一、關于土地增值稅清算時收入如何確認？

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

二、非直接銷售和自用房地產的收入如何確定？

一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

三）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。

三、房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

四、房地產開發(fā)項目清算受理的條件應如何理解？

1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

③直接轉讓土地使用權的。

2、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。此條可用公式表示：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

五、清算規(guī)程中所稱的“已竣工驗收”的房地產開發(fā)項目，應當如何理解把握？

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：

一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

二）開發(fā)產品已開始投入使用。

三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

六、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉讓的房地產，其扣除項目如何掌握？

按照是否進行實質性的土地整理、開發(fā)為標準，區(qū)分兩種情況進行說明：

一）取得土地使用權后未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；

2、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

二）取得土地使用權后進行了實質性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉讓土地使用權的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

七、對整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目后，進行后續(xù)開發(fā)建設，完成后再轉讓房產的，其扣除項目是否允許加計扣除？

對納稅人整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

二）改良開發(fā)未竣工房地產的成本；

三）房地產開發(fā)費用；

四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產開發(fā)項目成本兩項之和的百分之二十。

八、關于以土地使用權投資入股，被投資企業(yè)從事房地產開發(fā)的，其土地成本如何進行確認？

房地產開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規(guī)定，此類情形以《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：

一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

九、房地產開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？

房地產開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

全部使用自有資金，開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，房地產開發(fā)費用以按規(guī)定計算的土地和房地產開發(fā)成本金額之和的10%計算扣除。

土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

十、房地產開發(fā)企業(yè)集團貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團內部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？

企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，據實扣除。

十一、房地產開發(fā)企業(yè)房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規(guī)定已經計算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計入扣除？

這種情況多出現于通知清算的房地產開發(fā)項目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業(yè)稅稅金不得計入本次清算扣除。

十二、房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用或出售，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

十三、房地產開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

根據房地產相關法律、法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售的開發(fā)產品計算銷售收入。

利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。

十四、對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產項目的，清算項目的主體應如何確定？

企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔經營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產，對出地方應當按照轉讓國有土地使用權計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權的出資方，繼續(xù)投資進行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉讓國有土地使用權土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產品的，出地方轉讓國有土地使用權的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產品時應分出開發(fā)產品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得該項土地使用權的成本。

十五、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

一）房地產開發(fā)項目的拆遷補償費確認。按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認成本，（1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

十六、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

十七、房地產開發(fā)企業(yè)建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

房地產開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。

十八、房地產開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應如何處理？

房地產開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發(fā)生的損失，作為房地產開發(fā)費用處理。

十九、房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。此外，符合《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規(guī)定的開發(fā)產品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發(fā)產品所應分擔的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。

二十、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

兩個或兩個以上的房地產開發(fā)企業(yè)，依據法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產，不征收原合并各方房地產的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉讓房地產時，按照合并前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權轉讓，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

二十一、房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題。

房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

二十二、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題。

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

二十三、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題。

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

案例分析

黃山市XX實業(yè)（集團）有限公司，經營范圍主要為生產環(huán)氧樹脂等化工產品及房地產開發(fā)、銷售。

2006年12月，該（集團）有限公司控股股東吳某將2004年競拍取得的原某飯店資產(共1400萬元)通過法定評估機構評估增值后以股權形式投資到黃山市XX化工（集團）有限公司(評估價值共6200萬元，其中房屋2800萬元、土地20000平方米3400萬元，)，并于12月31日完成工商登記注冊，增加黃山市XX化工（集團）有限公司的注冊資本。該資產隨即記入到黃山市XX化工（集團）有限公司帳目，并按照會計制度和稅法規(guī)定計提折舊。2007年7月，黃山市XX化工（集團）有限公司對原某飯店主樓進行了整體改造裝修。

2008年下半年某黃山市XX化工(集團)有限公司某飯店及周邊地塊被政府規(guī)劃為新區(qū)商貿城。因此，2009年3月3日黃山市XX化工(集團)有限公司向當地政府申請將其名下的土地共23020.15平方米申請變更為商住用地，并于2009年5月向當地工商部門申請增加“房地產開發(fā)、銷售”經營范圍，同時更名為“黃山市XX實業(yè)(集團)有限公司”。由黃山市XX實業(yè)(集團)有限公司補繳了土地出讓金，自行開發(fā)，吳某所投入的房產全部拆除。

根據上述情況某縣局提出三個方面問題需要市局明確的：

1、吳某以房地產作價入股進行投資行為是否繳納土地增值稅？

2、黃山市XX實業(yè)（集團）有限公司從事房地產開發(fā)業(yè)務在計算土地增值稅時，如何確定允許扣除的吳某所投入土地的地價款？是吳某將土地投入公司前為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用？還是公司取得吳某投入土地后帳面價值的凈值？

3，黃山市XX實業(yè)（集團）有限公司從事房地產開發(fā)業(yè)務在計算土地增值稅時，如何確定允許扣除的吳某所投入房產的金額？是吳某將房產投入公司前為取得房產所支付的金額及有關費用還吳某所投入房產拆除形成的帳面損失金額。

分析如下

1、根據財稅[1995]48號文件規(guī)定：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資的聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

財稅[2006]21號文件規(guī)定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的均不適用財稅[1995]48號第一條暫免土地增值稅的規(guī)定。

根據上述文件規(guī)定我們分析：吳某2004年競拍取得的原某飯店資產通過法定評估機構評估增值后2006年12月以股權形式投資到黃山市XX化工（集團）有限公司，而不是房地產企業(yè)，因此吳某投資行為按照財稅字[1995]48號暫免征收土地增值稅。

2、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關費用。

按照財務制度和會計準則的規(guī)定黃山市XX實業(yè)（集團）有限公司應將房產和土地使用權按評估價入固定資產和無形資產帳，但是土地增值稅不是按帳面價值計算增值稅扣除項目金額，那么黃山市XX實業(yè)（集團）有限公司取得吳某所投入土地時未支付地價款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定，黃山市XX實業(yè)（集團）有限公司從事房地產開發(fā)業(yè)務在計算土地增值稅時，允許扣除的地價款應為吳某將土地投入公司前為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及黃山市XX實業(yè)(集團)有限公司補繳的土地出讓金。

3、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）包括土地征用及拆遷補嘗費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接成本。

土地征用及拆遷補嘗費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下的附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出。

黃山市XX實業(yè)(集團)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除問題，根據現行財務制度、會計準則及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款第一項規(guī)定，房產扣除金額應比照開發(fā)成本中的拆遷補償費在稅前扣除，扣除金額為該房產的帳面損失。