河北省高級人民法院

未完成開發(fā)投資總額25%時是否影響土地的司法拍賣？

裁判要旨

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十九條，明確約束的是人民法院強(qiáng)制執(zhí)行類型以外的平等主體間的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓行為，未明確規(guī)定可以約束人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為，故關(guān)于涉案土地使用權(quán)屬未完成開發(fā)投資25%的建設(shè)用地不能強(qiáng)制執(zhí)行的主張，法律和事實依據(jù)不足。

案例索引

《牡丹江市自然資源局、牡丹江市財政局企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行案》【（2019）冀執(zhí)復(fù)625號】

爭議焦點

未完成開發(fā)投資總額25%是否影響土地的司法拍賣？

裁判意見

河北高院認(rèn)為：涉案土地使用權(quán)系被執(zhí)行人經(jīng)出讓取得，權(quán)屬明確，且已為本案安泰公司（現(xiàn)興岳公司）的債權(quán)提供抵押擔(dān)保并在國土部門進(jìn)行了抵押登記。更為關(guān)鍵的是，安泰公司（現(xiàn)興岳公司）據(jù)以申請強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)廊坊中院（2015）廊民三初字第91號民事調(diào)解書確定，圣豐公司以涉案土地使用權(quán)向安泰公司（現(xiàn)興岳公司）承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。所以，涉案土地使用權(quán)作為已被執(zhí)行依據(jù)確定的特定執(zhí)行標(biāo)的物，在中京公司不能履行執(zhí)行依據(jù)確定的義務(wù)時，執(zhí)行法院廊坊中院對涉案土地使用權(quán)加以強(qiáng)制執(zhí)行，于法有據(jù)，被執(zhí)行人及被執(zhí)行人以外的主體均負(fù)有依法配合執(zhí)行的法律義務(wù)。一、七部門關(guān)于涉案土地使用權(quán)未凈地、權(quán)屬不明、未完成開發(fā)投資總額25%的復(fù)議理由不能成立。（一）涉案土地使用權(quán)既已出讓給圣豐公司，實現(xiàn)凈地出讓是牡丹江市政府部門理應(yīng)完成的工作與義務(wù)，未凈地的責(zé)任在牡丹江市相關(guān)政府部門，且牡丹江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會已向廊坊中院書面承諾在2019年6月底前完成涉案土地的凈地工作，凈地與否不能成為阻卻本案廊坊中院強(qiáng)制執(zhí)行的有效理由。（二）涉案土地使用權(quán)業(yè)已出讓給圣豐公司且已在牡丹江市國土部門辦理過相關(guān)抵押登記，現(xiàn)無證據(jù)證明，七部門也不能舉證證明涉案土地使用權(quán)權(quán)屬不明。（三）涉案土地使用權(quán)出讓給圣豐公司時，牡丹江市政府部門理應(yīng)完成涉案土地上相關(guān)居民的征收補償工作，且其已向廊坊中院書面承諾在2019年6月底前完成凈地工作，現(xiàn)無證據(jù)證明，七部門也不能舉證證明廊坊中院的強(qiáng)制執(zhí)行會侵害他人利益，七部門提出此項主張主體也不適格。（四）人民法院對涉案土地使用權(quán)采取的拍賣、變賣及變更登記等強(qiáng)制執(zhí)行措施，性質(zhì)上不同于平等主體之間的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓行為，且廊坊中院（2015）廊民三初字第91號民事調(diào)解書明確涉案土地使用權(quán)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，則本案的強(qiáng)制執(zhí)行不應(yīng)受相關(guān)規(guī)范平等主體間土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓行為的法律法規(guī)及指導(dǎo)意見的約束。七部門所依據(jù)的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十九條及相關(guān)指導(dǎo)意見，明確約束的是人民法院強(qiáng)制執(zhí)行類型以外的平等主體間的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓行為，未明確規(guī)定可以約束人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為。加之，七部門也不能舉證證明涉案土地使用權(quán)屬未完成開發(fā)投資總額25%的建設(shè)用地。所以，七部門關(guān)于涉案土地使用權(quán)屬未完成開發(fā)投資25%的建設(shè)用地不能強(qiáng)制執(zhí)行的主張，法律和事實依據(jù)不足。二、七部門關(guān)于廊坊中院拍賣、變賣、變更登記等程序違法的復(fù)議理由，主體不適格且不能成立。七部門不是廊坊中院執(zhí)行案件的申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人，其在執(zhí)行異議復(fù)議程序中主張廊坊中院對涉案土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行行為包括評估、拍賣、變賣、變更登記程序違法，主體不適格。七部門亦不能舉證證明，廊坊中院的執(zhí)行行為違反了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》等法律規(guī)定或司法解釋的相關(guān)規(guī)定，其復(fù)議理由不成立。三、七部門關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓涉嫌虛假訴訟的復(fù)議理由，因七部門不具本案申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人主體地位，其在執(zhí)行異議復(fù)議程序中提出本項理由主體不適格。而且，七部門不能舉證證明安泰公司將涉案債權(quán)轉(zhuǎn)讓給興岳公司存在虛假訴訟情形，加之無論是向安泰公司或是向興岳公司，圣豐公司均應(yīng)按照執(zhí)行依據(jù)履行義務(wù)承擔(dān)責(zé)任，七部門的主張不屬能夠阻卻廊坊中院強(qiáng)制執(zhí)行的法定事由，故七部門的本復(fù)議理由不成立。四、七部門關(guān)于以物抵債價格過低、涉嫌逃避稅收監(jiān)管的復(fù)議理由主體不適格且不能成立。（一）因七部門不具本案當(dāng)事人主體地位，其在執(zhí)行異議復(fù)議程序中就以物抵債價格高低問題提出主張，主體不適格。（二）如上述，現(xiàn)無證據(jù)證明廊坊中院的強(qiáng)制執(zhí)行行為違反了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中的評估、拍賣、變賣方面的程序規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定廊坊中院相關(guān)執(zhí)行行為的合法正當(dāng)性。涉案土地使用權(quán)經(jīng)廊坊中院依法多次拍賣、變賣均未能成交，才依法以物抵債，涉案土地使用權(quán)的處分價格漸低，不是廊坊中院的主觀操作，而是由土地市場決定的，故現(xiàn)無證據(jù)證明以物抵債的價格系人為操縱以達(dá)到逃避稅收監(jiān)管的目的，七部門的本復(fù)議理由不成立。綜上所述，七部門的復(fù)議主張理據(jù)不足，不予支持；廊坊中院（2019）冀10執(zhí)異101號執(zhí)行裁定結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

不同意見

在《杭州三江物業(yè)冇限公司與浙江金城開發(fā)公司執(zhí)行案》中，法院認(rèn)為：作為抵押物的屬于尚未開發(fā)建設(shè)的空地,未達(dá)到《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件,即完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,為此,不能作為抵債給另一家公司。該地塊如需轉(zhuǎn)移或變價執(zhí)行,須由土地儲備屮心根據(jù)情況進(jìn)行收購。