根據(jù)是否考慮資金的時間價值，房地產(chǎn)項目盈利測算可分為靜態(tài)測算、動態(tài)測算兩種：靜態(tài)測算重點關(guān)注利潤，即該項目能賺多少錢，計算較為簡單明了；動態(tài)測算則考慮到房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點，重點關(guān)注現(xiàn)金流，即該項目何時能回本，是靜態(tài)測算的有益補充。實踐中，房企通常采用靜態(tài)測算與動態(tài)測算相結(jié)合的方式，但由于作為外部人員，預(yù)測項目現(xiàn)金流具有較大難度，且靜態(tài)測算主要反映項目利潤，因此本文采用靜態(tài)測算方法。

跟其他工業(yè)產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)項目利潤計算亦采用收入減去成本的思路，即房地產(chǎn)項目盈利靜態(tài)測算公式為：項目利潤總額=項目收入-項目成本，其中，項目收入的測算可拆分為“量×價”，即“銷售面積×銷售單價”，項目成本則包括項目建設(shè)本身的土地成本、建造成本、期間費用和稅金兩部分，成本部分將在后面逐一介紹。

二、項目銷售收入測算

在進行項目收入測算時，首先要明確擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和比例，如住宅、商業(yè)、公共配套等各占多少，區(qū)分可售部分面積和非可售部分面積，本文僅針對扣除自持部分的可售面積的利潤進行測算。

項目銷售收入測算的基本公式為：項目銷售收入=銷售面積×銷售單價，下面我們將從量、價兩方面來詳解收入測算。

（一）項目可售面積

從房地產(chǎn)開發(fā)流程看，項目銷售面積的測算可分為三步：

首先，考慮“地有多大”，即“平面”維度的面積概念，常見衡量指標有規(guī)劃用地面積、建設(shè)用地面積、土地出讓面積（各面積概念解釋見表1，下同）。由于規(guī)劃用地面積可能包含代征地，故規(guī)劃用地面積≥建設(shè)用地面積，對于房企而言，土地出讓面積通常與建設(shè)用地面積相等；

其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念，常見的衡量指標有總建筑面積、計容建筑面積等，其中計容建筑面積一般僅包括地上總建筑面積，故要小于總建筑面積。將“平面面積”轉(zhuǎn)化為“立體面積”的橋梁是容積率，地方政府通常對房地產(chǎn)項目的容積率、建筑密度、高度、綠地率等指標有所限定（一般規(guī)定詳見表2），因此“容積率”是制約能蓋多少的關(guān)鍵要素；

最后，考慮“能賣多少”，項目中通常會包含一些不可售的部分如配套公共設(shè)施（如幼兒園、綠化帶、公共廁所等）或房企打算自持一部分配套商業(yè)，可供銷售面積需剔除這部分不可售面積，以此測算收入最為準確。根據(jù)中債資信對150余個房地產(chǎn)項目統(tǒng)計情況，可供銷售建筑面積多為計容建筑面積的0.93~0.99倍，行業(yè)中位數(shù)為0.98倍，因此在不清楚自持面積或非可售面積的情況下，可用計容建筑面積*0.98來粗略估算可售面積。

實踐中，企業(yè)募集說明書中一般會披露項目的可供銷售建筑面積，可以直接用此來測算收入；若我們需要判斷房企新拿地項目（一般公告僅披露用地面積、出讓面積、容積率）的可售面積，可以借助下列公式粗略估算：

計容建筑面積≈建設(shè)用地面積/土地出讓面積*容積率

可供銷售建筑面積≈計容建筑面積*0.98

（二）項目銷售單價

影響項目售價的微觀因素很多，包括地理位置、周邊環(huán)境與配套設(shè)施、交通便利度、戶型大小、設(shè)計施工水平、學區(qū)房屬性等，因此預(yù)測項目銷售單價時可以選擇與評估項目處在同一供需圈內(nèi)、各屬性盡量接近的其他項目售價作參考，并結(jié)合屬性差異、時間因素（預(yù)計銷售時房價變化幅度）進行調(diào)整。用公式可簡單表示為：

其中P為項目預(yù)測售價，Pi為i項目參考售價，Ci為根據(jù)屬性差異調(diào)整后的總契合系數(shù)，Ci的計算方式為各屬性的權(quán)重Xi與各屬性契合度Wi（待估項目/參考項目，>1表示待估項目該屬性優(yōu)于參考項目，<1表示待估項目該屬性弱于參考項目）乘積之和，t為項目銷售時預(yù)測房價變化幅度。

表3所示為項目銷售單價測算樣例：某房地產(chǎn)項目周邊有3個項目可供參考，售價分別為3,200元/平方米，3,500元/平方米和3,800元/平方米，將影響房價因素簡化為地理位置等四類屬性并分別賦予權(quán)重，對各屬性差異調(diào)整后總契合系數(shù)分別為1.12、1.03和0.96，因此在不考慮房價波動情形下，該項目銷售均價約為3,500~3,700元/平方米。

綜上所述，在測算了項目的可售面積及銷售單價后，相乘即可得出項目的預(yù)測收入，其中可售面積一般在房企拿地時即確定，銷售單價則受到多重因素的影響，既包括地理位置、周邊環(huán)境等客觀因素的影響，也包括房地產(chǎn)調(diào)控限價等人為因素的影響，其預(yù)測有一定的主觀判斷性，在預(yù)測時應(yīng)盡可能將影響因素考慮全面。

通過本節(jié)我們學習了項目收入的測算方法，下面為房企項目成本的介紹，將為讀者詳細介紹房地產(chǎn)項目除稅金外的其他成本的概念、測算方法、會計記賬等內(nèi)容。

4類14項地產(chǎn)項目成本測算方法

內(nèi)容摘要

本章節(jié)主要介紹除稅金外的其他項目成本，其中土地成本計算相對簡單明了，根據(jù)土地取得方式分別計算；項目建造成本的測算核心為建安工程費用的估算，根據(jù)單個項目包含的細分業(yè)態(tài)面積及相應(yīng)的單方造價去盡可能準確估算建安工程費，項目建造成本約為建安工程費的1.1～1.3倍；期間費用則根據(jù)各自特點依據(jù)銷售收入、建造成本及相關(guān)公式計算；不可預(yù)見費用在土地成本、建造成本和期間費用的基礎(chǔ)上按一定比例估算。由于成本中稅金的計算相對繁瑣，將在后面單獨介紹。

下面將對房地產(chǎn)項目成本進行抽絲剝繭，詳細介紹每項成本的含義、其成本費用核算范圍及估算方法，并通過具體案例予以解析幫助讀者理解。本文提供的成本測算方法主要基于外部人員可獲得有限信息的前提假設(shè)。

一、房地產(chǎn)項目總成本概覽

房地產(chǎn)項目的總成本主要可分為土地成本、建造成本、期間費用及稅金，不同房企每類成本項下的細分類別及名稱不盡相同，中債資信參考多家房企的項目成本分類明細表，對房企的項目總成本分類總結(jié)如表1，后文將以各二級分類成本為細分單位做簡要介紹（稅金將在后面介紹），并探討相關(guān)成本的計算/估算方法。

二、項目成本詳解（除稅金）

1、土地成本

土地成本指取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)一般有以下幾種方式：劃撥或征收、出讓、轉(zhuǎn)讓、股東投資入股、租用，對應(yīng)的土地成本分別為土地征收拆遷費、出讓地價款、土地轉(zhuǎn)讓費、土地投資評估價及土地租用費。

（1）土地征收拆遷補償費

隨著城市內(nèi)人地矛盾加劇，城中村、老破小、舊村廠區(qū)改造問題日益突出，以征收拆遷方式獲取土地成為房企的一種選擇。土地征收拆遷模式對應(yīng)的土地成本主要為拆遷補償費，此外還需補繳一定土地出讓金[1]。具體來看，土地征收拆遷補償費可分為農(nóng)村土地征收拆遷補償費和城鎮(zhèn)土地拆遷補償費：農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅等；城鎮(zhèn)土地征收拆遷費主要包括地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費等。

[1]對房屋進行拆遷時，若新建房屋的用地是劃撥取得，需要補繳土地出讓金才可取得建設(shè)用地使用權(quán)。

（2）出讓地價款

公開市場招標、拍賣、掛牌獲得土地是房企主流的拿地模式，對應(yīng)的土地成本為出讓地價款，指國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給購買方而收取的土地使用權(quán)出讓價款。熟地[2]出讓地價款包括土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；毛地[3]出讓地價款包括土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，需要開發(fā)商自行進行房屋拆遷和土地開發(fā)，并支付拆遷補償費。出讓地價款由土地所在的城市、區(qū)位、土地用途、購買競爭激烈程度、調(diào)控政策等多方面因素決定。

[2]熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施（供水、供電、通訊等）、土地平整能直接進行建設(shè)的土地。

[3]毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。

（3）土地轉(zhuǎn)讓費

隨著房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)繼續(xù)凸顯、競爭愈發(fā)激烈，實力較強的房企通過直接收購中小房企土地的方式來獲取土儲越來越普遍。此種模式對應(yīng)的土地成本為土地轉(zhuǎn)讓費，指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。

（4）土地投資評估價

由于本輪房地產(chǎn)周期房價上漲導(dǎo)致地價大幅提升，同時調(diào)控使得土地獲取門檻提高，房企為了分散風險、優(yōu)勢互補，合作開發(fā)拿地逐漸增多。在房企合作開發(fā)的項目中，土地使用權(quán)可能來自一方股東的直接投資，該種情況下以土地使用權(quán)的評估價值作為項目的土地成本。

（5）土地租用費

土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用，但該種方式在房地產(chǎn)開發(fā)項目中較為少見。

2、建造成本

房地產(chǎn)項目建造成本是指完成項目主體建設(shè)所需投入的資金，主要包括開發(fā)前準備費用，建筑、裝飾、安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費用。

（1）開發(fā)前準備費用

開發(fā)前準備費用主要包含咨詢評估費、堪探設(shè)計費以及與土地開發(fā)有關(guān)的“三通一平”費用。開發(fā)前準備費用計算方法包括按照實際工程量面積計算、總投資一定比例計算、行業(yè)慣例計算等。中債資信根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，開發(fā)前準備費用在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的3%～10%計算。

（2）建筑安裝工程費用（包含建筑工程、裝飾工程、安裝工程）

建筑安裝工程（以下簡稱“建安工程”）是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、裝飾工程費用及安裝工程費用。建安工程費用一般根據(jù)實際發(fā)生的人工費、材料費、機械費、稅費等加總計算。但在項目盈利估算時，一般按照單位面積的建安費用*建筑面積進行估算，單位面積建安工程費用取決于項目類型、原材料價格、房企的成本管理能力、裝修程度、不同城市的人力成本、通貨膨脹等等，如同一時間同一種產(chǎn)品業(yè)態(tài)在不同城市或不同房企開發(fā)的情況下單位建安成本都不盡相同。在房企投資實務(wù)中，建安工程費用測算往往比較詳盡和仔細，由于資料局限性，中債資信基于對十余家房企部分項目的建安工程費梳理統(tǒng)計，給出不同類型住宅的單位面積建安成本的大致區(qū)間（詳見表4）。在測算項目利潤時，盡量根據(jù)項目不同的業(yè)態(tài)面積進行建安工程費的估算，以使得建安工程費盡量準確。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)，主要包括自來水、雨水、污水、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般按照實際工程量及單價計算得出，中債資信根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的6%~15%估算。

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費

公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的配套設(shè)施的建設(shè)費用，如居委會、派出所、托兒所等，實踐中一些項目也可能無此類支出。公共配套設(shè)施建設(shè)費按照實際工程量及單價計算得出，中債資信根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，公共配套設(shè)施建設(shè)費在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的0%～2%估算。

（5）其他費用

其他費用主要為臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程監(jiān)理費、工程保險費、工程造價咨詢費等構(gòu)成的工程管理費和辦公費、勞保費等構(gòu)成的項目現(xiàn)場管理費，其中工程管理費一般按照當?shù)赜嘘P(guān)部門的費率*建筑面積/土地面積/建安費用計算。中債資信根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其他費用在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的1%～3%估算。

總結(jié)來看，房地產(chǎn)項目建造成本測算核心在于建安成本的估算，用公式表示：

房地產(chǎn)項目建造成本=開發(fā)前準備費用+建安工程費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+其他費用≈建安工程費用*（3%～10%）+建安工程費用+建安工程費用*（6%～15%）+建安工程費用*（0%～2%）+建安工程費用*（1%～3%）≈建安工程費用*（110%~130%）

3、期間費用

（1）銷售費用

銷售費用是指房企在銷售項目過程中發(fā)生的各項費用，如廣告費、活動推廣費，約占銷售額的0.5%～2%；銷售人員的工資費用，亦包括代理銷售的代理費，約占銷售額的1%～2%；其他銷售費用約占銷售額的0.5%～1%。根據(jù)中債資信對樣本房企項目統(tǒng)計，銷售費用在項目盈利估算時可簡化為按銷售收入的2%～5%估算。

（2）管理費用

管理費用包括管理人員工資、職工福利、差旅費、社保費、開辦費攤銷等等管理費用。若同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，管理費用應(yīng)該按照合理分配比例在各個項目間分攤。管理費用在項目盈利估算時也可簡化為按照建造成本的2%～3%估算。

（3）財務(wù)費用

財務(wù)費用是指為項目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、匯兌損益等。需要注意的是，這里所指的利息既包括資本化利息也包括費用化利息，即項目借款的全部利息費用。根據(jù)中債資信對樣本房企項目統(tǒng)計，開發(fā)貸等外部融資約占建安投入的70%，但考慮到企業(yè)拿地不全為自有資金，故財務(wù)費用可按照（建安工程費的*70%+土地成本*50%）*公司平均年化借款利率*平均資金占用期限計算。實踐中，由于不同房地產(chǎn)項目采用杠桿不同，融資能力亦有差異，房企間財務(wù)費用差異較大。

4、不可預(yù)見費用

不可預(yù)見費用一般按土地成本、建造成本和期間費用合計數(shù)的1%～3%估算。

綜上所述，項目土地成本的確定較為容易和明確；建造成本的測算核心為建安工程費用的估算，根據(jù)單個項目包含的細分業(yè)態(tài)面積及相應(yīng)的單方造價去盡可能準確估算建安工程費，項目建造成本約為建安工程費的1.1～1.3倍；期間費用則根據(jù)各自特點依據(jù)銷售收入、建造成本及相關(guān)公式計算；最后在土地成本、建造成本和期間費用的基礎(chǔ)上按一定比例估算不可預(yù)見費用，即可得到除稅金外的項目成本。

房地產(chǎn)項目稅金測算大全

一、房地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)涉稅情況概覽

房企稅費主要包含土地取得階段所需繳納的契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅；預(yù)售階段所需預(yù)繳的增值稅、增值稅附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅；竣工及交付階段需清算土地增值稅、增值稅及所得稅。印花稅則貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)流程始終，在簽訂各類合同時均需按照合同金額及對應(yīng)的稅率繳納印花稅。從報表角度看，契稅作為土地成本計入“存貨”，增值稅主要影響“應(yīng)交稅費”等資產(chǎn)負債表科目，印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅則主要通過“稅金及附加”影響利潤表，所得稅為“利潤總額”的扣減項，另外稅費的繳納和退回均會影響現(xiàn)金流量表。

從具體繳納階段來看：首先，房企取得土地后，需要根據(jù)土地取得成本繳納契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅。其中契稅、印花稅為一次性繳納稅種，契稅于簽訂土地轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)憑證當日起10日內(nèi)按3%～5%稅率繳納；印花稅可按0.5‰稅率當場或按當?shù)匾?guī)定的時間繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅從交付土地次月起至預(yù)售或銷售當月按定額稅率（每平方米占地面積年稅額0.6元~30元）繳納?？傮w來看，由于在項目前期企業(yè)需要繳納的稅費主要為契稅，故土地取得階段繳納稅費一般占土地成本的3%～5%，可作為土地成本的一部分在企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅中抵減或扣除。

其次，由于房地產(chǎn)采取特殊的“預(yù)售制”，當項目開始預(yù)售時就要繳納一定稅金，其中增值稅在取得預(yù)售款的次月按照不含增值稅的預(yù)售款及3%的預(yù)征率繳納，增值稅附加按照增值稅額及當?shù)剡m用稅率（城市維護建設(shè)稅7%/5%/1%、教育費附加3%、地方教育附加2%）與增值稅一起繳納；土地增值稅按月或按季以不含增值稅的預(yù)售款及各地稅務(wù)局制定的預(yù)征率（東部、中部和東北部、西部分別不得低于2%、1.5%和1%）繳納；企業(yè)所得稅按月或按季以不含增值稅的預(yù)售款和各地規(guī)定的預(yù)計毛利率相乘的積減去預(yù)繳的土地增值稅、增值稅附加及期間費用計算應(yīng)納稅所得額，并按照適用所得稅率進行預(yù)繳。

最后，項目竣工驗收銷售達到一定程度時，房企可選擇按照相關(guān)規(guī)定進行土地增值稅清算。房企于滿足強制性清算條件90日內(nèi)或收到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，以增值額與適用稅率的積減去與速算扣除數(shù)相乘的扣除項目金額計算應(yīng)納稅額，與預(yù)繳款項對比進行多退少補。當項目交付時，房企需計算繳納增值稅，以合同約定的交房時間與實際交房時間贖早為發(fā)生納稅義務(wù)時點并在規(guī)定期限內(nèi)完成繳納，銷項稅額減除進項稅額為當期應(yīng)繳納的增值稅，與預(yù)繳金額、留抵金額[1]等進行計算多退少補；同時房企應(yīng)該在項目交付當年對企業(yè)所得稅進行匯算清繳，與預(yù)繳金額比較進行多退少補。

需要說明的是，本文不考慮稅收優(yōu)惠等特殊情況。

[1]根據(jù)2019年4月《財政局 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策公告》，納稅人當期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構(gòu)成比例×60%，進項構(gòu)成比例，為2019年4月至申請退稅前一稅款所屬期內(nèi)已抵扣的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、解繳稅款完稅憑證注明的增值稅額占同期全部已抵扣進項稅額的比重。

二、房地產(chǎn)項目前期重要稅種介紹

為幫助讀者更好理解房企稅金計算思路，我們在詳細講解各稅種的同時以A房地產(chǎn)企業(yè)的X項目涉及各項稅費為例貫穿稅金上下全篇：X項目位于某一線城市，項目用地總面積35.13萬平方米，計容建筑面積51.58萬平方米，總可售面積39.10萬平方米，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入140.06億元。下文測算基于以下前提：（1）忽略除拿地階段外涉及的金額較小的印花稅；（2）從項目完成角度考慮總體應(yīng)繳納稅額，不考慮預(yù)售階段預(yù)繳稅費；（3）假設(shè)當?shù)赝恋卦鲋刀愒试S扣除地方教育附加；（4）不考慮稅收優(yōu)惠等特殊政策。

（一）土地取得階段稅種

取得土地環(huán)節(jié)涉及的稅費主要為契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅，每種稅費的計稅基礎(chǔ)及會計處理如下表：

（二）增值稅及附加

（1） 增值稅

增值稅是商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營改增后，房地產(chǎn)項目銷售也應(yīng)繳納增值稅，其繳納分為預(yù)售階段的預(yù)繳以及項目交付階段的匯總繳納。

A. 預(yù)繳

根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計算公式為：

應(yīng)預(yù)繳的增值稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

其中適用一般計稅方法的自2019年4月1日起按照9%[2]的稅率計算，適用簡易計稅方法的按5%征收率計算，2016年5月1日后開工的項目只能選擇一般計稅方法。

B. 計算應(yīng)納稅額

房企的增值稅納稅時點為合同約定的交房時間與實際交房時間贖早，與之前營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當天相比，房企的增值稅納稅時點發(fā)生了后移。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅【2016】36號第一條第（三）項第十點），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款（包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等）后的余額為銷售額。根據(jù)銷售額及適用稅率計算出銷項稅額后，扣減當期可抵扣的進項稅、留抵稅額即可得到當期應(yīng)繳納的增值稅。計算公式為：

銷項稅額=銷售額*9%

其中：

1. 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+9%）
2. 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/可供銷售建筑面積[3]）*土地總價款。
3. 應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-進項稅額（為取得的增值稅專用發(fā)票上標明的增值稅額[4]）
4. 老項目適用簡易方法的，應(yīng)納增值稅額=全部價款和價外費用/（1+5%）*5%

[2]2018年5月1日至2019年3月31日期間適用稅率為10%，2017年7月1日至2018年4月30日適用稅率為11%，2016年5月1日至2017年6月30日適用稅率為13%。

[3]可供銷售建筑面積是指計容地上建筑面積，不包括地下建筑面積，也不包括銷售時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

[4]根據(jù)財稅[2016]36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第四項第三點：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（2）增值稅附加

增值稅附加是指以實際上繳的增值稅為計稅基礎(chǔ)的稅金，包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。增值稅附加在當月計算出增值稅時計提應(yīng)交稅額，次月納稅申報期限內(nèi)與增值稅同時繳納。城市建設(shè)維護建設(shè)稅的稅率分為7%（城區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）和1%（其余）三檔，教育費附加稅率為3%，地方教育附加稅率為2%。計算公式為：

增值稅附加=實際繳納的增值稅*（7%/5%/1%+3%+2%）

需要注意的是，增值稅作為價外稅，不影響利潤表，但增值稅附加通過計入“稅金及附加”科目影響項目利潤表。

我們了解了房地產(chǎn)項目在各個階段需要繳納哪些稅種，并詳細了解了土地取得階段的契稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，增值稅的預(yù)繳及匯總繳納。下面主要介紹項目開發(fā)中涉及的其他稅金：土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其中土地增值稅和企業(yè)所得稅均涉及預(yù)繳和清繳兩個步驟，稅金金額集中在清繳階段，故該兩稅種為房地產(chǎn)項目后期階段主要涉及稅種。此外，印花稅為貫穿房企項目全流程的小稅種，亦在本文做簡單介紹。

房地產(chǎn)項目后期重要稅種介紹

（一）土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值收入的單位和個人所征收的一種稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售通常同時進行，無法準確計算稅額，因此采取先預(yù)繳，再清算的征收方式。

A. 預(yù)繳

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】6號第十六條）和《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)【2010】53號），土地增值稅預(yù)征方法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局制定。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。土地增值稅通常按月或按季預(yù)繳，房企每月或每季取得的預(yù)售收入應(yīng)于當期終了后在規(guī)定時間向主管地方稅務(wù)機關(guān)申報預(yù)繳稅款。通常來說，普通住宅預(yù)征率較低，非普通住宅預(yù)征率較高。計算公式為：

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)售房款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

應(yīng)當預(yù)繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)×預(yù)征率

B. 清算

當房地產(chǎn)開發(fā)項目進行到最后階段時，房企需向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補，清算情形分強制性清算、選擇性清算兩種，詳見表1：

土地增值稅的計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額，應(yīng)納稅額計算分三個步驟：

第一步：計算應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，2016年營改增后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不含增值稅（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號），計算公式為：

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

第二步：計算扣除項目金額

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房項目時（不考慮存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況），土地增值稅可扣除項目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額即項目總成本中的土地成本。（2）房地產(chǎn)開發(fā)的成本即項目總成本中的建造成本。（3）開發(fā)費用即總成本中的期間費用，其中可扣除開發(fā)費用上限取決于借款利息是否可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)貸款證明。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加，注意不包括增值稅。地方教育附加是否扣除依各地規(guī)定執(zhí)行，暫不考慮印花稅的扣除[1]。（5）國家規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅五類扣除項目及其與項目成本的對應(yīng)關(guān)系詳見表2：

[1]營改增前，印花稅在“管理費用”科目核算，在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”項下扣除；營改增后，印花稅計入“稅金及附加”，法理上可在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項下扣除，但實踐中稅務(wù)機關(guān)沒有允許扣除的規(guī)定。由于印花稅額通常很小，故暫不考慮印花稅的扣除。

[2]利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三步：計算應(yīng)納稅額

土地增值稅采用四級超率累進稅率，是我國唯一采用超率累進稅率的稅種，計算公式為：

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額（應(yīng)稅收入-扣除項目金額）×適用稅率（由增值率確定，增值率=增值額÷扣除項目金額×100%）-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（二）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。跟增值稅、土地增值稅一樣，房企企業(yè)所得稅亦有預(yù)繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。

A. 預(yù)繳

由于行業(yè)特殊的預(yù)售制度，在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況下，需要用預(yù)計的毛利率去估算應(yīng)納稅所得額，按季或月進行所得稅的預(yù)繳，毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局確定。項目完工后，房企計算實際毛利額，同時根據(jù)毛利差額進行所得稅匯算清繳，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號文），預(yù)繳使用的毛利率要低于項目實際毛利率。

應(yīng)納所得稅額=（預(yù)收賬款/（1+9%）*預(yù)計毛利率）-預(yù)繳增值稅附加-預(yù)繳土增稅-期間費用

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》預(yù)收賬款發(fā)生納稅義務(wù)的時點具體如下：

B. 匯算清繳

當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。允許從應(yīng)稅收入中扣除的成本費用包括：期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅，其中開發(fā)產(chǎn)品計稅成本為上篇研究中介紹的土地成本和建造成本。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。

（三）印花稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅【2006】162號），商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同金額的0.5‰征收。此外，房企向銀行及其他金融組織的借款合同（0.5‰）、加工承攬類合同（如廣告、測繪，0.5‰）、購銷合同（0.3‰）、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同（如勘察、設(shè)計，0.5‰）、主體工程建安合同（0.3‰）均需繳納印花稅。印花稅通過“稅金及附加”科目影響項目利潤表。

綜上，從全項目周期的角度看，X項目涉及的所有稅費如表6所示。從X項目案例可以看出，房地產(chǎn)項目稅費從金額上看主要為土地增值稅、所得稅和增值稅，其中土地增值稅及所得稅有一定的籌劃空間，如本例中，若公司將項目銷售均價由3.6萬元/平方米提高至4.6萬元/平方米，增值率將超過50%，雖然看似售價提高，但土地增值稅擠占了較多利潤空間，含增值稅的稅費收入占比將由16%提高至24%，因此，高售價的一、二線城市房地產(chǎn)項目的盈利能力并非絕對更好，還需要綜合項目的售價、成本、稅費情況去判斷。此外，從房企的角度看，存在跨期、跨項目的成本費用調(diào)節(jié)空間，所得稅亦有合理稅籌方法，因此，房地產(chǎn)項目稅費占比區(qū)間波動較大，根據(jù)中債資信對樣本房企項目稅費統(tǒng)計情況，通常來說，房地產(chǎn)各項稅費（含增值稅）占總收入（含增值稅）比重區(qū)間為15~25%。