挺进邻居人妻雪白的身体韩国电影,婷婷99精品国产91久久综合,日本一区二区三区国产,久久伊人蜜桃AV一区二区

您好,歡迎來到南京薪算盤財務管理有限公司

小程序

qrCode

搜索

首頁 > 代理記賬> 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交安居房等保障性住房涉稅處理問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交安居房等保障性住房涉稅處理問題

訪問量:215 | 作者:南京薪算盤財務管理有限公司 | 2022-01-04 03:26:11

摘要:對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交安居房等保障性住房所涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅如何處理和繳納,一直是房地產(chǎn)企業(yè)與稅務部門爭議的問題。很多省市稅務部門針對這個問題也給予了一些答復,有的答復我不敢茍同,有的答復也不明確,只是政策的羅列

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交安居房等保障性住房所涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅如何處理和繳納,一直是房地產(chǎn)企業(yè)與稅務部門爭議的問題。很多省市稅務部門針對這個問題也給予了一些答復,有的答復我不敢茍同,有的答復也不明確,只是政策的羅列??戳烁魇∈卸悇站值拇饛停ǜ胶螅腋杏X我比較傾向上海市的做法。那就是增值稅不交,土地增值稅、企業(yè)所得稅按照配套作為成本列支。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的安居房等保障性住房,雖然最后是無償移交給政府,但這種無償是拿地時候的附帶條件,否則誰會無償給政府這些住房呢?從實質上來講,其實就是拿地的一部分成本。要么,增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都不交,土地及開發(fā)成本作為配套在銷售物業(yè)的成本中分攤。要么,視同銷售,按照稅法中規(guī)定的定價原則確定價款視同銷售收入,同時將其同等價款作為取得土地成本在增值稅中抵減,在企業(yè)所得稅中扣除,在土地增值稅中扣除。這兩種方式對于增值稅和企業(yè)所得稅來講其實是沒有什么區(qū)別的,但是對于土地增值稅來講,后者由于計入土地成本是可以加計扣除的。

但不論怎樣,我認為在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上只視同銷售收入,而成本按照實際發(fā)生的成本進行扣除是沒有道理的。因為這部分房子是沒有得到資金的流入或者資產(chǎn)的增加的。政府為了加速推進保障性住房強制要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并無償移交,這部分稅負不能由企業(yè)買單。

各省市稅務部門對相關問題的答復

一、廣東:廣東省三舊改造稅收指引(粵稅發(fā)〔2019〕188號):

1.4征收或收購方式收儲后以“限地價、競配建”方式供地

1.4.1情況描述

“限地價、競配建”是指土地“招拍掛”環(huán)節(jié)政府限定最高地價,達到限定地價后,開發(fā)商競拍配套建設的面積。配套建設移交方式有以下幾種:

(一)直接移交方式:配套建設地塊和經(jīng)營性地塊合并供地,土地出讓合同中列明直接將配套建設地塊國有建設用地使用權(可共用宗地)以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。

(二)無償移交方式:政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉讓協(xié)議,不動產(chǎn)權屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下,再通過轉移登記將權屬辦至政府指定接收單位名下。

(三)政府回購方式:政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價格(不低于成本價)簽訂商品房買賣合同,不動產(chǎn)權屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下,再通過轉移登記將權屬辦至政府指定回購單位名下。

1.4.2稅務事項處理意見

1.4.2.1受讓方

受讓方以出讓方式取得土地使用權。

一、增值稅

一)受讓方取得土地使用權

受讓方以出讓方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的相關規(guī)定處理。

(征求意見稿:根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅(2016)140號〉第七條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外〉,在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中”拆遷補償費用”限于貨幣形式的拆遷補償費用。

二)受讓方移交配套建設

1.直接移交方式

不動產(chǎn)登記部門直接將配套建設首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位,受讓方屬于為政府無償提供建筑服務,應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。

2.無償移交方式

受讓方按照合同約定無償移交配套建設,屬于無償轉讓不動產(chǎn),應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。如配套建設用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象,不屬于視同銷售。

3.政府回購方式

受讓方通過轉移登記將配套建設的權屬辦至政府指定回購單位名下,應按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。

二、土地增值稅

一)直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認為取得土地使用權的成本扣除。

二)無償移交方式。出讓合同(公告)或不動產(chǎn)無償轉讓協(xié)議約定無償移交的,應視同銷售確認收入,同時將此確認為取得土地使用權的成本,在計算土地增值稅時予以扣除。

(征求意見稿:土地增值稅清算時,如已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認收入。視同銷售的價款的金額作為取得土地使用權的成本,在計算土地增值稅時予以加計扣除。)

(三)政府回購方式。出讓合同(公告)約定按照不低于成本價移交的,據(jù)此確定土地增值稅應稅收入。

三、契稅

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規(guī)定,以協(xié)議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

根據(jù)《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復》(國稅函〔2009〕603號)規(guī)定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

四、企業(yè)所得稅

一)直接移交方式。按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定,配套建設的相關支出應單獨核算,作為取得土地使用權的成本,計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

二)無償移交方式。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定,對無償移交行為視同銷售,計入企業(yè)所得稅收入總額,發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

三)政府回購方式。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)的規(guī)定取得的相關收入應計入企業(yè)所得稅收入總額,發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

二、福建:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建保障性住房如何繳納相關稅收

發(fā)布時間:2019-06-20

問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司通過公開招拍掛形式競買一塊土地,合同中約定:A公司須要配建1萬平保障性住房(住宅)無償移交政府,無償移交的房產(chǎn)須按照建安成本作為計稅價格開具發(fā)票。請問:1、增值稅:按建安成本開具的發(fā)票金額是否可視同土地價款,作為計算增值稅銷售額的抵減項?2、企業(yè)所得稅:因為是無償移交給政府,保障性住房按建安成本開具的發(fā)票金額是不是無須繳納企業(yè)所得稅?同時建設保障性住房的建安成本是不是可以在企業(yè)所得稅前扣除?3、土地增值稅:保障性住房按建安成本開具的發(fā)票金額作為收入,是不是可以將該收入同步作為成本計算土地增值稅的扣除額?

回復部門:納稅服務中心

回復內容:

您好,根據(jù)您提供的信息,

1、貴公司無償移交給政府的房產(chǎn)需要按照視同銷售行為繳納增值稅,針對該部分業(yè)務開具的發(fā)票不屬于可以扣除的范圍。

2、無償移交給政府的房產(chǎn)其資產(chǎn)所有權屬已經(jīng)發(fā)生變化,屬于視同銷售的情況,應按規(guī)定視同銷售確定收入繳納企業(yè)所得稅,發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。

3、該部分收入對應的成本可以作為土地增值稅的扣除項目。

文件依據(jù):

一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第十四條規(guī)定:“下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn):

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

本通知附件規(guī)定的內容,除另有規(guī)定執(zhí)行時間外,自2016年5月1日起執(zhí)行。”

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)第二十五條規(guī)定:“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。”

三、根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828)規(guī)定:“二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形,因資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產(chǎn),應按規(guī)定視同銷售確定收入。

(一)用于市場推廣或銷售;

(二)用于交際應酬;

(三)用于職工獎勵或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于對外捐贈;

(六)其他改變資產(chǎn)所有權屬的用途。

四、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第六條規(guī)定:“計算增值額的扣除項目:

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。”

五、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條規(guī)定:“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:

(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費,包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費,包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

(五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金,是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除。”

上述回復僅供參考,具體以國家相關政策規(guī)定為準!感謝您的咨詢,順祝生活愉快!

三、上海:配建的保障性住房無償移交區(qū)保障房管理機構稅收政策

(一)增值稅

房屋建成后,大產(chǎn)證直接辦理到區(qū)保障房管理機構名下的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不開具發(fā)票,不視同銷售不動產(chǎn)或提供建筑服務。

(二)企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛等方式取得土地,用于開發(fā)建設商品住宅,凡企業(yè)與政府簽訂的土地出讓合同中明確需配建一定數(shù)量的保障性住房無償提供給政府的,則企業(yè)配建的保障性住房實際發(fā)生的支出可按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件中的公共配套設施進行所得稅處理。

(三)土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛等方式取得建設用地使用權,簽訂的土地出讓合同中明確需配建一定數(shù)量的保障性住房并無償移交給區(qū)保障房管理機構的,土地增值稅項目清算時,企業(yè)配建的保障性住房實際發(fā)生的成本,可參照國稅發(fā)〔2006〕187號第四項第三款的規(guī)定處理。其中,區(qū)保障房管理機構包括區(qū)政府指定的公共租賃住房建設運營機構和區(qū)住房保障機構。

國稅發(fā)〔2006〕187號第四項(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;

3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

四、廣西南寧:市國土局發(fā)布了《關于我市近期國有建設用地使用權公開出讓競配涉及產(chǎn)權移交住房問題有關意見的通知》南國土資發(fā)[2017]407號

各意向競買人:

針對我市近期住宅用地國有建設用地使用權公開出讓采用“限房價、限地價、競產(chǎn)權移交住房”競價方式涉及產(chǎn)權移交住房的有關問題,經(jīng)我局會同市住房局、市地稅局、市規(guī)劃局等有關部門研究后,現(xiàn)將有關處理意見通知如下:

一、關于土地增值稅問題

對于有意向競買人提出的“如投報配建產(chǎn)權移交住房,該部分是否影響土地增值稅清算”問題,依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規(guī)定,產(chǎn)權移交住房已構成土地權利人取得土地使用權的成本。因此,土地增值稅清算時,其產(chǎn)權移交住房成本可在“取得土地使用權所支付的金額”項目中據(jù)實扣除。

二、關于契稅及印花稅問題

對于有意向競買人提出“如投報配建產(chǎn)權移交住房,該部分是否影響契稅及印花稅計征的問題”,分不同階段處理:

一)關于土地出讓時的契稅及印花稅。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅[2004]134號) “出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部利益”及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》和《財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)有關規(guī)定,產(chǎn)權移交住房構成了權利人取得國有土地使用權所支付的全部經(jīng)濟利益,應據(jù)實納入計稅價格計征契稅及印花稅。

二)關于產(chǎn)權移交住房移交時的契稅及印花稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》相關規(guī)定,產(chǎn)權移交住房移交時,由征收機關按市場價格確定計稅依據(jù)計征買受人的契稅及雙方的印花稅。

五、江蘇:

土地增值稅清算時,競得人建設保障性住房等的凈支出,計入“取得土地使用權所支付的金額”項目中。

六:江西省稅務局:無償移交政府部門的保障性住房:

問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),根據(jù)土地出讓合同合同要求無償移交給政府的配套建設的保障性住房,需要繳納土地增值稅、增值稅、和企業(yè)所得稅嗎?

答:1.增值稅如果符合下列情形需要視同銷售:單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外;

2.企業(yè)所得稅符合下列情形需要視同銷售:企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外;

3.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第二條規(guī)定:轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第二條規(guī)定:條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)

四、關于細則中“贈與”所包括的范圍問題

細則所稱的“贈與”是指如下情況:

(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

七、廈門市稅務局:

2016年12月起廈門采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓土地,即不設拍賣底價,當拍賣競價達到競價上限價格時,不再接受更高報價,轉為競報無償政府的居住建筑面積。該部分居住建筑面積與合同項下宗地內的商品住宅統(tǒng)一標準、整體設計。由廈門市行政事業(yè)資產(chǎn)管理中心接收后作為政府保障性商品房或租賃費使用。

【問】關于增值稅、所得稅處理涉稅處理

(1)增值稅按視同銷售處理,按不低于建安成本確認開票金額?(2)所得稅按增值稅開票金額確認收入,同時作為拿地支付的代價,確認為土地成本在企業(yè)所得稅稅前扣除?

國家稅務總局廈門市12366納稅服務中心答復:

尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉,現(xiàn)答復如下:

屬于“競配建”的居住建筑面積,增值稅規(guī)定開票金額不低于建安成本,所得稅按增值稅開票金額確認應稅收入。

同時作為拿地支付的代價,確認為土地成本在企業(yè)所得稅稅前扣除。

?
版權所有:南京薪算盤財務管理有限公司 聯(lián)系電話:152-5099-6099 備案號: 蘇ICP備18000456號-1