chǎn)企業(yè)與自然人掛靠人簽訂一份債權(quán)抵購(gòu)房款協(xié)議書(shū)（自然人應(yīng)收房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款抵銷(xiāo)其購(gòu)房款）。

2、合同簽訂之策二：三方協(xié)議法

房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)、自然人掛靠人一起簽訂三方協(xié)議，約定合同主體：房地產(chǎn)企業(yè)為銷(xiāo)售方、購(gòu)買(mǎi)方為自然人掛靠方）、債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)付款方。協(xié)議約定：債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)三方承諾條款：

一是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售給自然人掛靠人某某的商品房，向其應(yīng)收的銷(xiāo)售房款× × ×元人民幣用于抵銷(xiāo)房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)工程款× × ×元；

二是建筑企業(yè)應(yīng)收房地產(chǎn)企業(yè)的工程款× × ×元抵銷(xiāo)建筑企業(yè)拖欠自然人掛靠人（購(gòu)房者）在工程建設(shè)過(guò)程中的墊資款× × ×元。

三是建筑企業(yè)拖欠自然人掛靠人（購(gòu)房者）在工程建設(shè)過(guò)程中的墊資款× × ×元抵銷(xiāo)自然人掛靠人向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房應(yīng)支付的購(gòu)房款× × ×元。