契稅，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后首先要繳納的稅種之一，契稅金額計算的正確與否，將直接影響企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種的計算和申報，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。筆者在實務(wù)中發(fā)現(xiàn)，今年9月1日契稅法實施后，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)行契稅政策存在錯誤理解，給契稅及其他稅種的計算和申報帶來一系列衍生性的稅務(wù)風(fēng)險。

典型案例

A房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人，2021年9月與所在地政府簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同約定土地出讓價款4億元，同時A公司應(yīng)在異地為政府配建公租房40戶（2000平方米）。公租房建成后，政府將按照約定的測算建設(shè)成本0.3萬元/平方米回購，合計回購金額為600萬元。A公司適用的契稅稅率為5%。

2021年10月，A公司開工建設(shè)。同月，A公司向B房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了40戶（2000平方米）商品房，購買價款為1000萬元，取得了增值稅普通發(fā)票，并于當(dāng)月將這批商品房移交政府，政府按照合同約定支付了600萬元。

A公司在進行這筆業(yè)務(wù)的契稅處理時，只按照合同約定的土地價款（4億元）繳納了2000萬元的契稅，并未考慮異地配建公租房的契稅問題。

風(fēng)險分析

綜合來看，由于A公司未考慮異地配建公租房的契稅問題，導(dǎo)致其應(yīng)繳契稅金額計算錯誤，進而影響了企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算。

風(fēng)險點一：應(yīng)繳契稅金額計算錯誤

根據(jù)契稅法第四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，契稅計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。但是，實踐中，一些企業(yè)在計算契稅時，僅考慮了支付的土地出讓金部分，未將應(yīng)交付貨幣以外的實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款作為契稅的計稅依據(jù)。

本案例中，A公司為完成合同約定，購買40戶公租房實際支付的款項，屬于“應(yīng)交付的實物所對應(yīng)的價款”，需要計入契稅計稅依據(jù)。因此，A公司的契稅計稅依據(jù)為40400萬元[40000+（1000－600）]，A公司需要補繳契稅20萬元（40400×5%－2000）。

風(fēng)險點二：企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品計稅成本計算錯誤

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，土地征用費及拆遷補償費是開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容之一，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納的契稅，可以列入“土地征用費及拆遷補償費”項目，在企業(yè)所得稅稅前扣除。

本案例中，A公司少繳了20萬元契稅，將導(dǎo)致其企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算錯誤，進而影響企業(yè)所得稅的準(zhǔn)確計算。此外，如果A公司將部分開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，將會導(dǎo)致房產(chǎn)原值核算錯誤，進而影響房產(chǎn)稅的準(zhǔn)確計算。

風(fēng)險點三：應(yīng)繳土地增值稅金額計算錯誤

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用、加計扣除項目金額均需要按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的一定比例計算扣除。因此，如果企業(yè)契稅金額計算錯誤，將對土地增值稅的計算產(chǎn)生影響。

本案例中，A公司少繳了20萬元契稅，使得“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不準(zhǔn)確，影響房地產(chǎn)開發(fā)費用、加計扣除項目的金額，最終導(dǎo)致土地增值稅計算錯誤。

分析建議

通過A公司的案例可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果沒能準(zhǔn)確計算契稅金額，將帶來“牽一發(fā)動全身”的影響，企業(yè)所得稅、土地增值稅等多個稅種的計算都將出問題。筆者建議，相關(guān)企業(yè)要認真學(xué)習(xí)契稅政策，把握契稅與其他稅種之間的邏輯關(guān)系，準(zhǔn)確計算稅款并進行納稅申報，有效防控涉稅風(fēng)險。