《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2020〕25號(hào) ）對(duì)建筑企業(yè)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期限，權(quán)利主體、受償?shù)姆秶o予了明確的規(guī)定。在此法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，施工企業(yè)必須對(duì)優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)和稅務(wù)管控。

（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法務(wù)管控

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)涉及到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期限及其起算點(diǎn)，享受優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體、優(yōu)先受償權(quán)受償?shù)姆秶?/p>

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限及其起算點(diǎn)

（1）法律依據(jù)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第四十一條的規(guī)定，承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，起算點(diǎn)為：自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

（2）如何認(rèn)定“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”？

第一、如果承包人給發(fā)包人提交催告工程價(jià)款書(shū)，則發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日為催告工程價(jià)款書(shū)載明的合理期限結(jié)束的第二天。

根據(jù)《中華人民共和合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)此法律規(guī)定，如果工程竣工驗(yàn)收，或已竣工但未驗(yàn)收的工程，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日為承包人給發(fā)包人提交的催告工程價(jià)款書(shū)載明的合理期限結(jié)束的第二天。

第二、如果建筑合同中“工程款支付”條款中約定：支付工程進(jìn)度款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，剩下的工程款為工程竣工驗(yàn)收合格之后支付，則“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”為竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)載明的日期的第二天。

第三、如果建筑合同中“工程款支付”條款中沒(méi)有約定：支付工程進(jìn)度款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，剩下的工程款為工程竣工驗(yàn)收合格之后支付，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2020〕25號(hào) ）27條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間沒(méi)有約定或者約定不明的，下列時(shí)間視為“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”的時(shí)間：

(一)建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日;

(二)建設(shè)工程沒(méi)有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日;

(三)建設(shè)工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的，為當(dāng)事人起訴之日。

案例分析 工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)期限的起算點(diǎn)如何認(rèn)定的法律分析

（一）案情介紹

湖南協(xié)和建設(shè)有限公司（協(xié)和公司）、株洲市漢華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（漢華公司）簽訂建設(shè)工程施工合同。工程已于2019年10月18日竣工，雙方實(shí)際辦理竣工結(jié)算備案的時(shí)間是2021年10月24日。漢華公司在2021年10月24日辦理竣工結(jié)算備案，向協(xié)和公司出具“欠條”，確認(rèn)實(shí)際拖欠工程款3316萬(wàn)元，承諾于2022年2月27日之前完成支付，并在“欠條”中載明協(xié)和公司就拖欠的工程款享有優(yōu)先受償權(quán)。協(xié)和公司主張本案優(yōu)先權(quán)受償權(quán)的保護(hù)期限應(yīng)從雙方結(jié)算協(xié)議約定的付款日之次日即2022年2月28日開(kāi)始起算，而漢華公司則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從建設(shè)工程竣工日2019年10月18日開(kāi)始起算。請(qǐng)分析漢華公司享受工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)期限的起算點(diǎn)？

（二）法律分析

1、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”根據(jù)該條規(guī)定可知，建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)膶?duì)象是工程折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)款，而工程需折價(jià)或者拍賣(mài)的前提是發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款。當(dāng)發(fā)包人支付工程價(jià)款已屆履行期時(shí)，承包人通過(guò)訴訟要求支付工程款才可能得到支持，并相應(yīng)主張優(yōu)先受償權(quán)才有意義，故建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)宜從發(fā)包人應(yīng)付工程款期間屆滿之日起算。

2、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定承包人就未付工程款對(duì)所承建工程享有優(yōu)先受償權(quán)，系為保護(hù)承包人對(duì)工程價(jià)款的實(shí)際受償，在認(rèn)定該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人之間關(guān)于支付工程價(jià)款期限的約定，優(yōu)先受償權(quán)行使期限的起算點(diǎn)，不應(yīng)早于當(dāng)事人之間約定的工程價(jià)款支付期限，以保證實(shí)現(xiàn)該優(yōu)先權(quán)權(quán)能。

3、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第四十一條的規(guī)定，承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，起算點(diǎn)為：自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

由于本案例中的漢華公司在2021年10月24日辦理竣工結(jié)算備案，向協(xié)和公司出具“欠條”，確認(rèn)實(shí)際拖欠工程款3316萬(wàn)元，承諾于2022年2月27日之前完成支付。因此，因此，本案中的協(xié)和公司享受建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限起算點(diǎn)應(yīng)從2022年2月28日起算，計(jì)算18個(gè)月至2023年8月27日止。

2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體

（1）法律依據(jù)

第一、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第三十五條與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第二、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期（注意：這里的“逾期”是指上文談到的“合理期限”）不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

第三、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第三十六條承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

第四、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）第一百七十九條第一款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”

（2）行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體的法理分析

第一、工程勘察人、設(shè)計(jì)人不享有優(yōu)先受償權(quán)

基于以上法律規(guī)定，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)僅限于建設(shè)工程施工合同的承包人，不包含勘察、設(shè)計(jì)合同的勘察人及設(shè)計(jì)人。法釋〔2020〕25號(hào)第35條對(duì)《合同法》第二百八十六條中的“承包人”進(jìn)行了限縮解釋，僅指與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人,突出了合同相對(duì)性。據(jù)此，工程款的優(yōu)先受償權(quán)行使主體應(yīng)作狹義的理解，即僅為建設(shè)工程施工合同的承包人，不包括勘察人及設(shè)計(jì)人。對(duì)于實(shí)務(wù)中存在的總承包模式包括：設(shè)計(jì)采購(gòu)施工總承包（EPC模式）或交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)采購(gòu)與施工管理總承包（EPCM模式）、設(shè)計(jì)+施工總承包（D+B）模式等模式，在這些總承包模式中，合同中約定的設(shè)計(jì)費(fèi)甚至勘察費(fèi)應(yīng)屬于工程款的范圍，而且一般與施工款同時(shí)結(jié)算、同時(shí)支付。因而承包人可以就相關(guān)費(fèi)用有主張優(yōu)先權(quán)。

第二、《建設(shè)工程司法解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào) ）明確規(guī)定實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

“實(shí)際施工人”是指轉(zhuǎn)包或者違法分包情況下進(jìn)行工程實(shí)際施工的承包人。根據(jù)《全國(guó)民事審判審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2011年）第二十九條規(guī)定，因違法分包、轉(zhuǎn)包等導(dǎo)致建設(shè)工程合同無(wú)效的，實(shí)際施工人請(qǐng)求依據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定對(duì)建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持?！督ㄔO(shè)工程司法解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第35條在該紀(jì)要的基礎(chǔ)上明確了實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人，不包括承包方的履行輔助人、合法的專業(yè)分包工程承包方、勞務(wù)作業(yè)承包方。

實(shí)際施工人是指建設(shè)工程合同被認(rèn)定為無(wú)效后，具體實(shí)施施工的單位與個(gè)人，一般指違法轉(zhuǎn)包的承包方、違法分包的承包方、掛靠承包方、不具有建筑資質(zhì)的承包方等。

第三、分包人是否享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

最高人民法院民事第一審判庭在《最高人民法院建設(shè)工程施工合同司法解釋（二）理解與適用》中認(rèn)為，如果是發(fā)包人、總包人、分包人三方簽訂合同，那么總包人、分包人連帶享有優(yōu)先權(quán)。如果發(fā)包人與總包人簽訂合同，總包人再與分包人簽訂合同，根據(jù)合同相對(duì)性原理，發(fā)包人與分包人之間沒(méi)有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即發(fā)包人對(duì)分包人沒(méi)有支付工程款的義務(wù)。實(shí)踐中，存在發(fā)包人指定分包人的情形，發(fā)包人與承包人簽訂的合同如果約定由發(fā)包人指定特定的項(xiàng)目由第三人作分包人，而且在履行的過(guò)程中，指定分包人完全代替承包人就特定工程項(xiàng)目履行了合同義務(wù)，承包人僅承擔(dān)配合蓋章等手續(xù)的義務(wù)，則在指定分包人與發(fā)包人之間形成了事實(shí)上的合同關(guān)系，在此情形下，指定的分包人享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

第四、未完工或未經(jīng)竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程，且質(zhì)量合格的情況下，承包人依然享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)《建設(shè)工程司法解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第三十八條、第三十九條的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第五、建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓后承包人仍然享有優(yōu)先受償權(quán)

法律規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”無(wú)論折價(jià)還是拍賣(mài)，應(yīng)系發(fā)包人名下的工程，承包人不應(yīng)與發(fā)包人將他人名下的工程折價(jià)或者申請(qǐng)拍賣(mài)。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，而法定優(yōu)先權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，具有一定的追及效力，其功能是擔(dān)保工程款優(yōu)先支付，該權(quán)利依附于所擔(dān)保的工程而存在，即使被擔(dān)保的工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓，也不應(yīng)影響承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使。

案例分析 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)分析

（一）案情簡(jiǎn)介

2019年4月13日，福華建筑公司與豐蘭公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，由福華承建豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓，工程于2022年6月25日竣工驗(yàn)收合格。經(jīng)結(jié)算，豐蘭公司尚欠福華建筑公司工程款1700萬(wàn)元。 2019年至2020年期間，因籌建營(yíng)業(yè)樓資金短缺，豐蘭公司分8次向第三人殷某借款共計(jì)3000萬(wàn)元。豐蘭公司無(wú)力按約定償還借款，遂于2022年6月15日將豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓的部分商鋪過(guò)戶給殷某，以抵償豐蘭公司向殷某的全部借款及利息，房產(chǎn)局為殷某辦理了房屋所有權(quán)證，建筑面積14000平方米。豐蘭公司同意從2019年12月15日開(kāi)始向福華建筑公司支付利息，利息按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍支付，直到還清為止。如豐蘭公司不能以現(xiàn)金方式支付給福華建筑公司，則用豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓的房屋清償所欠工程價(jià)款本金及利息，并主張對(duì)豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓享有優(yōu)先受償權(quán)。

（二）法律判決

1、一審法院認(rèn)為：

（1）福華建筑公司于2019年4月開(kāi)始為豐蘭承建豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓，工程竣工后，經(jīng)雙方結(jié)算，豐蘭公司對(duì)尚欠福華建筑公司1700萬(wàn)元無(wú)異議，一審法院對(duì)此予以確認(rèn)并支持福華建筑公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。雙方并約定，2019年12月15日開(kāi)始向福華建筑公司支付利息，依照法釋【2020】25號(hào)第26條：“當(dāng)事人對(duì)欠付工程款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理”的規(guī)定，對(duì)福華建筑公司請(qǐng)求豐蘭公司按約定標(biāo)準(zhǔn)給付利息的主張應(yīng)予保護(hù)。對(duì)于福華建筑公司請(qǐng)求優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，2022年7月9日福華建筑公司與豐蘭公司所簽訂的《工程付款協(xié)議》明確約定：如豐蘭公司不能以現(xiàn)金方式支付給福華建筑公司，則以豐蘭營(yíng)業(yè)樓的房屋清償所欠工程價(jià)款本金及利息。該約定應(yīng)視為福華以該工程折價(jià)的方式向豐蘭主張了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。鑒于該工程于2022年6月25日竣工，豐蘭公司于2022年7月9日主張1700萬(wàn)元工程款及利息的優(yōu)先受償權(quán)未超過(guò)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第41條所規(guī)定的18個(gè)月的優(yōu)先受償期限，故福華建筑公司在法定的期限內(nèi)行使了優(yōu)先權(quán)，福華建筑公司的該項(xiàng)訴訟主張應(yīng)予支持。

（2）2022年8月，案外人殷某以豐蘭營(yíng)業(yè)樓建筑面積14300平方米的商鋪歸其所有，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤為由向該中級(jí)人民法院申訴，該院經(jīng)審查對(duì)本案進(jìn)行再審。再審法院經(jīng)審理對(duì)工程欠款的事實(shí)認(rèn)定與原審一致，但認(rèn)為對(duì)于福華建筑公司優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定和本案的實(shí)際情況進(jìn)行限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，由于豐蘭14300平方米的商鋪已由殷某通過(guò)抵債途徑取得，并辦理了產(chǎn)權(quán)證書(shū)，故福華建筑公司不能對(duì)豐蘭上述房產(chǎn)主張優(yōu)先權(quán)。對(duì)于除此之外的豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓建筑面積2000平方米的商鋪，福華可以行使優(yōu)先權(quán)。

（3）福華不服，提出上訴。

2、二審法院認(rèn)為：

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第41條規(guī)定“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為18個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”.本案關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋【2020】25號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，殷某取得豐蘭的商鋪不適用最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第二條規(guī)定的情形，故雖然殷某已就相應(yīng)商鋪進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，取得了產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但亦不能對(duì)抗福華建筑公司的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，福華建筑公司的該優(yōu)先權(quán)及于其承建的豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓的全部。故福華建筑公司有權(quán)在工程款及利息范圍內(nèi)，對(duì)其承建的豐蘭悅?cè)A購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓工程行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

（3）分析結(jié)論

第一、享受建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體是：與發(fā)包方簽訂建設(shè)工程施工合同的建筑企業(yè)總承包方、專業(yè)承包方、發(fā)包方、承包方，專業(yè)分包方簽訂三方協(xié)議約定：發(fā)包方指定分包方施工的情況下的分包方。

第二、簽訂違法轉(zhuǎn)包合同的承包方、簽訂違法分包合同的承包方、掛靠承包方、不具有建筑資質(zhì)的承包方、簽訂勘察、設(shè)計(jì)合同的勘察人及設(shè)計(jì)人、承包方的履行輔助人、合法的專業(yè)分包工程承包方（合法分包方）、勞務(wù)作業(yè)承包方不可以成為享受建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體。

第三、簽訂的裝修、裝飾合同，如果裝修、裝飾工程發(fā)包人非建筑物所有權(quán)人的，承包人不享有優(yōu)先權(quán)。

《建設(shè)工程司法解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào) ）第37條裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣(mài)條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。基于此法律規(guī)定，只有裝修公司與發(fā)包方簽訂專業(yè)承包合同的情況下，發(fā)包方才是建筑物的所有權(quán)人。因此，裝修公司與發(fā)包方簽訂專業(yè)承包合同的情況下，發(fā)包方才是建筑物的所有權(quán)人，承包方才是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體；如果裝修公司與建筑總承包方簽訂裝修專業(yè)分包合同的情況下，建筑總承包方不是建筑物的所有權(quán)人，分包方不是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體。

第四，享受建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承包方必須具備以下條件：

①建筑工程是發(fā)包人名義下的工程；

②建筑工程質(zhì)量合格，只要建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人即有權(quán)主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。即使工程尚未竣工的，只要承包人能夠舉證證明已建工程質(zhì)量合格的，承包人就享有要求發(fā)包人支付工程價(jià)款的權(quán)利，且基于承包人工程價(jià)款之性質(zhì)，有權(quán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)然，如果承包人無(wú)法證明已建工程質(zhì)量合格的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

③行使優(yōu)先受償權(quán)的前提不是以合同有效為前提，而是以建筑工程質(zhì)量合格為前提。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使不受合同效力影響，即施工合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致承包人喪失工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

4、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶?/strong>