近期，有客戶咨詢關于房地產(chǎn)企業(yè)向國土資源部門繳納的土地滯納金是否可以在企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除，本身這是一個本無爭議的問題，但是在財稅答疑中卻出現(xiàn)了兩種不同的回復：一種觀點認為土地滯納金作為罰金性質處理，無論是企業(yè)所得稅還是土地增值稅，稅前均不能扣除；另外一種觀點認為土地滯納金作為違約金性質處理，企業(yè)所得稅前準予扣除，土地增值稅清算不予扣除。今天小編帶大家進行深入解析。

一、“土地滯納金”的由來

作為房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛方式取得土地使用權的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，其中違約責任的條款中，約定受讓人逾期繳納土地出讓金，每日按延遲支付款項的1‰向出讓人繳納滯納金；出讓人未按時提供土地使用權的，每延期一日，出讓人按照受讓人已經(jīng)支付的土地出讓金的1‰，向受讓人給付違約金。

通過分析《國有土地使用權出讓合同》中的違約責任條款，我們可以看出國土資源局收取的土地滯納金，實質就是因為房地產(chǎn)違約而產(chǎn)生的，故房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地滯納金應作為違約金性質處理。

二、企業(yè)所得稅處理

1、稅法文件規(guī)定：《企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（一）向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項；（二）企業(yè)所得稅稅款；（三）稅收滯納金；（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出；（六）贊助支出；（七）未經(jīng)核定的準備金支出；（八）與取得收入無關的其他支出。”

2、地方答疑回復：（河南省稅務局回復）土地出讓金滯納金屬于違反《土地出讓合同》產(chǎn)生的違約金，不屬于罰金、罰款和被沒收財物的損失，可以在企業(yè)所得稅前扣除。

本文觀點：房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地滯納金，屬于違約性質，不屬于罰金性質，結合企業(yè)所得稅文件規(guī)定，可以在企業(yè)所得稅前扣除。

三、土地增值稅處理

1、稅法文件規(guī)定：《土地增值稅暫行條例實施細則》（財稅字[1995]6號）第七條第（一）項規(guī)定，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

2、地方答疑回復：

（1）《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（廈地稅發(fā)[2010]16號）規(guī)定，納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除。對納稅人逾期開發(fā)補繳的土地出讓金，允許計入為取得土地使用權所支付的款項，準予扣除，但納稅人繳納的土地閑置費、滯納金和罰款不得扣除。

（2）（安徽省稅務局回復）根據(jù)安徽省地方稅務局公告2017年第6號規(guī)定：“第三十四條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。”

根據(jù)上述規(guī)定，貴公司交納的土地出讓金滯納金，在土地增值稅清算時，不屬于可扣除項目。

本文觀點：房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地滯納金不屬于為取得土地使用權所支付的金額，在土地增值稅清算時，不能作為土地成本在土地增值稅前扣除。

三、賬務處理

房地產(chǎn)企業(yè)在核算房地產(chǎn)開發(fā)成本時，設置“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”明細科目，該科目主要核算土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費；拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等為取得土地使用權而發(fā)生的各項支出。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地滯納金屬于違約性質，屬于違反合同產(chǎn)生的違約金，故不屬于為取得土地使用權發(fā)生的支出，不計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”科目核算；應計入“營業(yè)外支出”科目核算。