房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的“壓艙石”，對帶動消費、擴大內(nèi)需、拉動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及促進(jìn)國民經(jīng)濟增長等方面，均起著至關(guān)重要的作用。隨著廣佛同城3.0時代不斷深化，作為粵港澳大灣區(qū)都市圈中重要的經(jīng)濟發(fā)展極，佛山不斷撬動“廣佛一體化”的重要機遇，坐享一線城市的優(yōu)先賦能，在城市價值方面得到持續(xù)推高。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，本期好稅聲，潤思同大家一起梳理房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)主要面臨的涉稅風(fēng)險，助力房地產(chǎn)企業(yè)更好地守護“萬家燈火”。

一、開發(fā)環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險

風(fēng)險點一：違規(guī)列支預(yù)提費用

案例：A房地產(chǎn)企業(yè)共開發(fā)了3個房地產(chǎn)項目，在項目竣工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品時，企業(yè)對部分未取得發(fā)票的應(yīng)付工程款作了預(yù)提處理。預(yù)提的費用包括土地征用費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及公共配套設(shè)施費，3個項目合計預(yù)提金額約5億元，對應(yīng)合同總金額約46億元。

具體分析：這個案例中我們需要關(guān)注的風(fēng)險點主要有二，分別是超限額列支預(yù)提費用和超范圍列支預(yù)提費用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意稅收法規(guī)規(guī)定的預(yù)提比例上限，對于出包工程而言，發(fā)票不足金額預(yù)提費用不能超過出包合同總金額的10%；同時也要注意在政策允許的費用范圍內(nèi)預(yù)提，只有出包工程、公共配套設(shè)施、報批報建費用和物業(yè)完善費用才可預(yù)提，切勿超范圍列支預(yù)提費用。

風(fēng)險點二：甲供工程業(yè)務(wù)重復(fù)扣除“甲供材料”

案例：B房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂一份“甲供材”建筑施工合同，約定：合同金額為1000萬元（含B企業(yè)購買提供給施工企業(yè)施工材料），增值稅金額為90萬元。工程竣工，決算價為1090萬元，“甲供材”金額為200萬元。另外，B企業(yè)向材料供應(yīng)商采購材料200萬元，收到13%的增值稅進(jìn)項發(fā)票，B企業(yè)計入“開發(fā)成本”科目的成本金額是1200萬元。

具體分析：企業(yè)采取包工不包料方式發(fā)包工程，在材料供應(yīng)商提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。因此，在含“甲供材”金額簽訂合同的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)在工程結(jié)算時，建議盡可能采用“差額結(jié)算法”，即將甲供材金額不計入工程結(jié)算價和施工企業(yè)的銷售額中，從而避免重復(fù)列支開發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險。

風(fēng)險點三：缺失合法有效的稅前扣除憑證

案例：C房地產(chǎn)企業(yè)委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，開展商品房銷售代理及現(xiàn)場手續(xù)辦理等業(yè)務(wù)，雙方約定根據(jù)委托代辦完成進(jìn)度計算代理費。當(dāng)年，C房地產(chǎn)企業(yè)計提委托銷售代理費390萬元，計入“銷售費用”科目，并在企業(yè)所得稅前全額扣除。但該筆款項當(dāng)年并未實際支付，也未取得任何合法有效憑證，產(chǎn)生了違規(guī)稅前扣除的涉稅風(fēng)險。

具體分析：是否能取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時開具發(fā)票，同時在入賬時需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。

風(fēng)險點四：符合資本化條件的借款費用未作資本化處理

案例：D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)提醒后發(fā)現(xiàn)，2020年“財務(wù)費用”科目數(shù)據(jù)為170萬元，其中110萬元為工程貸款產(chǎn)生的利息，該筆工程貸款資金用于建設(shè)甲項目，符合資本化條件，但該筆貸款發(fā)生的相關(guān)利息卻被財務(wù)人員記入了“財務(wù)費用”科目，而未進(jìn)行資本化處理。

具體分析：企業(yè)發(fā)生的借款費用，符合資本化條件的，必須進(jìn)行資本化處理；不符合資本化條件的，才可作為期間費用在所得稅稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)準(zhǔn)確劃分成本對象，嚴(yán)格遵守會計準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，精確計算資本化的金額，才能管控好稅務(wù)風(fēng)險。

二、銷售環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險

風(fēng)險點五：外購禮品贈送客戶費用全額扣除

案例：E房地產(chǎn)企業(yè)購買服裝、雨傘等作為禮品贈送給客戶，并將該筆支出計入期間費用科目，申報企業(yè)所得稅前全額扣除。

具體分析：外購禮品贈送客戶應(yīng)作視同銷售處理，并且禮品贈送支出不得超限額扣除。就增值稅而言，視同銷售貨物行為無銷售額的，依次按當(dāng)月同類貨物的平均銷售價格、最近時期同類貨物的平均銷售價格、組成計稅價格的順序確定；就企業(yè)所得稅而言，除另有規(guī)定外，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。例子中，該房地產(chǎn)企業(yè)的禮品贈送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當(dāng)年營業(yè)收入的5‰ 。

風(fēng)險點六：合同約定應(yīng)收未收房款未確認(rèn)收入

案例：F房地產(chǎn)企業(yè)本月預(yù)收房款8000萬元，簽訂購房合同金額2.38億元（其中含合同約定分期付款當(dāng)月應(yīng)收而未收到的房款800萬元）。次月申報期內(nèi)，財務(wù)人員僅將預(yù)收房款8000萬元確認(rèn)收入并申報了企業(yè)所得稅，合同約定分期付款當(dāng)月應(yīng)收未收房款800萬元未確認(rèn)銷售收入，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

具體分析：房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。其中，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。