在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中，除了針對單一地塊分業(yè)務條線進行合作開發(fā)，實踐中亦演變出了適用于大型綜合體項目的分地塊/多業(yè)態(tài)合作開發(fā)模式。本文旨在從橫向房企合作角度，著重分析分地塊開發(fā)項目的合作模式特征及合作協(xié)議的核心條款。

房企合作開發(fā)實務處理

一.分地塊合作開發(fā)模式的特征與交易結構

（一）分地塊合作開發(fā)模式概述

股權投資型合作開發(fā)項目中，即合作雙方成立項目公司作為目標地塊開發(fā)建設的法人主體，如果底層物業(yè)是一個優(yōu)質(zhì)的住宅項目，開發(fā)商更傾向于單方操盤，選擇引進財務投資人進行合作，減少資金成本。如果底層物業(yè)是大型綜合體項目，則更傾向于房企之間橫向合作并采取聯(lián)合操盤模式；具體可以細分為兩類，第一種為同股同權模式，雙方根據(jù)股權比例承擔投入義務并享有權益分配，實操中通過分別向不同業(yè)務條線委派相關負責人達到對項目開發(fā)全過程的控制。

本文重點分析的為第二種非同股同權模式，房企之間分地塊合作開發(fā)，項目公司的利潤分配不以雙方持股比例分配，雙方均對自行開發(fā)運營的地塊自負盈虧。該模式中的商業(yè)地產(chǎn)操盤方A公司，引進住宅操盤方B公司以賺取住宅部分溢價款，發(fā)揮自身品牌的運營優(yōu)勢，實現(xiàn)以少部分的資產(chǎn)投入拉動較多的優(yōu)勢資源和項目收益回報的目標；住宅地產(chǎn)操盤方B公司通過與擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的A公司合作，可以更高效地獲取土地，最終使得各方的商業(yè)意圖均能得到滿足。

（二）分地塊合作開發(fā)模式的交易結構

分地塊合作開發(fā)模式，或稱為多業(yè)態(tài)合作開發(fā)模式，交易結構如下圖所示：

例如，A公司發(fā)起設立項目公司取得目標地塊后，將項目公司40%股權及住宅地塊100%開發(fā)權益轉讓給合作方B公司。商業(yè)地塊由A公司負責獨立投入、操盤，獨立享有收益、承擔風險；住宅地塊由B公司負責獨立投入、操盤，獨立享有收益、承擔風險。

還有一種衍生模式為，A公司獨立操盤商業(yè)項目，住宅項目由A公司和B公司合作開發(fā)，按照權益比例投入并共享收益、共擔風險，即整個項目區(qū)分為合作范圍與非合作范圍，此種情況在地價分攤、融資安排都更加復雜。

分地塊合作模式的具體實操過程中，通過設立兩個項目部實行獨立核算，住宅項目部與商業(yè)項目部均建立單獨的賬套進行會計核算，在項目公司處設立專門的銀行賬戶進行資金往來，故分地塊合作模式亦被稱作為分賬套合作模式。

（三）分地塊合作開發(fā)與變相的土地使用權轉讓的區(qū)分

共享利潤、共擔風險系合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的基本特點，其中，合作開發(fā)項目最核心的判斷要點是風險是否共擔。如果交易模式改為：C公司為土地使用權一方，作為對外法律關系承擔主體，但對內(nèi)成立以C公司名義的項目部，該項目部單獨建賬，獨立核算，項目部經(jīng)營活動的一切經(jīng)濟與法律責任由合作方D公司承擔；C公司僅承擔提供土地并辦理相關手續(xù)的義務，但享有分得此項目固定數(shù)額的包銷款的權利。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2020修正）第二十一條規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”此種交易安排違反了風險共擔的基本原則，D公司通過《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》而實際取得目標項目的開發(fā)受益，C公司享有固定收益，聯(lián)合開發(fā)協(xié)議存在被認定為土地使用權轉讓合同的風險。

二.分地塊開發(fā)合作協(xié)議的核心條款解析

合作開發(fā)協(xié)議系整個項目開發(fā)建設過程中的核心文件，由于分地塊合作開發(fā)模式在實務中難點甚多，除了合作協(xié)議中對銷售管理、印章共管、品牌使用等一般條款的約定外，應當重點關注的核心條款如下：

（一）成本分攤

土地出讓金分攤條款是合作協(xié)議中最重要的條款之一，也是合作價款的計算基礎。一般來說，按建筑面積分攤地價的方法僅適用于單一用途的住宅樓、辦公樓，而基于假設開發(fā)法，按土地價值分攤地價，更加適用于同一個土地開發(fā)項目中不同規(guī)劃條件的地塊價值分攤。土地出讓合同中通常會約定混合地塊的商業(yè)部分總建筑面積的最大值比例，因此商業(yè)和住宅部分的計容建筑面積都可以提前測算，從而計算出土地出讓金的分攤金額。

此外，對于土地出讓合同中約定的配建設施，包括公共開放空間、社區(qū)中心等，應計入哪一方地塊的計容建筑面積及建設成本分攤比例，都應在合作協(xié)議中事先進行約定。例如，重慶托斯卡納置業(yè)有限公司與李某某、重慶遠卓置業(yè)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案中，托斯卡納公司、李某某分別持有項目公司遠卓置業(yè)公司81.18%、18.82%的股權，并分別實際擁有該項目81.18%、18.82%的土地使用權，托斯卡納公司、李某某按照各自土地使用權相對應的地塊進行獨立建設開發(fā)投入、獨立核算、獨立銷售、獨立承擔虧損、獨立享受利潤。合作協(xié)議約定“涉及整個項目的生化池、二次供水設備、消防水池、消防公共設備等公共設施設備、物業(yè)管理用房屋等需雙方按建筑面積比例分攤費用”，托斯卡納公司認可上述公共設備的安裝均由李某某投資完成，但主張李某某違反約定，并未在公共設備、設施采購及建設安裝前申請托斯卡納公司確認，事后提出高額的分攤費用，拒絕協(xié)助托斯卡納公司辦理案涉房屋的產(chǎn)權登記，要求李某某支付違約金100萬元。李某某抗辯托斯卡納公司應分攤公共設備、設施的費用等共400余萬元，經(jīng)多次催促拒絕支付。法院支持了李某某的抗辯，托斯卡納公司并未主動履行支付分攤的費用，李某某及遠卓置業(yè)公司有權依據(jù)合作協(xié)議的約定，拒絕托斯卡納公司提出協(xié)助辦理案涉房屋產(chǎn)權登記的請求。

如果目標地塊最初是由商業(yè)操盤方通過與當?shù)卣扇?ldquo;勾地”模式獲取，簽署了“招商引資協(xié)議”，該協(xié)議對項目地塊的特殊開發(fā)要求均應納入合作協(xié)議，進行權利義務的分擔。

（二）公司治理

分地塊合作模式下，因雙方獨立操盤各自地塊，為了實現(xiàn)公司治理上的平衡，同時也要實現(xiàn)公司運營的效率，有必要在合作協(xié)議中構建有層次的表決權制度。股東會議事規(guī)則可設定為，各地塊經(jīng)營管理事項由操盤方單方?jīng)Q，例如涉及商業(yè)項目的股東會決議事項經(jīng)商業(yè)操盤方股東同意后即可實施，無需住宅操盤方股東參與決策或同意，住宅操盤方有配合出具股東會決議的義務；金對涉及雙方共同利益的事項，例如項目公司對外投資、對外擔保等，需共同決。董事會決議規(guī)則也類似。

（三）資金籌措

各地塊的資金需求均應由其操盤方提供股東借款解決，在各地塊單獨融資情況下，雙方?jīng)]有互相為對方提供擔保的義務。在各地塊整體打包融資的情況下，應分別約定在前融和開發(fā)貸情況下各地塊可分配、使用的資金比例。

（四）模擬清算退出

為了便于商業(yè)操盤方對商業(yè)項目的運營管理，在約定的模擬清算時點下，通過平價回購住宅項目操盤方持有的項目公司股權，實現(xiàn)住宅操盤方的退出。實操中通常以住宅項目交付時間到達一定節(jié)點以及銷售率（已售建筑面積占規(guī)劃可售建筑面積之比）達到一定比例作為模擬清算觸發(fā)條件。

考慮到因稅務主管部門的稅費計算與模擬清算結果存在差異的情況，為避免合作雙方后續(xù)因稅費負擔產(chǎn)生爭議，模擬清算退出時可以將土增稅清算完畢作為前提條件，并且進行稅收補差的交易安排：如實際住宅項目土地樓面價低于地價分攤時測算的住宅項目樓面價，將導致計算應納稅額時允許扣除土地成本的減少，住宅操盤方因此產(chǎn)生的稅收損失，由商業(yè)操盤方據(jù)實補償；穗同理，如實際住宅項目土地樓面價高于地價分攤時測算的住宅項目樓面價，由住宅操盤方向商業(yè)操盤方據(jù)實補償因此而產(chǎn)生的稅收利得。

為推進住房租賃試點工作，部分省市人民政府發(fā)文要求在土地供應時配建自持租賃住房，因此根據(jù)實際情況，需要提前考慮是否在項目公司中保留合作方的少部分股權；或者通過資產(chǎn)轉讓方式將商業(yè)項目的不動產(chǎn)權轉移登記在商業(yè)操盤方的關聯(lián)公司，由住宅操盤方回購商業(yè)操盤方持有的項目公司股權，實現(xiàn)商業(yè)操盤方的退出。

三.分地塊合作開發(fā)模式下的法律風險分析

在房企接連“暴雷”的特殊環(huán)境下，因一方資金鏈斷裂，無法繼續(xù)投入資金對其操盤的地塊進行開發(fā)時，對另一方操盤地塊的開發(fā)會產(chǎn)生不利影響。例如在土地出讓合同中，通常將住宅項目的開發(fā)進度與商業(yè)項目進度掛鉤，類似表述為“商業(yè)所在的所有建筑單體出正負零前，預售住宅房屋比例不得高于可售住宅總建筑面積的40%”，因商業(yè)項目開發(fā)導致住宅項目開發(fā)進度延誤影響預售時，極可能導致住宅操盤方錯過最佳銷售時機，造成資金難以回籠并且財務成本增加。

盡管合作雙方對內(nèi)是分賬管理，但分立賬戶不能對抗查封、劃扣等強制執(zhí)行措施。合作雙方對外是一個法人主體下的地產(chǎn)開發(fā)項目，項目公司對其經(jīng)營過程中所負債務應承擔清償責任，即使項目公司分設多個銀行賬戶，每個賬戶對應不同地塊，也只是屬于項目公司內(nèi)部財務管理行為，項目公司內(nèi)部對分設的銀行賬戶管理和使用，沒有對外公示和對抗債權人的效力，不能以此為由排除強制執(zhí)行。眉山領地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與四川瑞與祥投資有限公司合同糾紛一案中，原告領地公司與被告瑞與祥投資公司約定分地塊合作開發(fā)，雙方均在項目公司處分別設立了自己的賬戶。合作期間，因被告開發(fā)的A、D地塊上的酒店項目產(chǎn)生的配套費源、新型墻體專項基金1889582元由原告的銀行賬戶代為支付，以及因銷售酒店公寓產(chǎn)生的商品房預售合同糾紛導致原告的銀行賬戶被法院扣劃2581265.62元，法院支持了原告依據(jù)合作協(xié)議加付該筆債務總金額的10%的違約賠償金的訴訟請求，未支持原告主張的貸款利息損失。在違約方喪失清償能力的情況下，守約方往往也不愿繼續(xù)對項目地塊進行資金投入，最終導致整個項目的停工。

多業(yè)態(tài)合作開發(fā)模式下，作為為房地產(chǎn)合作開發(fā)項目提供法律服務的律師，將客戶的商業(yè)訴求轉化為交易安排，必須防范因協(xié)議架構制定時對交易結構考慮不全面而產(chǎn)生理解分歧或履行糾紛的風險。在房企接連“暴雷”的特殊時間段，如何將停工爛尾的合作開發(fā)項目盤活，債權人與合作方實現(xiàn)自救，有待進一步的探索與實踐。