實務(wù)中房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷中心的利用形式主要有如下幾種：

1）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品作為營銷中心，例如：房地產(chǎn)公司開發(fā)某項目，其中A棟樓1-3層為商業(yè)、4-20樓為住宅。企業(yè)暫時利用自己開發(fā)的沿街1-2層作為自己的營銷中心。

2）建造的配套設(shè)施作為營銷中心，例如：房地產(chǎn)公司開發(fā)某項目，其中規(guī)劃A號樓作為小區(qū)業(yè)主會所，該房地產(chǎn)公司暫時將該會所臨時作為自己的營銷中心。

3）房地產(chǎn)公司在小區(qū)內(nèi)搭建臨時設(shè)施作為自己的營銷中心。

4）在其他區(qū)域租賃他人房產(chǎn)或者自行建造營銷中心。

上述不同形式的營銷中心相關(guān)的涉稅是不同的，下面就上述情形的營銷中心涉稅分析如下：

一、利用企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品作為營銷中心

1、營銷中心硬裝所發(fā)生的成本隨開發(fā)產(chǎn)品未來進行銷售的，硬裝成本計入“開發(fā)成本——建筑安裝成本”，可以在企業(yè)所得稅前扣除，也可以作為土地增值稅的扣除項目。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條：（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

2、營銷中心硬裝所發(fā)生的成本不隨開發(fā)產(chǎn)品未來進行銷售而是將來需要拆除的，或者難以判斷是否要隨房銷售的。硬裝成本計入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”中，可以在企業(yè)所得稅前扣除。是否可以作為土地增值稅的扣除項目，目前沒有明確文件規(guī)定，我們的觀點是不允許作為土地增值稅的扣除項目。

3、營銷中心軟裝所發(fā)生的成本，例如：家電、家具、日用品等支出。企業(yè)所得稅按照“固定資產(chǎn)”和“期間費用”正常核算即可。如果符合企業(yè)所得稅關(guān)于固定資產(chǎn)加速折舊的相關(guān)優(yōu)惠，正常享受即可。上述軟裝支出與開發(fā)產(chǎn)品銷售沒有任何關(guān)系，故不允許作為土地增值稅的扣除項目。

上述企業(yè)利用自己的開發(fā)產(chǎn)品臨時作為營銷中心需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第1條：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、利用企業(yè)建造的配套設(shè)施作為營銷中心

企業(yè)所得稅、土地增值稅按照有關(guān)配套設(shè)施的相關(guān)規(guī)定進行處理。企業(yè)所得稅主要依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）進行處理。土地增值稅主要依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號）

注意：山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號將于2022年9月20日失效，失效后的后續(xù)文件，我們敬請期待。

上述企業(yè)利用自己的開發(fā)產(chǎn)品臨時作為營銷中心需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第1條：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

三、小區(qū)內(nèi)搭建臨時設(shè)施作為營銷中心

1、企業(yè)所得稅作為開發(fā)間接費用稅前扣除

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）第27條第6款：（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

2、土地增值稅

小區(qū)內(nèi)搭建的臨時設(shè)施作為營銷中心而發(fā)生的建設(shè)成本和裝修費用是否可以作為土地增值稅的扣除項目？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補償費,前期工程費,建筑安裝工程費,基礎(chǔ)設(shè)施費,公共配套設(shè)施費,開發(fā)間接費用。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用,管理費用,財務(wù)費用.

(四)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格.評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅,印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除。

搭建臨時樣板間的建設(shè)成本和裝修費用，歸入上述五類扣除項目中任何一類都不合適。所以，不能作為土地增值稅的扣除項目。

3、房產(chǎn)稅應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定依據(jù)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

四、小區(qū)外租賃或者自建售樓處和樣板間的涉稅分析

該種情況按照租賃或者獨立的房產(chǎn)處理即可。企業(yè)所得稅允許稅前扣除，和土地增值稅沒有任何關(guān)系，更談不上作為扣除項目了。房產(chǎn)稅如果是租賃由出租方繳納，如果是自建，按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。