2021年11月23日，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布了招募說(shuō)明書(shū)，現(xiàn)將主要資料摘錄并分享如下，供稅務(wù)愛(ài)好者研究學(xué)習(xí)：

一、產(chǎn)品概況

（一）產(chǎn)品要素

（二）標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況

本基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)，本基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5 號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心 4 號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目。

標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)，其中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5 號(hào)樓項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的面積為 29,619.62 平方米，建筑面積為82,158.10 平方米；協(xié)同中心4 號(hào)樓項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的面積為 10,183.67 平方米，建筑面積為31,802.06 平方米；孵化加速器項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的面積40,428.20平方米，建筑面積為 52,820.32 平方米。

2020 年，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入合計(jì)20,240.91 萬(wàn)元，為研發(fā)用房及配套和車位租賃產(chǎn)生的租金收入。

二、基礎(chǔ)設(shè)施基金整體架構(gòu)

（一）產(chǎn)品架構(gòu)

本基金的交易結(jié)構(gòu)共有兩層主要架構(gòu)，分別為專項(xiàng)計(jì)劃及基礎(chǔ)設(shè)施基金。交易完成后，計(jì)劃管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃）將持有項(xiàng)目公司100%的股權(quán)以及享有對(duì)項(xiàng)目公司的相應(yīng)債權(quán)，基金管理人（代表基礎(chǔ)設(shè)施基金）持有專項(xiàng)計(jì)劃的全部份額。具體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如圖所示：

（二）基礎(chǔ)設(shè)施基金涉及的交易安排

1、投資人交納認(rèn)購(gòu)的本基金的基金份額的款項(xiàng)時(shí)，《基金合同》成立。本基金募集達(dá)到基金備案條件，自基金管理人辦理完畢基金備案手續(xù)并取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)書(shū)面確認(rèn)之日起，《基金合同》正式生效。

2、基金管理人通過(guò)與計(jì)劃管理人簽訂《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，將認(rèn)購(gòu)資金委托計(jì)劃管理人管理，當(dāng)認(rèn)購(gòu)資金總額不低于資產(chǎn)支持證券目標(biāo)發(fā)售規(guī)模，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告后，計(jì)劃管理人宣布專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立，基金管理人取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券100%的持有人。專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日起 5 個(gè)工作日內(nèi)，計(jì)劃管理人應(yīng)將專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立情況報(bào)基金業(yè)協(xié)會(huì)備案。

3、計(jì)劃管理人根據(jù)《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)條款》、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，在自專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日起（含該日）的約定期限內(nèi)指示專項(xiàng)計(jì)劃托管銀行將部分專項(xiàng)計(jì)劃資金劃撥至原始權(quán)益人指定的賬戶，用于購(gòu)買項(xiàng)目公司的100%的股權(quán)。

4、項(xiàng)目公司發(fā)放借款，并且貸款銀行向項(xiàng)目公司發(fā)放借款，項(xiàng)目公司將所獲得的借款資金用于償還項(xiàng)目公司對(duì)中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中發(fā)展集團(tuán)”）負(fù)有的債務(wù)。

5、在自專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日起（含該日）的約定期限內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)注銷原始權(quán)益人的出資證明書(shū)（如有），并向計(jì)劃管理人簽發(fā)出資證明書(shū)，修改公司章程和股東名冊(cè)中有關(guān)股東的記載。在自專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日起（含該日）的約定期限內(nèi)，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)配合計(jì)劃管理人辦理項(xiàng)目公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)。

三、稅務(wù)處理

（一）擬納稅方案情況

根據(jù)上海畢馬威稅務(wù)師事務(wù)所有限公司（簡(jiǎn)稱“畢馬威”）出具的《關(guān)于中發(fā)展集團(tuán)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“REITs”）的中國(guó)稅務(wù)意見(jiàn)書(shū)》，本項(xiàng)目涉及的稅種包括印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、增值稅及附加。根據(jù)與北京市及海淀區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，擬采取的納稅方案中涉及的所有稅種、稅額估算及測(cè)算過(guò)程如下：

發(fā)行本項(xiàng)目可能涉及的所有稅種及測(cè)算過(guò)程

具體各環(huán)節(jié)納稅方案及金額估算如下：

1．資產(chǎn)重組階段

該階段主要涉稅環(huán)節(jié)為中關(guān)村軟件園公司以標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對(duì)中發(fā)展壹號(hào)公司增資，并一并轉(zhuǎn)移負(fù)債和人員，該環(huán)節(jié)涉及稅種及納稅方式如下：

（1）企業(yè)所得稅

根據(jù)“國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知”（財(cái)稅[2014]116號(hào)文）第二條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

因此，中關(guān)村軟件園公司應(yīng)按此規(guī)定計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。按照20.98 億元作為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值模擬測(cè)算，中關(guān)村軟件園公司預(yù)計(jì)繳納的企業(yè)所得稅約為24,296.63 萬(wàn)元。

（2）增值稅及附加

根據(jù)“國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知”（財(cái)稅[2016]36號(hào)文），一般納稅人銷售其2016 年 4 月30 日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。

根據(jù)由畢馬威出具的稅務(wù)意見(jiàn)書(shū)，“鑒于軟件園公司以園區(qū)物業(yè)及相關(guān)債權(quán)、債務(wù)、人員對(duì)項(xiàng)目公司出資，目的是以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，應(yīng)屬于資產(chǎn)重組行為，其中涉及的房產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用上述文件，按不征收增值稅處理。”

因此，中關(guān)村軟件園公司以標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對(duì)中發(fā)展壹號(hào)公司增資，并一并轉(zhuǎn)移負(fù)債和人員，其中涉及的房產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，可按不征收增值稅處理。該環(huán)節(jié)中關(guān)村軟件園公司預(yù)計(jì)繳納的增值稅應(yīng)納稅額為0 元。

（3）土地增值稅

根據(jù)“財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知”（財(cái)稅[2018]57號(hào)文），單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

根據(jù)由畢馬威出具的稅務(wù)意見(jiàn)書(shū)，“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價(jià)入股項(xiàng)目公司，目的是以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項(xiàng)目公司均不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用上述文件，暫不征收土地增值稅。”

目前，中關(guān)村軟件園公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并已于北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、工商局完成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)注銷手續(xù)和營(yíng)業(yè)范圍變更手續(xù)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)范圍為企業(yè)管理、出租辦公用房、出租商業(yè)用房等，變更后營(yíng)業(yè)范圍不包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，符合財(cái)稅[2018]57號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)作價(jià)入股暫不征收土地增值稅的要求。2021年 5 月17 日，本項(xiàng)目已取得北京市海淀區(qū)稅務(wù)局出具的編號(hào)為“京海稅土增涉[2021]120019”的《土地增值稅涉稅證明》，已獲準(zhǔn)重組環(huán)節(jié)不征土地增值稅。

因此，該環(huán)節(jié)中關(guān)村軟件園公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為0 元。

（4）契稅

根據(jù)“財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知”（財(cái)稅[2018]17號(hào)文），同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

根據(jù)由畢馬威出具的稅務(wù)意見(jiàn)書(shū)，“項(xiàng)目公司通過(guò)軟件園實(shí)物形式增資，取得房產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合上述條件，應(yīng)可適用免征契稅的規(guī)定。”

因此，中發(fā)展壹號(hào)公司取得房產(chǎn)、土地使用權(quán)可免征契稅。該環(huán)節(jié)中關(guān)村軟件園公司應(yīng)繳納的契稅應(yīng)納稅額為0 元。

（5）印花稅

中發(fā)展壹號(hào)公司應(yīng)對(duì)資金賬簿按實(shí)收資本和資本公積之和按萬(wàn)分之五稅率減半計(jì)繳印花稅，共計(jì)約為2.38 萬(wàn)元。

中發(fā)展壹號(hào)公司和中關(guān)村軟件園公司簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，應(yīng)分別繳納印花稅104.90 萬(wàn)元。

2．股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段

該階段主要涉稅環(huán)節(jié)為本基金通過(guò)下屬資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃向中關(guān)村軟件園公司收購(gòu)中發(fā)展壹號(hào)公司股權(quán)，該環(huán)節(jié)涉及稅種及納稅方式如下：

（1）企業(yè)所得稅

中關(guān)村軟件園公司應(yīng)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的相關(guān)交易費(fèi)用及稅費(fèi)后的余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)約24,359.29 萬(wàn)元。

（2）印花稅

建信資本（代表專項(xiàng)計(jì)劃）和中關(guān)村軟件園公司簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方應(yīng)各自繳納印花稅53.51 萬(wàn)元。

中發(fā)展壹號(hào)公司與銀行簽訂的借款合同應(yīng)按0.005%的稅率繳納印花稅，應(yīng)繳納印花稅約 2.30 萬(wàn)元。

（3）土地增值稅

本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實(shí)質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務(wù)而進(jìn)行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無(wú)需繳納土地增值稅。

因此，該環(huán)節(jié)預(yù)計(jì)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為0 元。

（二）擬納稅方案向有權(quán)管轄的稅務(wù)部門進(jìn)行咨詢并書(shū)面報(bào)告情況

中發(fā)展集團(tuán)已與北京市海淀區(qū)稅務(wù)局主管處室和辦理窗口進(jìn)行多輪溝通并確認(rèn)本項(xiàng)目擬納稅方案中各稅種的納稅要求、免稅條件及后續(xù)辦理流程。本項(xiàng)目擬納稅方案已獲初步認(rèn)可，中發(fā)展集團(tuán)及中關(guān)村軟件園公司及相關(guān)的納稅主體將在海淀區(qū)稅務(wù)局的指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展履行各項(xiàng)申報(bào)備案及納稅程序。

（三）發(fā)起人（原始權(quán)益人）的有關(guān)承諾

中發(fā)展集團(tuán)及中關(guān)村軟件園公司已出具承諾，“基礎(chǔ)設(shè)施REITs 發(fā)行或存續(xù)期間，如稅務(wù)部門要求補(bǔ)充繳納發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 過(guò)程中涉及的土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)，中發(fā)展集團(tuán)及中關(guān)村軟件園公司將按要求繳納（或全額補(bǔ)償其他相關(guān)繳稅主體）相應(yīng)稅金并承擔(dān)所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。”因此如被稅務(wù)部門追繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓等交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的土地增值稅及其他稅費(fèi)，中發(fā)展集團(tuán)及中關(guān)村軟件園公司將按要求繳納（或全額補(bǔ)償其他相關(guān)繳稅主體）相應(yīng)稅金并承擔(dān)所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。