對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的自有房屋拆遷，取得了政府支付的拆遷補(bǔ)償款，是否需要納稅，又該如何納稅呢?今天我們就來(lái)探討一下這個(gè)問(wèn)題吧。

一、增值稅

政策依據(jù)1：根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》，“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)勞務(wù))，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。”

政策依據(jù)2：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅(三十七)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。”

政策依據(jù)3：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào))“三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。”

根據(jù)以上文件，對(duì)于拆遷補(bǔ)償款，既不涉及銷(xiāo)售貨物，也不涉及銷(xiāo)售服務(wù)，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。

二、個(gè)人所得稅

政策依據(jù)1：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2005〕45號(hào))：

“一、對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。”

政策依據(jù)2：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))：

“二、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(建住房〔2003〕234號(hào))等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

(1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額;

(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。”

政策依據(jù)3：根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令》第305號(hào)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年;拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

首先我們來(lái)看一下，文件中描述的“城鎮(zhèn)房屋”都包含哪些房屋?城鎮(zhèn)是個(gè)區(qū)域的概念，在城鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)的房屋既可能是集體土地上的房屋，也可能是國(guó)有土地上的房屋。

但是文件中沒(méi)有明確免征個(gè)人所得稅的主體，那么各地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)以及解讀口徑是如何呢?下來(lái)我們看看各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的回復(fù)：

最有戲劇性的還屬江蘇稅務(wù)的回復(fù)口徑，先是回復(fù)：“總局未明確之前，參照財(cái)稅2005年45號(hào)文相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

但是隨后江蘇稅務(wù)的回復(fù)口徑變了，表示：“該問(wèn)題正在請(qǐng)示研究中，待明確后答復(fù)。”

再來(lái)看看國(guó)稅總局對(duì)于大連稅務(wù)文件的回復(fù)口徑：

基于以上規(guī)定，我們可以看出，對(duì)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的自有房屋取得政府支付的拆遷補(bǔ)償款是否需要繳納個(gè)人所得稅，就比較明確了，如果城鎮(zhèn)房屋屬于拆遷補(bǔ)償管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，是可以享受免征個(gè)人所得稅政策的!

總局的回復(fù)口徑也是非常明確的：被拆遷人包括自然人、個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，補(bǔ)償內(nèi)容包括商業(yè)用房，但不包括經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償。也就說(shuō)：對(duì)于個(gè)人、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)，符合國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的城鎮(zhèn)房屋補(bǔ)償(包括廠(chǎng)房)，免征個(gè)人所得稅。但是對(duì)于其他補(bǔ)償形式，屬于經(jīng)營(yíng)性所得，應(yīng)當(dāng)按照“個(gè)體工商戶(hù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。