隨著近年來土地價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤受到持續(xù)擠壓，項(xiàng)目毛利率下降甚至出現(xiàn)虧損，從而引發(fā)超實(shí)際稅負(fù)預(yù)繳增值稅以及多預(yù)繳的稅款如何退回等問題。

根據(jù)財(cái)稅[2016]18號(hào)的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率繳納增值稅（5%或9%），前期已預(yù)繳的增值稅可以在實(shí)際繳納增值稅時(shí)進(jìn)行抵減。但若房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際增值稅稅負(fù)率小于預(yù)征率，將會(huì)造成預(yù)繳大于實(shí)際應(yīng)繳的情況，且多交稅款目前并無明確退稅機(jī)制。所以為了避免多繳稅的情形，行業(yè)內(nèi)一般采用如下方法：

一、收到預(yù)收款時(shí)直接開具適用稅率的發(fā)票

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。在收取預(yù)售款時(shí)直接開具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但需注意實(shí)操中各地對該操作的認(rèn)可程度不同，建議提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。另外，即便稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可該操作，也應(yīng)注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、申請?jiān)隽?存量留抵退稅的優(yōu)惠

根據(jù)2019年開始執(zhí)行的減稅降費(fèi)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能享受增量和存量留抵稅額的退稅優(yōu)惠：

增量留抵

根據(jù)聯(lián)合公告[2019]39 號(hào)，符合特定條件的納稅人可以退還相比2019年3月底新增的留抵退稅額的60%

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2022年第14號(hào)公告（“14號(hào)公告”），滿足小微企業(yè)條件的，可以享受自2022年4月納稅申報(bào)期按月全額退還增值稅增量留抵稅額

存量留抵：符合條件的上述納稅人按照企業(yè)類別可以自以下納稅申報(bào)期起申請一次性退還存量留抵稅額

根據(jù)14號(hào)公告，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足微型企業(yè)和小型企業(yè)條件的，可以自2022年4月及5月所屬期申請一次性退還存量留抵稅額

在實(shí)際享受增量/存量留抵退稅之前，企業(yè)應(yīng)注意對增值稅留抵稅額的合規(guī)性進(jìn)行排查，避免被認(rèn)定違規(guī)取得留抵退稅，造成較大的稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。