案例

A公司成立于2012年7月，注冊(cè)資本12000萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。2018年8月A公司以招拍掛方式取得一塊4000平米的國(guó)有土地使用權(quán)，合同約定土地出讓金金額為5000萬(wàn)元，市政建設(shè)配套費(fèi)160萬(wàn)元。2018年10月A公司取得該土地使用權(quán)證，在開(kāi)發(fā)中又發(fā)生拆遷補(bǔ)償款1000萬(wàn)元，支付安置補(bǔ)助費(fèi)400萬(wàn)元。2019年8月，A公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率，補(bǔ)繳土地出讓金1000萬(wàn)元，由此增加市政建設(shè)配套費(fèi)32萬(wàn)元。

A公司進(jìn)行契稅納稅申報(bào)時(shí)，以土地出讓金5000萬(wàn)元、市政建設(shè)配套費(fèi)160萬(wàn)元為契稅計(jì)稅依據(jù)繳納契稅206.4萬(wàn)元。

A公司在辦理土地使用權(quán)證后，又發(fā)生的屬于契稅計(jì)稅依據(jù)范圍內(nèi)的土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

分析

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）的規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中，“以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。”“以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”

由上可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的拆遷補(bǔ)償款 、安置補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)作為成交價(jià)格的一部分，計(jì)入土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)中。對(duì)于提高出讓合同約定的建筑容積率，增加建筑面積，補(bǔ)繳的土地出讓金及相應(yīng)增加的市政建設(shè)配套費(fèi)也應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

在這個(gè)案例中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)會(huì)計(jì)人員因?qū)θ〉猛恋爻山粌r(jià)格的具體認(rèn)定政策理解有誤，沒(méi)有按照應(yīng)支付的金額計(jì)稅，且對(duì)于拿地后續(xù)發(fā)生的費(fèi)用沒(méi)有及時(shí)申報(bào)納稅，導(dǎo)致出現(xiàn)少繳契稅的情況。

因此，A公司應(yīng)繳納的契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為土地出讓金5000萬(wàn)元、市政建設(shè)配套費(fèi)160萬(wàn)元、拆遷補(bǔ)償款1000萬(wàn)元、安置補(bǔ)助費(fèi)400萬(wàn)元、補(bǔ)繳的土地出讓金1000萬(wàn)元、由此增加的市政建設(shè)配套費(fèi)32萬(wàn)元。

A公司應(yīng)繳納的契稅：（5000+160+1000+400+1000+32）×4%=303.68（萬(wàn)元）。

最終結(jié)論：A公司契稅計(jì)稅依據(jù)7592萬(wàn)元，應(yīng)繳納契稅303.68萬(wàn)元，需補(bǔ)繳97.28萬(wàn)元。

總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)契稅的計(jì)稅依據(jù)較為復(fù)雜，納稅人應(yīng)該明確：按照相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地證時(shí)，已經(jīng)征收契稅。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可能存在后續(xù)發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、增加容積率后補(bǔ)繳的土地出讓金及相應(yīng)增加的市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用，按照契稅的計(jì)稅依據(jù)——應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益，要及時(shí)申報(bào)繳納。

其中還要注意一點(diǎn)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)）的規(guī)定，對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。如果政府給企業(yè)減免了部分土地出讓金，也要按照合同約定的土地出讓金作為計(jì)稅依據(jù)。