問題一

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價款時，如何做賬？如何預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

（1）收到預(yù)收款時

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

參考：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。

問題二

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時在收到預(yù)收款時，如何開票？

答復(fù)：

開具不征稅發(fā)票，預(yù)收款所開具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)在交房時直接開具正式發(fā)票。此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開具正式發(fā)票時沒必要收回，也不必要沖紅。

不征稅發(fā)票規(guī)格、型號、單位、數(shù)量、單價欄可暫不填寫，其他項目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項目名稱-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測面積，房號、業(yè)主信息等。

參考：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

問題三

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金，如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

會計處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

注意：

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款，定金屬于預(yù)收款。

定金屬于預(yù)收款，因此收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。

誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。

問題四

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時收到預(yù)收款時，是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間？

答復(fù)：

房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準(zhǔn)。參考：

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

一、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;

二、先開具發(fā)票的，為開具款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

三、取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。