在二手房交易時(shí)，為了少繳稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽合同”，這種方式極易引發(fā)糾紛，給當(dāng)事人帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。

近日，寧波市海曙區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣糾紛案件，買賣雙方本想以做低房價(jià)的方式規(guī)避房產(chǎn)交易稅費(fèi)，在網(wǎng)簽合同時(shí)只寫了原房屋買賣合同總價(jià)款的20%，不料中途出現(xiàn)變故，房主起訴請求解除合同，而買方拿出網(wǎng)簽合同抗辯，要求以網(wǎng)簽合同的價(jià)格完成交易，否則要求房主兩倍返還定金。對此法院如何判定？

案情回顧

張女士有一套房想要出售，通過中介公司找到了買家，雙方按照日常的賣房流程簽訂了房屋買賣合同，張女士收取了買方2萬元定金。

然而過戶當(dāng)天雙方在網(wǎng)簽合同時(shí)，買方卻對張女士說：“為了過戶省點(diǎn)稅，我們網(wǎng)簽合同時(shí)把價(jià)格寫低一點(diǎn)，你看如何？”張女士覺得這樣寫自己也不會有什么損失，欣然同意了，于是雙方在網(wǎng)簽合同上只寫了房屋買賣合同總價(jià)款的20%，中介按照該價(jià)格為雙方做好了網(wǎng)簽合同。

網(wǎng)簽之后，雙方就房屋過戶付款問題發(fā)生了爭議，買方既不付款，也不配合張女士解除網(wǎng)簽合同。張女士無奈之下訴至法院，請求解除合同，確認(rèn)定金歸張女士所有。

可令張女士沒有想到的是，買方到法院應(yīng)訴答辯時(shí)，竟拿出了雙方簽訂的網(wǎng)簽合同。

我們已經(jīng)對房價(jià)進(jìn)行了重新協(xié)商，協(xié)商后重新簽訂了網(wǎng)簽合同，因此原來的合同已經(jīng)作廢了，我應(yīng)當(dāng)按照網(wǎng)簽合同支付余款，你應(yīng)當(dāng)按照網(wǎng)簽價(jià)格把房子賣我，若不同意，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

聽到買方的抗辯，張女士驚呆了，但是這份網(wǎng)簽合同確實(shí)是雙方一致同意簽署的，也是中介親手操作的網(wǎng)簽合同。對此，張女士對答應(yīng)低價(jià)網(wǎng)簽的事情追悔莫及。

法院判決

案件受理后，面對兩份截然不同的合同，法官聯(lián)系了當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心和稅務(wù)部門進(jìn)行了解，要求中介出庭作證說明情況后認(rèn)為：

中介方是與原、被告無利害關(guān)系的第三方，且其證言能與原告陳述、雙方微信聊天記錄相印證，在原、被告各執(zhí)一詞的情況下，中介證言比當(dāng)事人本人陳述的證明力更高；網(wǎng)簽合同所載的價(jià)格明顯低于市場價(jià)，原告與被告非親非故的情況下以明顯低于市場價(jià)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋，也與情理不符。

因此，法院認(rèn)定雙方簽訂的網(wǎng)簽合同不是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對被告的抗辯不予采納。張女士最終贏了官司。

法官在庭審后也對張女士和中介方進(jìn)行了釋法，告知其簽訂“陰陽合同”的風(fēng)險(xiǎn)，且每個(gè)公民都有依法納稅的義務(wù)。張女士和中介方對法官的批評誠懇接受，并承諾以后不會犯類似的錯(cuò)誤。目前，法院判決已生效。

法官說法

重要提醒，賣房納稅有稅務(wù)部門監(jiān)管，低于稅務(wù)部門評估價(jià)的合同價(jià)款不會得到稅務(wù)部門認(rèn)可。即使雙方網(wǎng)簽合同寫的價(jià)款再低，最后還是會按照稅務(wù)部門評估價(jià)繳稅。

在遇到陰陽合同的時(shí)候，法官會根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和日常情理來綜合判斷哪一份合同才是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，而虛假意思表示的合同是沒有法律效力的。

但是，舉證證明雙方當(dāng)事人是否以虛假的意思表示實(shí)施民事行為，是一件并不容易的事情。例如本案件中被告的抗辯被駁回，一個(gè)重要的原因是房屋網(wǎng)簽合同的價(jià)格過低，已經(jīng)不符合情理，法官憑借自由心證就可以推斷。如果本案中雙方只是將房價(jià)適當(dāng)降低幾萬元，價(jià)格仍在合理范圍內(nèi)，法官在審理中恐怕就難以確認(rèn)哪一份合同才是雙方真實(shí)意思表示，原告敗訴的風(fēng)險(xiǎn)也會加大。

因此，法官在此告誡大家，簽訂合同的時(shí)候絕不應(yīng)抱有任何僥幸心理，實(shí)事求是、遵紀(jì)守法才是保護(hù)自身權(quán)益的最好方式。

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。