前陣子，某地稅務(wù)局稽查局發(fā)布的行政處罰事項(xiàng)公示顯示，某房地產(chǎn)公司因偷稅被罰6000多萬(wàn)，涉及7個(gè)典型問(wèn)題！對(duì)此，相關(guān)企業(yè)需引以為戒，加強(qiáng)重視，避免步其后塵。

7個(gè)典型的涉稅問(wèn)題

1.收取預(yù)售款的問(wèn)題

于2015年至2016年4月期間，預(yù)收某房產(chǎn)取得預(yù)售收入共計(jì)220105023元，未按其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。同時(shí)，你單位2015年12月取得的上述預(yù)售房產(chǎn)收入162872000元，未按規(guī)定繳納2015年度企業(yè)所得稅。

2.取得土地返還款和房款問(wèn)題

于2011年8月至2012年8月期間，取得土地返還款共計(jì)318342880元，截止2019年1月底仍掛在“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目貸方余額。未計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。又取得5111892.75元的房款，于2018年2月計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目貸方，未計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。上述兩項(xiàng)收入均未進(jìn)行各稅種的申報(bào)納稅。

3.取得租金未入賬問(wèn)題

2016年10月至2018年5月期間，出租某房產(chǎn)通過(guò)個(gè)人銀行賬戶收取租金收入2734239.43元，未計(jì)入公司財(cái)務(wù)賬，上述帳外收入未作增值稅納稅申報(bào)，未作企業(yè)所得稅納稅申報(bào)。同時(shí)，上述收入中共計(jì)2622501.36元的租金收入未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

4.取得車位銷售款未入賬問(wèn)題

2017年1月至2018年5月期間，通過(guò)個(gè)人銀行賬戶收取車位銷售款共計(jì)11743000元，未計(jì)入公司財(cái)務(wù)賬。上述帳外收入未作增值稅納稅申報(bào)，未作企業(yè)所得稅納稅申報(bào)。

5.取得房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃收入問(wèn)題

2016年至2017年期間，取得某房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)及長(zhǎng)期租賃收入29874628元，計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。2016年至2017年期間，取得轉(zhuǎn)讓使用權(quán)收入，僅于2017年繳納增值稅3025860.77元，未全額申報(bào)銷售收入和繳納稅款。

6.收到政策補(bǔ)助款問(wèn)題

2017年11月，收到2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策補(bǔ)助款270000元，記入“其他應(yīng)付款”科目貸方，余額未結(jié)轉(zhuǎn)收入，未作2017年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)。

7.稅前扣除憑證問(wèn)題

2015年5月，列支考察費(fèi)、個(gè)人借款利息支出等費(fèi)用共計(jì)106892000元，未取得合法有效的扣除憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，仍未在規(guī)定的期限內(nèi)提供相關(guān)資料證實(shí)其支出的真實(shí)性。

該房產(chǎn)項(xiàng)目于2016年6月竣工驗(yàn)收，截止到2018年12月賬載“開發(fā)成本”累計(jì)金額為849855355.53元，已結(jié)轉(zhuǎn)成本398741925元。

上述合計(jì)追繳營(yíng)業(yè)稅4245398.05元、增值稅16685013.70元、城市維護(hù)建設(shè)稅1465128.82元、企業(yè)所得稅41790259.73元、房產(chǎn)稅314,700.15元。

房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點(diǎn)

因而涉及稅種多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)大，建議

1.納稅人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中簽訂合同，及時(shí)申報(bào)繳納應(yīng)稅憑證對(duì)應(yīng)的印花稅。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，在項(xiàng)目竣工前為迅速回籠資金采取預(yù)售方式銷售，預(yù)收款需要及時(shí)足額作相應(yīng)的稅款預(yù)繳，避免產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。

3. 在業(yè)務(wù)交易時(shí)需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時(shí)開具發(fā)票，同時(shí)在入賬時(shí)需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。

4. 在未按照規(guī)定程序取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代征委托情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)向購(gòu)房者代收任何契稅稅款，如已收取相關(guān)費(fèi)用則應(yīng)當(dāng)盡快退回，及時(shí)糾正違規(guī)行為。

5. 企業(yè)應(yīng)當(dāng)梳理銷售業(yè)務(wù)和款項(xiàng)，對(duì)已取得產(chǎn)權(quán)或交付使用的車位銷售時(shí)要及時(shí)作收入確認(rèn)，避免帶來(lái)稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。