近些年隨著金稅四期即將上線，稅務(wù)監(jiān)管稽查力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收行業(yè)中的重頭戲，輕而易舉會(huì)被列為稽查的重點(diǎn)對(duì)象，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)把握企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，收入成本的結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)就顯得尤為重要，如何正確自查該稅種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合稅法文件進(jìn)行詳細(xì)分析：

一、未完工階段

企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

二、完工階段

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。也就是說(shuō)完工后應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，調(diào)整預(yù)計(jì)毛利額繳納企業(yè)所得稅。

在實(shí)務(wù)中對(duì)于完工標(biāo)準(zhǔn)眾說(shuō)紛紜，結(jié)合相關(guān)稅法文件來(lái)看，國(guó)稅函2009年31號(hào)文件對(duì)于完工有三條標(biāo)準(zhǔn)按孰早原則確認(rèn)：

(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

但在(國(guó)稅函[2010]201號(hào))明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。顯而易見(jiàn)從這兩個(gè)文件來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)交房成為企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生的重要節(jié)點(diǎn)。并且201號(hào)文件更強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)重于形式原則。

但是實(shí)務(wù)中，地產(chǎn)企業(yè)在該階段往往會(huì)存在兩類兩難問(wèn)題，一是合同約定交房時(shí)間與實(shí)際交房時(shí)間不一致，筆者認(rèn)為對(duì)于該問(wèn)題，實(shí)質(zhì)重于形式，應(yīng)按實(shí)際交房時(shí)間來(lái)確認(rèn)。二是地產(chǎn)企業(yè)給業(yè)主交房時(shí)，會(huì)存在項(xiàng)目仍未完成竣工決算，開(kāi)發(fā)成本也未全部入賬，此時(shí)如何結(jié)轉(zhuǎn)收入成本?

再結(jié)合關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知《國(guó)稅函[2008]875號(hào)》文件來(lái)看，該文件規(guī)定企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足四點(diǎn)條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，其中第四點(diǎn)為“已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。所以對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)務(wù)中若因種種原因被迫提前交房，收入成本無(wú)法匹配結(jié)轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為可結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)及相關(guān)稅法文件與稅務(wù)機(jī)關(guān)做好充分的溝通工作。同時(shí)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)成本支出監(jiān)管并做好及時(shí)歸集工作，以使企業(yè)收入成本與業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)合理匹配。