談到“合作建房”，大家都很熟悉，但是對于“合作建房”的稅務(wù)處理，大多數(shù)人又是陌生的，這主要在于稅收政策對其規(guī)定并不十分明確。今天我們來盤點一下關(guān)于合作建房的涉稅政策！

土地增值稅

財稅字[1995]048號：

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

財稅[2006]21號：

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

穗地稅函[2012]198號：

關(guān)于以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，計算有關(guān)土地增值稅計稅收入和扣除項目金額問題

(一)一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)(房地產(chǎn))為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)(房地產(chǎn))。

"對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)(房地產(chǎn))為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按187號文第三條第一項確認(rèn)收入;

對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)(房地產(chǎn))的，按187號文第三條第一項分別確認(rèn)土地增值稅計稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。"

(二)出地方以土地使用權(quán)(房地產(chǎn))、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的;2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的;3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。

"對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)(房地產(chǎn))作價入股時確認(rèn)的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額;

對于出地方，以土地使用權(quán)(房地產(chǎn))作價入股時確認(rèn)的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(房地產(chǎn))所取得土地增值稅計稅收入。"

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)(房地產(chǎn))作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。

(三)一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目，項目公司成立前為該項目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項目清算時予以扣除。

四川省稅務(wù)局公告2020年第13號

合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤的行為。如一方只收取固定利益，不承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險，不能視為合作建房。

渝地稅發(fā)[2011]221號（全文廢止）：

對一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房的，適用以下征免規(guī)定：

（一）對出土地方按合作建房的約定轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的，暫免征收土地增值稅。

（二）對房屋建成后，按約定比例房屋初始確權(quán)仍為出土地方和出資金方的，不屬于土地增值稅征管范圍，不征收土地增值稅。

（三）對出土地方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時轉(zhuǎn)讓出的土地歷史成本調(diào)整為房屋建造成本，按規(guī)定予以計算扣除。

（四）對出資金方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時發(fā)生的還建房支出調(diào)整為取得土地使用權(quán)支付的地價款，按規(guī)定予以計算扣除。

（五）對按照合作建房約定進(jìn)行了價款結(jié)算支付的，出土地方和出資金方應(yīng)按結(jié)算支付或收到的價款，相應(yīng)調(diào)整其房屋建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價款。

以前規(guī)定與本通知不一致的，一律以本通知為準(zhǔn)。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2014年第1號（全文廢止）

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配、使用或銷售的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。

企業(yè)所得稅

國稅發(fā)[2009]31號：

凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

房開企業(yè)與A公司合作建房，不需要工商登記，但是可以在稅后分配利潤，享受免稅政策。

營業(yè)稅

國稅函[2005]1003號:

甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。

國稅函發(fā)[1995]156號：

"不成立新公司（以物易物、出租土地使用權(quán)）；建立合營公司。

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照實施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

（二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。"

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

2、房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。"

國稅函[1996]718號:

個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人（以下簡稱“地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負(fù)責(zé)雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。另一方面，個人與地主的關(guān)系，屬于一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。"