1.限地價(jià)、竟配建租賃房或人才房拿地模式下，根據(jù)土地合同要求建造的租賃房、人才房等，建成后需無償移交政府，請問：

（1）按土地合同要求進(jìn)行的實(shí)物配建是否應(yīng)繳納契稅？

（2）如果需要繳納契稅，應(yīng)在拿地時(shí)點(diǎn)還是移交時(shí)點(diǎn)繳納，計(jì)稅依據(jù)是建造成本價(jià)還是移交時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格？

（3）2021年9月1日前的實(shí)物配建是否可以不繳納契稅？

答：（1）根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。”。土地合同要求進(jìn)行的實(shí)物配建應(yīng)繳納契稅。

（2）按照合同或相關(guān)協(xié)議中約定的建造成本，在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記手續(xù)前繳納契稅。

（3）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）第一條規(guī)定，“出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。”。2021年9月1日前的實(shí)物配建屬于征稅范圍，應(yīng)繳納契稅。

來源：大連市稅務(wù)局

2.關(guān)于土地增值稅清算不同房地產(chǎn)類型的問題

根據(jù)廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2016年第7號）第二十六條規(guī)定：“清算項(xiàng)目中包含不同房地產(chǎn)類型的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。” 請問，不同房地產(chǎn)類型是兩分法（普通住宅、非住宅住宅）還是三分法（普通住宅、非住宅住宅、其他類型房地產(chǎn)）？具體的依據(jù)是哪個(gè)文件？

答：依據(jù)《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號）第十三條，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。

依據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第一條，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

綜上，納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，分別計(jì)算增值額、 增值率和應(yīng)繳土地增值稅。

來源：廈門市稅務(wù)局

3.用房產(chǎn)抵債，增值稅、土地增值稅和契稅的計(jì)稅價(jià)格如何確定？

2021年5月，甲房地產(chǎn)公司欠自然人乙借款3270萬元，甲開發(fā)的商品房滯銷，財(cái)務(wù)困難。甲乙協(xié)商，甲用平均價(jià)格3000元/平方米（不含增值稅）的房產(chǎn)10000平方米抵債給乙。同期同類房產(chǎn)的市場平均銷售價(jià)格是2000元/平方米(不含增值稅）。請問：

1.甲公司抵債房產(chǎn)增值稅和土地增值稅的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)按2000元/平方米（不含增值稅），對嗎？

2.自然人乙取得房產(chǎn)，契稅的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)按2000元/平方米（不含增值稅），對嗎？

答：您好！您提交的問題已收悉。現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：根據(jù)《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）

第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號）　第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號)規(guī)定：第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號)第四條規(guī)定：契稅的計(jì)稅依據(jù)：

(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;

(二)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定;

(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。”

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》(財(cái)法字〔1997〕52號)第九條規(guī)定：條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

因此，以非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)應(yīng)按雙方的公允價(jià)值確認(rèn)，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。

來源：國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

4.關(guān)于按照經(jīng)營所得申報(bào)個(gè)人所得稅的問題

問下全國都哪些地方有稅收優(yōu)惠政策，允許個(gè)人代開居間服務(wù)費(fèi)發(fā)票并按照經(jīng)營所得申報(bào)個(gè)人所得稅？

答：請參閱《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于經(jīng)營所得核定征收個(gè)人所得稅等有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2019年第4號）規(guī)定：“五、對未辦理稅務(wù)登記的自然人納稅人，臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動取得經(jīng)營所得（有扣繳義務(wù)人的除外）代開增值稅發(fā)票時(shí)，按照開具發(fā)票金額（不含增值稅）1.3%預(yù)征個(gè)人所得稅。

六、對自然人納稅人取得勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得需要代開發(fā)票的，在代開發(fā)票環(huán)節(jié)不預(yù)征個(gè)人所得稅。其個(gè)人所得稅由扣繳義務(wù)人依照《個(gè)人所得稅扣繳申報(bào)管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2018年第61號發(fā)布）規(guī)定預(yù)扣預(yù)繳（或代扣代繳）和辦理全員全額扣繳申報(bào)。代開發(fā)票單位在開具發(fā)票時(shí)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)票備注欄內(nèi)統(tǒng)一注明“個(gè)人所得稅由支付方依法預(yù)扣預(yù)繳（或代扣代繳）”。”

來源：稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局

5.未分配利潤轉(zhuǎn)增股本對應(yīng)的投資成本可否稅前扣除？

未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，法人股東進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其未分配利潤轉(zhuǎn)增股本對應(yīng)的投資成本是否可以稅前扣除？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第三條規(guī)定，關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問題

企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

來源：四川省稅務(wù)局

6.個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除：購買的期房，同時(shí)租房，每月會付租金與還購房貸款

個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除：購買的期房還未交房，同時(shí)在工作單位無住房，現(xiàn)在在租房，每月會付租金與還購房貸款。請問這種情況是否能按租房進(jìn)行專項(xiàng)附加扣除？

答：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：住房貸款利息和住房租金只能二選一。如果對于住房貸款利息進(jìn)行了抵扣，就不能再對住房租金進(jìn)行抵扣。反之亦然。

來源：稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局

7.已出租的商業(yè)不動產(chǎn)出售土地增值稅征收方式

我公司系一房地產(chǎn)開發(fā)公司，2018年將自己開發(fā)的商業(yè)不動產(chǎn)用于出租轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)并計(jì)提折舊，已取得單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)擬將該不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，請問，在計(jì)算土地增值稅的扣除成本時(shí)能否仍可將此待轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按開發(fā)產(chǎn)品出售計(jì)算扣除成本并加計(jì)扣除20%的開發(fā)費(fèi)用，還是按轉(zhuǎn)讓二手房接重置成本計(jì)算土地增值稅扣除成本（不再加計(jì)扣除20%的開發(fā)費(fèi)用）？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

來源：四川省稅務(wù)局

8.農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算抵扣問題

我公司為餐飲業(yè)一般納稅人，購入農(nóng)產(chǎn)品時(shí)收到小規(guī)模納稅人開具的稅率為1%的專用發(fā)票，按政策可以按9%計(jì)算抵扣嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕37號)第二條、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅〔2018〕32號)第二條、《財(cái)政部　稅務(wù)總局　海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號)第二條規(guī)定，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，從依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額;納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

因此，你公司購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，如銷售農(nóng)產(chǎn)品的小規(guī)模納稅人選擇放棄享受減征增值稅政策，開具3%征收率的增值稅專用發(fā)票，你公司取得了小規(guī)模納稅人開具的3%征收率的增值稅專用發(fā)票，即可按上述規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

來源：浙江省稅務(wù)局

9.土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

我是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們開發(fā)的會所出租2年后，進(jìn)行了銷售，請問土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？是在銷售后按二手房交易自行去申報(bào)繳納土地增值稅？還是按銷售舊房走清算申報(bào)程序去繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

……”

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的房地產(chǎn)，納稅人出租、自用或借予他人使用超過1年的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按銷售舊房處理。