土地增值稅清算復(fù)審，是稅務(wù)機(jī)關(guān)聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)交土地增值稅，進(jìn)行全面復(fù)查的一種審核方式，特別是對(duì)于土地增值稅稅負(fù)明顯偏低的開發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)審的概率較大。

如何自查、如何復(fù)審、如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要！

接下來(lái)我們將根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收法律法規(guī)、相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題解答等，就房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核為大家分享相關(guān)內(nèi)容。

一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注的地方:

1.審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出金額與概(預(yù))算是否存在明顯差異、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；

2.審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)；

3.審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。

應(yīng)該如何審核

1.從檢查征地拆遷勘測(cè)工作的內(nèi)部控制制度入手，分析查找內(nèi)部控制存在的蒲弱環(huán)節(jié)，主要檢查實(shí)物量調(diào)查表是否經(jīng)過(guò)建設(shè)單位(或者國(guó)土資源部門)、勘測(cè)機(jī)構(gòu)以及被征收對(duì)象三方共同簽字確認(rèn)，找準(zhǔn)審計(jì)突破口；

2.可通過(guò)實(shí)物調(diào)查表資料與土地使用證，房屋產(chǎn)權(quán)證、土地承包合同等資料進(jìn)行比對(duì)，分析實(shí)物調(diào)查資料與證件、測(cè)繪認(rèn)定、評(píng)估認(rèn)定的相關(guān)性和一致性。將拆遷檔案中的每個(gè)補(bǔ)償事項(xiàng)對(duì)照各類政策、規(guī)定和拆遷方案，重新逐項(xiàng)逐筆審核與復(fù)核計(jì)算，從而發(fā)現(xiàn)資料中存在的漏洞，生成需進(jìn)一步審查的審計(jì)疑點(diǎn)。特別是在審計(jì)拆遷檔案時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注拆遷安置協(xié)議書、被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權(quán)證與土地證，房屋測(cè)繪圖與面積計(jì)算、房屋評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。在審查檔案時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注拆遷協(xié)議中拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)，臨時(shí)安署補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、無(wú)證房及歷史遺留房補(bǔ)償費(fèi)、房屋裝修補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算及認(rèn)定，當(dāng)然在審計(jì)時(shí)間和精力有限的情況下，不可能面面俱到，要有重點(diǎn)的選取重要項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)復(fù)核，從而找到審計(jì)疑點(diǎn)。將會(huì)發(fā)現(xiàn)是否存在虛報(bào)征地面積騙取征地補(bǔ)償費(fèi)的線索；

3.通過(guò)審核征地拆遷臺(tái)賬資料，核對(duì)其登記的房屋用途、性質(zhì)、補(bǔ)償面積是否與證件登記用途或相關(guān)證明一致。

二、前期工程費(fèi)的審核應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi):

1.勘探費(fèi)。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探;

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。包括?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓中心設(shè)計(jì)費(fèi);

3.地形圖測(cè)繪費(fèi);

4.開發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi);

5.開發(fā)土地平整;

6.開發(fā)土地清運(yùn)費(fèi);

7.回填土費(fèi)用;

8.放線費(fèi);

9.三通一平?包括臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、臨時(shí)用道路;

10.開發(fā)場(chǎng)地圍墻工程;

11.地基檢測(cè)費(fèi);

12.人防異地建設(shè)費(fèi);

13.城市基礎(chǔ)配套費(fèi)和綠化費(fèi);

14.墻改專項(xiàng)費(fèi);

15.招標(biāo)代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi);

16.質(zhì)量監(jiān)督費(fèi);

17.合同鑒證費(fèi);

18.公共消防費(fèi)、地震檢測(cè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用;

19.廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;

20.項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi);

21.勘測(cè)丈量費(fèi):水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等;

22.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)金:工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn);

23.預(yù)算編、審費(fèi):支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用;

24.包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注

1.審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常;

2.審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除;

3.是否將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi);

4.多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核

應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。具體來(lái)講，房企開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施包括:居委會(huì)用房、派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場(chǎng)館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費(fèi)。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十四條規(guī)定:“審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。”

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理:建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注

1.審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

3.審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

4.審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和穗公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用；

6.審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用；

7.獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常；

8.審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

9.各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定；

10.公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提情況；

11.是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

四、建筑安裝工程費(fèi)的審核

應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

1.出包方式

重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù):

①?gòu)暮贤芾聿块T獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

②實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

2.自營(yíng)方式

重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理；

3.發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

4.自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；

5.單位定額成本是否存在異常；

6.自行施工建設(shè)有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；

7.是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。

五、開發(fā)間接費(fèi)用的審核

應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

1.審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證；

2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目源；

3.審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

4.審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；

6.審核有無(wú)預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；

7.審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除；

8.在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。