5月15日，中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。通知的主要內(nèi)容有：

對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

目前最新5年期LPR4.6%，此次下調(diào)后，首套房最低利率可為4.4%。

目前深圳大部分銀行執(zhí)行的首套房最低利率為4.9%，二套房最低利率為5.2%。

此次降息影響有多大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析

1、5月降息可期

2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，此前為3.8%，這是連續(xù)第二個月下調(diào) 。5年期以上LPR為4.6%，此前為4.65%，這是連續(xù)20個月維持不變后的首次調(diào)整。

2022年4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

4月新增社融明顯低于市場預期和往年同期水平，表內(nèi)信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費以及經(jīng)營貸款均呈現(xiàn)同比大幅收縮態(tài)勢，5月LPR調(diào)降可期。

2、并不是直接降息，只是給地方執(zhí)行空間

從直接的政策影響看，并非直接降息，從之前最低4.6看，也很少城市能執(zhí)行這個標準，而且并非全部執(zhí)行，只是針對首套房貸。這個政策并非直接降息，需要等待各地落地細則來執(zhí)行。

劉曉博分析

這是什么級別的利好？對樓市會有哪些影響？

利好的級別非常大！此前雖然央行已經(jīng)明確，首套房利率可以最低到4.6%，但絕大多數(shù)城市沒有低到這個水平。

比如央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示：2022年3月份，新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個基點。

這意味著，雖然一季度各地“房貸加點降息”鬧得轟轟烈烈，但實際上房貸降息比較有限，才降了17個基點，加權(quán)平均房貸仍然達到5.42%。

此次央行、銀保監(jiān)會發(fā)布最新文件，允許首套房在4.6%的利率水平上繼續(xù)下浮20個基點，一定會帶動全國房貸實際利率水平的顯著降低。

以蘇州或者惠州為例，去年三季度的時候，首套房貸利率仍然超過6%。如果按照央行最新規(guī)定的4.4%執(zhí)行，那么200萬的貸款，按照30年貸款期、等額本息方式，月供可以從最高時的11991.01元，變成現(xiàn)在的10015.22元，月負擔下降16.5%。至于總利率支出，則從231.7萬元下降到160.5萬元。

需要注意的是，此次沒有調(diào)整二套房貸利率下限，也沒有針對存量房貸利率打折。

未來市場將如何發(fā)展？

市場將逐步回暖，尤其是一些有人口增量、級別較高、經(jīng)濟發(fā)達、出臺了較大力度放松政策的城市。比如南京、蘇州、東莞等。

接下來，此起彼伏的樓市松綁政策，會繼續(xù)在各地落地。一個城市，在2022年出臺5到6輪松動政策，將是常態(tài)。因為樓市太冷了，政策需要不斷發(fā)力。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)：今年1-4月TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

如果看人民幣貸款，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

樓市，太需要利好了。而利好，正逐步到來，并全面發(fā)力！

附通知原文：

銀發(fā)〔2022〕115號

中國人民銀行上?？偛浚鞣中?、營業(yè)管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監(jiān)局：

為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

中國人民銀行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

2022年5月15日