實(shí)踐中，房屋置換的補(bǔ)償方式倍受搬遷企業(yè)的歡迎。企業(yè)被征收決定拆遷時(shí)，拆遷方即政府，會(huì)就拆遷補(bǔ)償事宜與被拆遷企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，企業(yè)可以選擇貨幣補(bǔ)償，可以選擇廠房安置補(bǔ)償，選擇廠房安置補(bǔ)償形式的，就屬于企業(yè)拆遷產(chǎn)權(quán)置換。政策性搬遷采取產(chǎn)權(quán)置換方式如何財(cái)稅處理？

一、產(chǎn)權(quán)置換的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，無(wú)論是政策性搬遷還是商業(yè)性拆遷，均視同非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)進(jìn)一步判斷該事項(xiàng)是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。如企業(yè)被拆遷房產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量在風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間和金額方面與換入房產(chǎn)顯著不同，或換入換出房產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的差額與資產(chǎn)公允價(jià)值相比是重大的，則說明該產(chǎn)權(quán)調(diào)換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。如產(chǎn)權(quán)調(diào)換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以被拆遷房產(chǎn)的公允價(jià)值和接收新房產(chǎn)所支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入房產(chǎn)的入賬成本;被拆遷房產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如有確鑿證據(jù)表明，換入房產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠的，應(yīng)以換入房產(chǎn)的公允價(jià)值及支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入房產(chǎn)的入賬成本。如果產(chǎn)權(quán)調(diào)換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，以被拆遷房產(chǎn)的賬面價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入房產(chǎn)的入賬成本，不確認(rèn)損益。在實(shí)際操作中，判定產(chǎn)權(quán)調(diào)換是否屬于具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，是一個(gè)復(fù)雜的過程。準(zhǔn)則對(duì)商業(yè)實(shí)質(zhì)并沒有具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，提及的“顯著”“重大”均未具體量化，容易受到行業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、會(huì)計(jì)人員主觀判斷等因素影響。其次，未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的估計(jì)，受計(jì)算模型、對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)以及財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素影響。因此，是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷，具有一定的主觀性。

舉例：A公司屬于政策性搬遷，選擇產(chǎn)權(quán)置換方式，認(rèn)定不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。被拆遷企業(yè)的原房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)升值到5000萬(wàn)元（已經(jīng)評(píng)估），換入的房地產(chǎn)價(jià)值也是5000萬(wàn)元，不涉及貨幣補(bǔ)償。被投資的房地產(chǎn)賬面原值3000萬(wàn)元，累計(jì)折舊1500萬(wàn)元，則產(chǎn)權(quán)置換房產(chǎn)會(huì)計(jì)處理如下：

借：固定資產(chǎn)——新房屋1500

累計(jì)折舊1500

貸：固定資產(chǎn)——舊房屋3000

注意：一是非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者雖具有商業(yè)實(shí)質(zhì)但換入資產(chǎn)的公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)按照換入各項(xiàng)資產(chǎn)的原賬面價(jià)值占換入資產(chǎn)原賬面價(jià)值總額的比例，對(duì)換入資產(chǎn)的成本總額進(jìn)行分配，確定各項(xiàng)換入資產(chǎn)的成本。二是企業(yè)在按照換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)成本的情況下，發(fā)生補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理：支付補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值，加上支付的補(bǔ)價(jià)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益；收到補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值，減去收到的補(bǔ)價(jià)并加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。

二、產(chǎn)權(quán)置換的涉稅處理。在稅收上，一般來(lái)說，非貨幣性交換視同銷售和購(gòu)買兩筆業(yè)務(wù)處理，所以，產(chǎn)權(quán)置換會(huì)涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅的處理。

1.增值稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅…（三十七)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。……根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條規(guī)定：“土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。因此，政府以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實(shí)質(zhì)是收回土地使用權(quán)，以非貨幣性資產(chǎn)補(bǔ)償，對(duì)取得的土地、不動(dòng)產(chǎn)以及有形動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償免征增值稅。

2.土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“...... 條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”根據(jù)上述規(guī)定，符合上述規(guī)定的政策性搬遷，征用房地產(chǎn)給予補(bǔ)償雖然是可以免征土地增值稅，但向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，方可免予征收土地增值稅。不符合上述規(guī)定的，則應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅。若為政策性搬遷，拆遷補(bǔ)償收入在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定，企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。即政策性搬遷以非貨幣性資產(chǎn)置換方式的，企業(yè)所得稅處理一律不確認(rèn)所得，與企業(yè)會(huì)計(jì)處理如果認(rèn)定不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的會(huì)計(jì)處理是一致的，其會(huì)計(jì)核算未影響損益，稅會(huì)無(wú)差異，不需要納稅調(diào)整。反之，如果會(huì)計(jì)認(rèn)定具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，會(huì)計(jì)上所確認(rèn)的利得或損失要相應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。

4.契稅。契稅法有規(guī)定：“因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，省、自治區(qū)、直轄市可以決定免征或者減征契稅。”房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受房屋權(quán)屬的契稅優(yōu)惠政策，各地具體規(guī)定細(xì)則不同。以湖北省為例，《湖北省關(guān)于契稅具體適用稅率及免征減征辦法的決定》明確：因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，選擇貨幣補(bǔ)償且重新購(gòu)置土地、房屋的，成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償部分免征契稅，對(duì)超出部分征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地使用權(quán)置換且不支付差價(jià)的免征契稅，支付差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分征收契稅。

5.印花稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》的規(guī)定，印花稅應(yīng)稅憑證是指《印花稅稅目稅率表》列明的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營(yíng)業(yè)賬簿。反之，未列舉的憑證就不需要繳納印花稅。拆遷補(bǔ)償合同不在列舉范圍內(nèi)，所以，不應(yīng)繳納印花稅。但對(duì)換入的房地產(chǎn)要依法繳納印花稅。