對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)成本科目設(shè)置及核算正確與否，直接影響相關(guān)稅金的繳納，尤其是土地增值稅和企業(yè)所得稅的計算，今天主要和大家分析如何規(guī)范開發(fā)成本科目的設(shè)置和核算內(nèi)容。

一、開發(fā)成本核算內(nèi)容

開發(fā)成本核算包括六大項內(nèi)容，每項具體核算內(nèi)容如下：

1.土地征用費及拆遷補償費

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)( 或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

2.前期工程費

指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3.建筑安裝工程費

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5.公共配套設(shè)施費

指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

二、開發(fā)成本科目設(shè)置

根據(jù)以上六大項核算內(nèi)容，結(jié)合日常土地增值稅清算的要求，建議房地產(chǎn)企業(yè)按如下方式設(shè)置開發(fā)成本：

三、開發(fā)成本設(shè)置注意事項

1.一般企業(yè)可以不設(shè)置公共配套科目

公共配套指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，主要包括學(xué)校、幼兒園、物業(yè)用房、會所等。項目開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)建造公共配套的成本一般包含在主體工程中，財務(wù)上無法單獨核算公共配套的費用，因此直接計入開發(fā)成本-建筑安裝工程費-主體工程。項目完工后，將所有開發(fā)成本分攤至可售成本對象。

如果公司在建造公共配時所有的協(xié)議、發(fā)票可以單獨核算清楚，企業(yè)在設(shè)置開發(fā)成本科目時可以單獨設(shè)置開發(fā)成本-公共配套科目核算。這樣的話，公共配套設(shè)施費需要進行二次分攤。

以上兩種結(jié)果不影響可售成本對象分攤的金額。

2.開發(fā)間接費容易與管理費用混淆，為了更好的將兩者之間劃分開來，企業(yè)可以出具關(guān)于設(shè)立XX項目部的通知，通知中包括項目部人員組成及崗位設(shè)置、項目部使用的固定資產(chǎn)明細清單。根據(jù)通知，該部分人員發(fā)生的費用、固定資產(chǎn)的折舊等可以合理、合法的計入開發(fā)間接費科目核算。

3.針對分期開發(fā)的項目財務(wù)設(shè)置開發(fā)成本科目要特別注意

實務(wù)中很多財務(wù)為了核算清晰，開發(fā)成本設(shè)置時按照分期核算，這樣就對企業(yè)好嗎?

根據(jù)國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)中，明確表示納稅人會計核算已經(jīng)成為稅務(wù)局土地增值稅清算參考依據(jù)。對于一個企業(yè)來說，財務(wù)上是否需要分期設(shè)置開發(fā)成本科目，主要取決于土地增值稅清單單位的確定。企業(yè)開發(fā)一個項目，由于資金、規(guī)劃等原因分期開發(fā)，但是通過測算該項目作為一個整體的項目清算對企業(yè)更劃算，這種情況下企業(yè)在開發(fā)成本設(shè)置時不應(yīng)分期核算，分期核算的話還有可能給企業(yè)帶來麻煩。如果通過測算，將項目作為一個整體項目清算和將每期作為清算單位結(jié)果相差不大，企業(yè)在開發(fā)成本設(shè)置時應(yīng)該分期核算。

通過以上分析，可以看出來雖然小小的一個開發(fā)成本科目設(shè)置問題，但是有可能會對企業(yè)稅負產(chǎn)生巨大的影響，所以公司領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)人員對一些基礎(chǔ)性的工作不容小覷。所有的手段都是為目的服務(wù)，作為一個財務(wù)工作者，首先要明白自己想要什么，目標是什么，才能在做具體工作時有的放矢。