眾所周知，開發(fā)項目必須以公司名義摘地，理論上自然人是無法取得土地使用權(quán)。但是實際中，存在開發(fā)用地土地使用權(quán)在個人名下的情況，過程較為復雜不再細究。在房地產(chǎn)行業(yè)證照加強監(jiān)管的大環(huán)境下，土地使用權(quán)在自然人名下無法合規(guī)開發(fā)。基于此原因，自然人會將自己名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他公司，或者以土地使用權(quán)投資給自己成立的公司。無論是轉(zhuǎn)讓還是投資，增值稅會面臨一個問題？征收率到底是3%還是5%？實務中也是眾說紛紜，本文將結(jié)合稅收政策、稅務官方答復，嘗試分享個人觀點，僅供參考，歡迎大家后臺留言探討。

一、自然人增值稅納稅人身份

自然人作為天然的小規(guī)模納稅人，無論銷售額多高，都屬于小規(guī)模納稅人。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

附件：1.營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法

二、土地使用權(quán)適用的征收率

小規(guī)模納稅人征收率增值稅征收率一般為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。目前除3%以外，實務中有5%、2%、1.5%、0.5%、1%（階段性征收率，現(xiàn)已無）。簡單來說，那就是除非有文件明確該事項適用征收率為5%、2%、1.5%、0.5%，否則小規(guī)模納稅人適用的征收率就為3%。

土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)下的一類，目前關于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的征收率的文件有以下文件：

基于此政策，很多納稅人及稅務機關都判定小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用稅適用征收率為5%，而不是3%，是這樣么？

土地使用權(quán)不等于不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也不等于出租土地使用權(quán)。目前非常明確的是小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓或者出租不動產(chǎn)征收率均為5%，小規(guī)模納稅人出租土地使用權(quán)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收率為5%。而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，47號公告作為一個優(yōu)惠性文件，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以差額計稅，此時征收率為5%。

問題是，小規(guī)模納稅人是否可以不選擇差額納稅，應納稅額=銷售額×征收率（3%）計算增值稅應納稅額呢？若是可以不選擇差額征稅，根據(jù)財政部 稅務總局公告2022年第15號，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅

舉個例子：張三在2014年取得一塊土地，土地價款300萬元，2022年9月份以1000萬元對外出售，增值稅應如何計算？

第一種方法：差額征收率5%

（1000-300）/(1+5%)*5%=33.33萬元

第二種方法：不差額征收率為3%

根據(jù)財政部 稅務總局公告2022年第15號，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅，即不選擇差額征稅的情況，個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以享受免增值稅。

若15號公告未延續(xù)，不差額的情況下

應納稅額=1000/(1+3%)*3%=29.1萬元

疫情前，小規(guī)模納稅人按照3%繳納增值稅的情況下，不同的增值率及土地原始票據(jù)是否取得下，兩種計算方法結(jié)果可能會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。例如張三土地成本為500萬元，按第一種方法差額5%征收率計算的應納稅額為23.81萬元，低于第二種方法不差額3%征收率29.1萬元。

三、稅局答復

因稅局答復內(nèi)容無法全部截圖，答復全文內(nèi)容如下：

基于此答復，陜西省稅務局明確2016年4月30日之后取得的土地使用權(quán)，征收率為3%，可以享受小規(guī)模納稅人的稅收優(yōu)惠。但是對于2016年4月30日之前取得的土地使用權(quán)，并未提問，也未回答，但是可以明確的是，該回復是認可小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收率是3%。

爭議還是聚焦在47公告中的“可以選擇”，到底是納稅人自愿選擇還是必須選擇，目前各地在執(zhí)行過程中，存在爭議，納稅人需商主管稅務機關確定。在此小編呼吁國家稅務總局出臺政策，參照勞務派遣計稅方法，明確不同情形下適用的征收率，避免稅企爭議。