房屋銷售后，在未辦理產(chǎn)權(quán)之前發(fā)生“銷貨”退回如何財(cái)稅處理？

一、增值稅處理

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第三十二條規(guī)定：“ 納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。”第三十六條規(guī)定：“納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減?？蹨p當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。”也就是說，銷貨退回，此前已繳納的增值稅不能退稅。

二、企業(yè)所得稅處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號(hào)）規(guī)定：“企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。”也就是說，發(fā)生的銷售退回，無論所得稅收入當(dāng)初是在哪一年確認(rèn)的，均應(yīng)沖減當(dāng)年的所得稅收入。

三、印花稅處理

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項(xiàng)政策執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第22號(hào)）第三條第七款規(guī)定，未履行的應(yīng)稅合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，已繳納的印花稅不予退還及抵繳稅款。

四、發(fā)票處理

要根據(jù)不同的發(fā)票種類和退貨時(shí)間來分情況處理：

1、紙質(zhì)普通發(fā)票。開具增值稅普通發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形需開紅字發(fā)票的，必須收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對(duì)方有效證明。

2、紙質(zhì)專用發(fā)票。

情形一：一般納稅人在開具專用發(fā)票當(dāng)月，發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形，收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票(含未打印的專用發(fā)票)各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次留存。同時(shí)具有下列情形的，為符合作廢條件：（一）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過銷售方開票當(dāng)月；（二）銷售方未抄稅并且未記賬；

情形二：納稅人開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字增值稅專用發(fā)票的，按以下方法處理：

(一)購買方取得增值稅專用發(fā)票 已用于申報(bào)抵扣的，購買方可在新系統(tǒng)中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》(以下簡(jiǎn)稱《信息表》)，在填開《信息表》時(shí)不填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字增值稅專用發(fā)票信。購買方取得增值稅專用發(fā)票未用于申報(bào)抵扣、但發(fā)票聯(lián)或抵扣聯(lián)無法退回的，購買方填開《信息表》時(shí)應(yīng)填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字增值稅專用發(fā)票信息。銷售方開具增值稅專用發(fā)票尚未交付購買方，以及購買方未用于申報(bào)抵扣并將發(fā)票聯(lián)及抵扣聯(lián)退回的，銷售方可在新系統(tǒng)中填開并上傳《信息表》。銷售方填開《信息表》時(shí)應(yīng)填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字增值稅專用發(fā)票信息。

(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過網(wǎng)絡(luò)接收納稅人上傳的《信息表》，系統(tǒng)自動(dòng)校驗(yàn)通過后，生成帶有“紅字發(fā)票信息表編號(hào)”的《信息表》，并將信息同步至納稅人端系統(tǒng)中。

(三)銷售方憑稅務(wù)機(jī)關(guān)系統(tǒng)校驗(yàn)通過的《信息表》開具紅字增值稅專用發(fā)票，在新系統(tǒng)中以銷項(xiàng)負(fù)數(shù)開具。紅字增值稅專用發(fā)票應(yīng)與《信息表》一一對(duì)應(yīng)。

3、電子普通發(fā)票。增值稅電子發(fā)票開具后不能作廢。納稅人開具電子發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形的可以開具紅字增值稅電子普通發(fā)票。

五、契稅處理

《中華人民共和國契稅法》第十二條規(guī)定：在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

六、會(huì)計(jì)處理

執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的，對(duì)會(huì)計(jì)上已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的銷售退回，可進(jìn)一步區(qū)分為非資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)銷售退回、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)銷售退回。

1、非資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)銷售退回，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售商品收入商品發(fā)生銷售退回的，應(yīng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期銷售收入，同時(shí)沖減已確認(rèn)的應(yīng)納增值稅銷項(xiàng)稅額。稅法規(guī)定與上述會(huì)計(jì)處理一致，無需做納稅調(diào)整。

2、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)銷售退回的賬務(wù)處理。對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)銷售退回的，因此時(shí)會(huì)計(jì)報(bào)表還未報(bào)出，為保證報(bào)告年度會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性，要作為資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項(xiàng)，調(diào)整報(bào)告年度相關(guān)的收入、成本等。而稅法規(guī)定所有的銷售退回，一律在實(shí)際退回的當(dāng)期沖減銷售收入，與會(huì)計(jì)形成暫時(shí)性差異，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。

對(duì)于執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售商品收入的售出商品發(fā)生的銷售退回（不論屬于本年度還是屬于以前年度的銷售），應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期銷售商品收入。稅法規(guī)定與會(huì)計(jì)處理一致，無需做納稅調(diào)整。