一、REITs作為金融產(chǎn)品的背景情況

切入稅務(wù)正題之前，有必要對REITs的政策背景和市場情況做個扼要介紹。目的是幫財稅從業(yè)人員打開金融實務(wù)之窗，了解：

1）REITs是何種金融產(chǎn)品？---理解它是一種不動產(chǎn)權(quán)益性融資的工具。

2）REITs通過什么方式融資？---理解REITs的結(jié)構(gòu)里蘊含的各種法律關(guān)系。

3）投資REITs的收益本質(zhì)是什么？---理解收益本質(zhì)后明確稅務(wù)定性和處理。

4）國家對REITs的發(fā)展持何種態(tài)度？---理解3號公告稅務(wù)寬免背后的政策背景。

回答和理解了這些基礎(chǔ)問題，財稅從業(yè)者可以更多對REITs作為一個金融產(chǎn)品和REITs實務(wù)多一層了解，避免“就稅論稅”的局限處境。

早在2008年，國務(wù)院常務(wù)會議，研究討論九項金融措施，其中就有一條提出要發(fā)展不動產(chǎn)投資信托基金。在此后到2020年前的十幾年間，我國市場上的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要是“類REITs”產(chǎn)品，類REITs之所以被稱為類REITs, 因為類REITs實現(xiàn)了不動產(chǎn)證券化，以底層不動產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生的營收現(xiàn)金流（租金/特許經(jīng)營收費等）為REITs投資人的收益來源，這種證券化方式和真REITs相似。但不同點在于，類REITs產(chǎn)品，收益來源主要以構(gòu)建私募基金對項目公司（持有底層資產(chǎn)）的債權(quán)收益為主，原始權(quán)益人以其自身信用參與交易并提供對投資人的償付保障（一系列償付措施包括：回購資產(chǎn)、回租資產(chǎn)、差額補足增信等），機構(gòu)投資人獲取的是原始權(quán)益人（所控制的項目公司）支付的債權(quán)性投資的利息收益，所以類REITs產(chǎn)品收益凸顯的更多是債權(quán)性收益。而真REITs主要構(gòu)建ABS對項目公司（持有底層資產(chǎn)）的真股權(quán)，投資人獲取的是項目公司經(jīng)營分紅收益和資產(chǎn)價值提升帶來的基金份額價值增值收益，所以真REITs凸顯的是真股權(quán)性收益。這是類REITs和真REITs最大的區(qū)別。

此外，類REITs產(chǎn)品最上層為資產(chǎn)支持證券，多數(shù)沒有公開募集，一般只有機構(gòu)投資者和合格投資人才能認購。而真REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的最上層為公募基金，普通公眾投資者均可以參與投資。

為鋪墊本文的稅務(wù)主題，下圖將類REITs和真REITs的交易結(jié)構(gòu)圖分別列出以示區(qū)別：

（圖一， 類REITs和真REITs交易結(jié)構(gòu)圖）

前文說到，2020年之前，市場上的REITs幾乎都為“類REITs”的偏債性產(chǎn)品，進入2020年，發(fā)改委，證監(jiān)會陸續(xù)發(fā)文，推動基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過公募基金實現(xiàn)向公眾投資者公開募集，公開交易，這些以國家重點鼓勵的基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)發(fā)行的公募權(quán)益性REITs, 是為本文所討論的“真REITs”。

由于發(fā)改委、證監(jiān)會發(fā)布系列文件數(shù)量較多，本文僅選擇重要文件和文件要點梳理如下：

○發(fā)改委40號文，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展起到了開篇的作用，設(shè)立公募REITs的意義，對基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)起人，也就是原始權(quán)益人來說，可以用REITs實現(xiàn)權(quán)益性融資，降低債權(quán)性融資，降低運營成本，優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。對投資人來說，公募REITs收益相對穩(wěn)定，流動性高，安全性強。對銀行體系來說，REITs作為一個穩(wěn)健的投資品種，有利于完善居民儲蓄轉(zhuǎn)化投資。對實體經(jīng)濟來說，REITs是直接融資渠道，可以促進資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟。

○發(fā)改委586號文，劃出了基礎(chǔ)設(shè)施的范圍，優(yōu)先支持收費“鐵公機”，倉儲物流，工業(yè)園區(qū)，城鎮(zhèn)水電氣這些基礎(chǔ)設(shè)施，他們的共同特征是：有穩(wěn)定的收費，特許經(jīng)營年限長，盈利狀況好，底層資產(chǎn)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的收益分配給投資人。同時586號文也規(guī)定了，商業(yè)地產(chǎn)，比如酒店、商場、寫字樓、公寓和住宅類地產(chǎn)項目不屬試點范圍。

○發(fā)改委958號文，要求各地發(fā)改委進一步推進公募REITs, 做到應(yīng)入盡入，同時把“保障性租賃住房”也歸劃入基礎(chǔ)設(shè)施試點范圍。

總結(jié)來說，發(fā)改委對推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs非常重視。幾乎以每隔半年的頻率發(fā)文推進。于是，財稅作為配套政策，要支持REITs的發(fā)展，就需要充分考慮當前REITs實務(wù)中的稅務(wù)痛點難點并加以針對性寬免。在這樣的背景下，稅務(wù)總局出臺了2022年3號公告《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策》。

二、3號公告的詳細拆解--每一步均體現(xiàn)稅總的支持誠意

在3號公告出臺之前，因為沒有關(guān)于REITs專門的稅收政策，類REITs在設(shè)立和運營過程中，存在稅務(wù)上的較大不確定性，比如原始權(quán)益人剝離底層資產(chǎn)和項目公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)給私募基金/信托計劃，能否享受特殊性稅務(wù)處理（也即遞延繳納企業(yè)所得稅）？如果不能享受暫免繳納稅收，則原始權(quán)益人和項目公司都將面臨重組過程中巨額的稅收負擔。而設(shè)立REITs的目的如前所述，以原始權(quán)益人融資為目的。在還沒有成功融資前就需要繳納巨額稅負，這對于REITs行業(yè)發(fā)展來說，可謂是一個“硬約束”。或者，要“規(guī)避”巨額稅負就需采用更加復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，但即便采用，稅法上仍賦予稅務(wù)局有權(quán)否定以規(guī)避交稅為目的的交易安排，這對REITs各方，特別是原始權(quán)益人來說，仍然不是一個完全合法，安心的結(jié)果。

而3號公告的出臺，明確了對于公募REITs, 資產(chǎn)重組階段可以享受特殊性稅務(wù)重組，不征稅和遞延納稅，可謂對公募REITs極有誠意的稅收支持。下面我們就結(jié)合REITs交易結(jié)構(gòu)的搭建過程，一步步拆解這個稅收公告所體現(xiàn)的誠意：

第一步，資產(chǎn)換股權(quán)，先不交稅。

公募REITs又被稱為是“資產(chǎn)IPO”， REITs設(shè)立的第一步，是要將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)單獨“拿出來”，作為上市流通基金份額對應(yīng)的特定底層資產(chǎn)。這個步驟通常由原始權(quán)益人把基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)注入項目公司，作為對價，項目公司用自己的股權(quán)支付給原始權(quán)益人，這個步驟也就是“資產(chǎn)換股權(quán)”。在這個交易中，增值稅方面，通過這種“概括轉(zhuǎn)移”資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)、人員，涉及的不動產(chǎn)資產(chǎn)可以不繳納增值稅。對于土地增值稅和契稅，也可以不征土增和契稅。而企業(yè)所得稅方面，如果要享受特殊性稅務(wù)重組，也就是暫不繳稅和遞延納稅，需要滿足較高的條件，比如原始權(quán)益人轉(zhuǎn)出的資產(chǎn)不得低于總資產(chǎn)的50%，對方股權(quán)支付的對價不得低于總對價的85%， 以及獲取股權(quán)支付的一方12個月內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓所獲得的股權(quán)。然而，在REITs實務(wù)中，這三個條件都難以完全滿足，因為REITs交易結(jié)構(gòu)的搭建時間緊迫，原始權(quán)益人在完成資產(chǎn)剝離并取得項目公司股權(quán)后，隨即下一步的動作就是轉(zhuǎn)讓該股權(quán)給資產(chǎn)支持計劃，所以12個月的條件很難滿足。在類REITs下這一步通常是需要繳稅的。

而3號公告規(guī)定，對于公募REITs, 設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項目公司均不確認所得，不征收企業(yè)所得稅。項目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項目公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，也以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定?？梢哉f，3號公告破除了特殊性稅務(wù)重組的嚴苛要求，對公募REITs大開免稅之門。

這里要注意的是3號公告中的“計稅基礎(chǔ)不改變”， 也就是說比如基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)原始賬面價值為100，評估價值為500，那么，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給項目公司時，即便資產(chǎn)作價900，項目公司用于計稅意義上的該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)仍為100。對應(yīng)地，原始權(quán)益人取得的項目公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)也為100，即使交易中，估值層面對換得的項目公司股權(quán)的評估值為500。稅務(wù)上均不改變“計稅基礎(chǔ)”。因為這一步的計稅基礎(chǔ)沒變，所以稅務(wù)上這一步不確認所得，無需納稅。但在REITs后端的交易中，中間的所有增值部分最后會合并計算交稅，所以對于國家來說，總體上不會減少整體稅收利益。

第二步，股權(quán)換份額，繼續(xù)遞延交稅。

原始權(quán)益人將資產(chǎn)注入項目公司，僅走完了資產(chǎn)重組的第一步。下一步，原始權(quán)益人需要把換得的項目公司股權(quán)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持計劃。這一步，如果仍按原稅收規(guī)則，享受特殊性重組的暫免交稅，也要面臨符合前面所提的三個條件（資產(chǎn)不低于50%，股權(quán)支付金額不少于85%，連續(xù)持股期限不少于12月），然而實務(wù)中，ABS從原始權(quán)益人手中購買項目公司股權(quán)一般采用的都是現(xiàn)金對價支付，不符合“股權(quán)支付不少于85%”這個條件，也就不能享受特殊性重組的暫免交稅。

針對此，3號公告對于公募REITs繼續(xù)體現(xiàn)了其支持的誠意——允許繼續(xù)遞延交稅。3號公告規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，當期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納。其中，對原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，允許遞延至實際轉(zhuǎn)讓時繳納企業(yè)所得稅。”

我們知道，實務(wù)中，REITs底層資產(chǎn)重組的同時，最上層的公募基金也在同步發(fā)行和募集資金，重組進行到股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持計劃這一步時，公募基金一般還沒有募集完畢，資產(chǎn)支持計劃還沒有收到來自公募基金的認購資金，也就沒有資金支付原始權(quán)益人的股權(quán)收購價款。3號公告前，按照權(quán)責發(fā)生制，要求原始權(quán)益人交稅，但原始權(quán)益人會因為缺乏必要納稅資金而出現(xiàn)交稅困難的情況。而3號公告則允許遞延到REITs完成募資并向原始權(quán)益人支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后交稅。也就是允許原始權(quán)益人“收付實現(xiàn)”后才交稅?？芍^考慮了實際納稅能力的有力支持。換句話說，如果公募REITs萬一發(fā)行失敗，資產(chǎn)支持計劃沒有支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，按照3號公告，也不會引起原始權(quán)益人的納稅義務(wù)，這樣就有效避免了“募資不成，反倒交了很多稅”的情況發(fā)生。

另外，根據(jù)交易所的相關(guān)文件，原始權(quán)益人需要參與REITs基金的戰(zhàn)略配售，且持有不低于基金總份額的20%， 也就是在這個“股權(quán)換份額”的交易中，部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款是通過戰(zhàn)略配售份額的形式給到原始權(quán)益人。3號公告允許這部分戰(zhàn)略配售份額對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估增值也不需要納稅，可以繼續(xù)遞延到以后實際再賣份額，實現(xiàn)份額變現(xiàn)后，再繳納所得稅。

這個規(guī)定，也是出于“必要納稅資金”的實際考慮，因為換得的戰(zhàn)略配售份額，交易所規(guī)定有不少于60個月的鎖定期，鎖定期內(nèi)份額不得轉(zhuǎn)讓，也不得質(zhì)押融資，原始權(quán)益人沒有這部分的納稅資金。

綜上，以上這兩次遞延（延到實際支付價款時，延到戰(zhàn)略份額轉(zhuǎn)讓時）充分體現(xiàn)了3號公告考慮了REITs實操中非常重要的納稅資金問題，對原始權(quán)益人的支持可謂相當之有誠意。

下面再用圖更加直觀地描繪這兩次遞延的發(fā)生時間。

第三步， 增持REITs份額，再處置遵循“先進先出”原則。

REITs上市交易后，如果原始權(quán)益人再從二級市場增持REITs份額，3號公告規(guī)定，處置所持有的基金份額時，按照先買入（也就是戰(zhàn)略配售的份額）份額先處置，后買入份額（二級市場購入的流通份額）后處置的原則，計算應(yīng)交稅款。實務(wù)中，戰(zhàn)略配售的份額往往成本（計稅基礎(chǔ)）低，后買入的流通份額往往成本（計稅基礎(chǔ)）高。而原始權(quán)益人賣出份額時，不一定處置的是戰(zhàn)略配售份額，因為此時戰(zhàn)略份額可能還在鎖定期內(nèi)，但3號公告要求，賣出時，視為先處置戰(zhàn)略份額，這樣的稅務(wù)效果是視為原始權(quán)益人先較多獲利，較多交稅。直到處置完所有的戰(zhàn)略份額，后面的流通份額處置才能以市場購入的成本計算?？偟膩碚f，處置階段的稅負曲線是先高后低，但本質(zhì)上也只是前期多交稅，后期少交稅的時間性差異。

第四步，公募REITs運營和分配中的稅收，按現(xiàn)行規(guī)定。

3號公告規(guī)定，“對基礎(chǔ)設(shè)施REITs運營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。”這里的現(xiàn)行規(guī)定，應(yīng)理解為不限于所得稅，REITs運營和分配流程中的增值稅，個人所得稅等均按照現(xiàn)行規(guī)定處理。我們根據(jù)REITs交易結(jié)構(gòu)從上到下捋一捋現(xiàn)行的稅收政策。

投資人層面

○個人投資者，買賣基金單位的差價，免征個稅，免征增值稅。

○企業(yè)投資者，對于公募基金分配的所得，暫不征收企業(yè)所得稅。但買賣基金單位的差價，需征收企業(yè)所得稅。

基金層面

○REITs基金（契約型基金）取得的各類所得（股息，利息，金融商品轉(zhuǎn)讓的差價），均不負有所得稅納稅義務(wù)。

○REITs基金管理人，如果是企業(yè)所得稅納稅人，需就管理費繳納企業(yè)所得稅，按適用稅率（3%或6%）繳納增值稅。

ABS（資產(chǎn)支持計劃）層面

○資產(chǎn)支持計劃屬于“資管產(chǎn)品”， 按資管產(chǎn)品增值稅的現(xiàn)行規(guī)定，如果相關(guān)安排中存在項目公司和資產(chǎn)支持計劃的借貸安排，則資產(chǎn)支出計劃的管理人需就利息收益部分按3%繳納資管產(chǎn)品增值稅

項目公司層面

○有機會享受稅收優(yōu)惠，具體為“從事國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資經(jīng)營所得，可自項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第1年至第3年免征企業(yè)所得稅，第4年至第6年減半征收企業(yè)所得稅（“三免三減半”）”。

三、總結(jié)點評—3公告是一個誠意十足，實事求是的稅收文件

3號公告出臺前，REITs資產(chǎn)重組過程中的重稅負和雖經(jīng)“規(guī)避”安排，但仍然存在不確定性的稅務(wù)后果是制約REITs發(fā)展的掣肘。一些不動產(chǎn)行業(yè)的融資計劃，因為稅務(wù)問題得不到解決而不得不作罷。而不動產(chǎn)行業(yè)幾乎都依賴融資發(fā)展，多種融資渠道和相應(yīng)的稅務(wù)寬免是業(yè)內(nèi)的共同期待。

宏觀層面，宏觀經(jīng)濟去杠桿，不動產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷從傳統(tǒng)債權(quán)融資向股權(quán)融資轉(zhuǎn)變的進程中。中觀層面，稅制應(yīng)符合稅收中性原則，也即政府的課稅不能影響私人部門原有的資源配置狀況。微觀層面，國家鼓勵的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)應(yīng)得到配套政策支持。在這樣的三重背景下，3號公告的出臺可以說順應(yīng)了不動產(chǎn)和金融行業(yè)融資發(fā)展的訴求，實事求是的考慮了資產(chǎn)重組過程中的交易實質(zhì)，分階段給予不征和緩征待遇，既保障了國家的整體稅源沒有流失，也解決了不動產(chǎn)企業(yè)的必要納稅資金問題。

但是，3號公告仍然有一些細節(jié)性規(guī)定沒有充分展開。比如原始權(quán)益人的范圍，被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的持有形式，除“劃轉(zhuǎn)”外的其他重組形式可否享受3號公告這些實務(wù)中非常常見的問題。這顯然會造成實際適用中企業(yè)實操層面的一些困擾和稅務(wù)局適用3號公告的不確定性。然而瑕不掩瑜，總體而言，3號公告是REITs信托基金稅制的一次重大進步。該文的出臺，預(yù)示著信托基金行業(yè)的稅制更加朝著稅收中性，重交易實質(zhì)，公平合理的方向發(fā)展。