近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到這樣的問題，轉(zhuǎn)讓未完工產(chǎn)品，采用組成計稅價格方法計算確認轉(zhuǎn)讓銷售價格，那如何確認銷售價格成為企業(yè)的一個困惑。

案例

甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2021年通過招拍掛取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金8000萬元，同年進行開發(fā)，發(fā)生建設(shè)成本5000萬元，并計入開發(fā)成本核算。2022年由于資金緊張，將項目整體轉(zhuǎn)讓給乙公司，采用組成計稅價格的方法，成本利潤率10%，采用組成計稅方法確認銷售價格為：成本*（1+成本利潤率）。

在實務(wù)操作中，關(guān)于如何確認組成計稅價格的中成本存在爭議。

第一種觀點：作為甲公司來說，賬面開發(fā)成本為（土地成本+建設(shè)成本），故組成計稅價格為：（8000+5000）*（1+10%）=14,300萬元；

第二種觀點：作為甲公司來說，賬面成本為（土地成本+建設(shè)成本-土地抵減的銷項稅額），故組成計稅價格為：（8000+5000-8000/1.09*9%）*（1+10%）=13,573.40萬元。

兩種觀點的爭議點，主要在于甲公司轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目為新項目，甲公司取得土地時，由于政府無法開具增值稅專用發(fā)票，開具的為土地出讓金專用票據(jù)，故8000萬元土地成本為土地出讓金票據(jù)價款的全部成本，而建設(shè)成本發(fā)生時取得增值稅專用發(fā)票，故5000萬元為不含稅成本。

第一種觀點認為：無論取得土地出讓金票據(jù)還是增值稅專用發(fā)票，計入開發(fā)成本金額為組成計稅價格的計算基數(shù)，與取得何種票據(jù)無關(guān)；

第二種觀點認為：首先，根據(jù)國家稅務(wù)總局16年18號公告，在計算銷項稅額時，可以扣除對應(yīng)的土地價款。按照文件精神，由于政府無法開具增值稅專用發(fā)票，故在計算銷項稅額時，可以抵減土地就價款。然后，根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)”，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目。在確認成本時，土地抵減的增值稅，已經(jīng)沖減成本。故在確認組成計稅價格的成本時，應(yīng)當剔除土地抵減的增值稅。

綜上所述，兩種觀點的不同，直接導(dǎo)致企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅負不同，實務(wù)中，建議企業(yè)與主管稅務(wù)機關(guān)提前做好溝通工作，避免帶來涉稅風(fēng)險。