房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，土地增值稅清算涉及政策變化多、涉稅金額大，稅務(wù)人員要想做好相應(yīng)的審核工作會面臨不小的挑戰(zhàn)。筆者通過多年實(shí)務(wù)工作發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、涉及稅種多、外部數(shù)據(jù)雜、專業(yè)化程度高、成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ɑ畹忍卣?，審核人員準(zhǔn)確把握這些特征，并采取有針對性的管理措施逐一突破，有助于化解審核難題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理的質(zhì)效。

環(huán)節(jié)多、周期長：實(shí)行過程分段管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收到交付，涉及環(huán)節(jié)多，建設(shè)周期長。實(shí)務(wù)中，如果對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律不夠熟悉，很容易造成缺乏必要的過程管理數(shù)據(jù)，導(dǎo)致清算時(shí)收入成本審核缺乏依據(jù)的狀況。

有鑒于此，稅務(wù)人員在進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，可將項(xiàng)目劃分為開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售和竣工四個(gè)階段，實(shí)行分段管理。開發(fā)階段包括項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得、施工許可、設(shè)計(jì)勘察、預(yù)算招標(biāo)等，重點(diǎn)關(guān)注土地取得成本、配套費(fèi)實(shí)際繳納金額、前期開發(fā)費(fèi)用等。建設(shè)階段包括樁基工程、主體工程、安裝工程、配套工程、基礎(chǔ)工程等，開發(fā)成本大多發(fā)生在這一環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注承包方式、合同成本、支付方式、核算方法等，重點(diǎn)審核合同、票據(jù)、支付是否一致。預(yù)售階段重點(diǎn)關(guān)注與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部計(jì)入售房款，防止企業(yè)將部分房款分解為服務(wù)費(fèi)、茶水費(fèi)等，同時(shí)也要關(guān)注銀行回款時(shí)間、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)、稅金及附加入庫情況。竣工階段包括竣工驗(yàn)收、房產(chǎn)交付、設(shè)施完善、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、成本結(jié)算結(jié)轉(zhuǎn)等，審核人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注增值稅計(jì)稅方式及結(jié)算、土地成本抵扣銷項(xiàng)稅情況、所得稅完工產(chǎn)品計(jì)稅調(diào)整、成本結(jié)算支付情況。

稅種多、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)：做好稅種邏輯關(guān)系校驗(yàn)

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多個(gè)稅種，各稅種之間具有明顯的勾稽關(guān)系，某個(gè)稅種計(jì)算有誤，會影響其他稅種的準(zhǔn)確計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工，進(jìn)入土地增值稅清算環(huán)節(jié)時(shí)，往往意味著其他稅（費(fèi)）的納稅義務(wù)已經(jīng)完結(jié)。如果審核人員在審核時(shí)只關(guān)注土地增值稅的結(jié)果，忽視了對其他稅種的核查，可能會引發(fā)國家稅款流失的風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅種關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的問題，關(guān)鍵在于校驗(yàn)稅種間邏輯關(guān)系。首先，要把握增值稅與土地增值稅收入之間的關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注增值稅差額征收及土地成本抵扣銷項(xiàng)稅，確保收入不減少。其次，要分析土地增值稅收入構(gòu)成，重點(diǎn)關(guān)注實(shí)物收入和視同銷售，尤其多種形式下的拆遷還房收入計(jì)算，確保增值稅計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確無誤。再次，要準(zhǔn)確匹配土地增值稅收入與稅金的關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)收入與扣除稅金比例，實(shí)際繳納金額與申報(bào)扣除金額關(guān)系，防止出現(xiàn)多計(jì)或少繳稅金的情況。同時(shí)，要用好發(fā)票底賬系統(tǒng)核實(shí)項(xiàng)目開發(fā)成本。比如，通過一戶式發(fā)票底賬系統(tǒng)數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)扣除金額進(jìn)行企業(yè)、票號匹配，對金額不符、票號不對應(yīng)的予以剔除。此外，還可利用土地成本與契稅關(guān)系，做到相互校驗(yàn)。重點(diǎn)校驗(yàn)土地出讓金、配套費(fèi)與契稅計(jì)稅依據(jù)是否匹配，防止少繳契稅。對于企業(yè)工資列支項(xiàng)目，可以結(jié)合個(gè)人所得稅工資申報(bào)確定人員身份和企業(yè)所得稅中工資列支判斷成本費(fèi)用性質(zhì)，核準(zhǔn)開發(fā)間接費(fèi)用，以免工資項(xiàng)目重復(fù)扣除和虛假扣除。

在審核土地增值稅時(shí)，也不要忽視房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，可重點(diǎn)檢查售樓部、樣板間或已出租自用的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅入庫情況。在印花稅方面，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)權(quán)印花稅計(jì)稅依據(jù)與收入、土地成本關(guān)系，建設(shè)合同印花稅計(jì)稅依據(jù)與開發(fā)成本關(guān)系，核準(zhǔn)項(xiàng)目收入成本，做好印花稅管理。

管理部門多、外部數(shù)據(jù)雜：加強(qiáng)數(shù)據(jù)甄別應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理部門較多，比如發(fā)改委（包括物價(jià)部門）、規(guī)資局（包括房管部門、產(chǎn)權(quán)中心）、建委和測繪單位等部門，整個(gè)項(xiàng)目涉及大量的合同、圖紙、報(bào)告等。從目前的清算政策來說，無論是房產(chǎn)權(quán)屬的確權(quán)、清算單位的確定，還是分?jǐn)倲?shù)據(jù)的取得，甚至部分成本費(fèi)用的定性，均來自外部數(shù)據(jù)，可以說外部數(shù)據(jù)直接影響清算結(jié)論。

解決外部數(shù)據(jù)繁多的問題，關(guān)鍵在于理順外部數(shù)據(jù)與土地增值稅清算審核依據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強(qiáng)數(shù)據(jù)甄別應(yīng)用?？赏ㄟ^投資備案證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證來確定清算單位；通過網(wǎng)簽信息、預(yù)售許可證來判斷清算條件；通過用地合同、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃，確定計(jì)容面積、不計(jì)容面積；通過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)對比銷售收入；通過實(shí)測報(bào)告確定可售面積、不可售面積及公共配套面積、房產(chǎn)基底面積，確定成本分?jǐn)偙壤?；通過施工許可證概算建筑安裝成本；通過銀行流水核查收支情況；通過建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)比對施工費(fèi)用；通過施工、竣工時(shí)間明確開發(fā)間接費(fèi)工資金額等。

開發(fā)形式多、專業(yè)化程度高：運(yùn)用好工程造價(jià)模型

房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，產(chǎn)品種類多，成本組成項(xiàng)目復(fù)雜，核算時(shí)間跨度長，對成本核算、稅收管理專業(yè)性要求高。審核人員在審核開發(fā)成本時(shí)，即使發(fā)現(xiàn)成本真實(shí)性存在疑點(diǎn)，也可能因欠缺建筑造價(jià)知識，無法對開發(fā)成本作出恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

對此，可以通過建立并運(yùn)用工程造價(jià)模型的方式加以解決。一方面，可依托建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)公布的同期建筑工程單方造價(jià)，并結(jié)合人工費(fèi)用、安裝費(fèi)用、材料價(jià)格以工作量單價(jià)法建立行業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)模型，對超過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的工程重點(diǎn)審核。另一方面，可依托稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)，根據(jù)同期開發(fā)、同一地區(qū)、相同規(guī)模的清算項(xiàng)目單方成本建立同期價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)模型，對超過標(biāo)準(zhǔn)的成本項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審核。此外，還可結(jié)合已清算項(xiàng)目中扣除項(xiàng)目占總開發(fā)成本比例情況建立項(xiàng)目扣除占比模型，對占比異常的分項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)審核。

涉稅票據(jù)多、分?jǐn)偡椒ɑ睿好鞔_計(jì)算規(guī)則和方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用往往涉及幾千張乃至幾萬張票據(jù)。根據(jù)規(guī)定，成本費(fèi)用在不同科目的分?jǐn)傊辽儆惺畮追N方法，再結(jié)合增值稅計(jì)稅方法不同和土地來源不同，如果對同一項(xiàng)目采用不同的計(jì)算分?jǐn)偡椒?，得出的結(jié)論可能截然不同。但是，一旦方法確定，正確的結(jié)論通常只有一個(gè)。那么，如何選出準(zhǔn)確的計(jì)算分?jǐn)偡椒?？這就需要較深的政策理論功底，全面、準(zhǔn)確把握政策執(zhí)行尺度。

具體來說，就是要確定各類分?jǐn)偡椒ㄟm用的政策依據(jù)和前提，明確計(jì)算規(guī)則和方法。比如在運(yùn)用面積占比法時(shí)，首先要了解該方法的概念、適用范圍，以及其中占地面積法、建筑面積法的具體含義和區(qū)別。接下來，要明確面積取數(shù)的原則，進(jìn)而確定清算單位的土地面積，樓棟占地面積（包括基底面積和權(quán)屬面積），不同房產(chǎn)類型的土地面積，共有土地、房產(chǎn)建筑面積（或套內(nèi)建筑面積）。在此基礎(chǔ)上，明確成本計(jì)算順序，包括可售房產(chǎn)非固定比例成本、可售房產(chǎn)固定比例成本計(jì)算，各類房產(chǎn)的土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本，各類房產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除計(jì)算，可售房產(chǎn)四項(xiàng)成本。審核時(shí)，可以按此方法，判斷某一項(xiàng)目采用的成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠袂‘?dāng)、清算結(jié)論是否正確。