既有老項(xiàng)目又有新項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何劃分增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有老項(xiàng)目又有新項(xiàng)目。老項(xiàng)目為出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅；新項(xiàng)目旨在自行建造房產(chǎn)用于出售。該房產(chǎn)公司于5月初采購(gòu)一批裝修物資，其中一小部分適用于老項(xiàng)目更新改造（未簽訂新合同），一部分用于新項(xiàng)目開發(fā)支出，導(dǎo)致增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法明確劃分。新項(xiàng)目目前還在開發(fā)階段，未實(shí)現(xiàn)收入。那么如何對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)現(xiàn)劃分和轉(zhuǎn)出呢？

一、稅法規(guī)定

根據(jù)增值稅法規(guī)定，一般納稅人企業(yè)既有簡(jiǎn)易計(jì)稅，又有一般計(jì)稅的，對(duì)無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分的進(jìn)項(xiàng)稅額，需要按照當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的銷售額占當(dāng)期全部銷售額的比例做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，既有簡(jiǎn)易計(jì)稅又有一般計(jì)稅的，可以依照《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)》第十三條規(guī)定執(zhí)行，即可以建筑工程施工許可證上注明的“建筑規(guī)模”為依據(jù)劃分不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

但本文著重討論是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期采用一般計(jì)稅的項(xiàng)目無(wú)收入，僅存在簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的收入（非出售自建房產(chǎn)），且大量成本支出都是為了開發(fā)新項(xiàng)目，那么此時(shí)再采用上述所說(shuō)的以銷售額為計(jì)算依據(jù)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的方法，就會(huì)大大增加進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的比例。

回歸案例本身，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明顯不適用2016年第18號(hào)公告規(guī)定的以“建筑規(guī)模”為依據(jù)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行劃分。如果以“銷售額”為進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出依據(jù)，5月末，該房地產(chǎn)企業(yè)只有老項(xiàng)目的出租收入，沒有新項(xiàng)目的銷售收入，此時(shí)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，分母的基數(shù)會(huì)很小，不是明智之舉。

二、建議處理

我們都清楚，稅款在一定程度上會(huì)影響企業(yè)資金使用的靈活性，進(jìn)項(xiàng)稅額的大比例轉(zhuǎn)出，無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的納稅成本，減少企業(yè)的凈利潤(rùn)。那么，在房地產(chǎn)企業(yè)存在上述問(wèn)題的情況下，財(cái)務(wù)人員如何合理操作，才可以幫助企業(yè)優(yōu)化稅負(fù)呢？

以前企業(yè)在抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，還需要考慮進(jìn)項(xiàng)票據(jù)的認(rèn)證時(shí)間。但隨著國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第45號(hào)文件的規(guī)定，取消專項(xiàng)票據(jù)的認(rèn)證時(shí)間，這就在一定程度上讓財(cái)務(wù)人員有了緩和的余地。

因此根據(jù)上述文件，A房地產(chǎn)企業(yè)可選擇在開發(fā)的新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)，再認(rèn)證5月份采購(gòu)材料的進(jìn)項(xiàng)專票，這樣可以使進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出金額的計(jì)算口徑中分母的基數(shù)變大，從而大大減少進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的比例。

綜上所述，如果房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，既存在簡(jiǎn)易計(jì)稅（非出售自建房產(chǎn)），又存在一般計(jì)稅的，可根據(jù)自身情況進(jìn)行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，盡量避免稅款的浪費(fèi)。