國家稅務(wù)總局烏魯木齊市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)處理決定書

烏稅稽處〔2021〕219號

新疆***投資發(fā)展有限公司：（納稅人識別號：91650***4420658）

我局（所）于2019年3月28日至2021年10月11日對你（單位）（地址：烏魯木齊市沙依巴克區(qū)***室）2013年1月1日至2016年8月31日納稅情況進行了檢查，違法事實及處理決定如下：

一、 違法事實

(一）企業(yè)所得稅方面

1.你單位2008年開始開發(fā)建設(shè)綠城翡翠園，開發(fā)建設(shè)三個小區(qū)，A區(qū)、C區(qū)屬一期， B區(qū)屬二期。A區(qū)2014完工，C區(qū)屬安置房，C區(qū)有一棟樓截止2016年未辦理入住。B區(qū)目前在建。你單位財務(wù)核算按照一期和二期兩個成本核算對象。開發(fā)成本—土地費用中的土地出讓金、契稅、評估登記費和拆遷費分不清成本負擔對象，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條、第三十條的規(guī)定，按占地面積法進行分攤。一期土地出讓金及契稅的分攤率為0.331258、評估費及拆遷費的分攤率為0.428793。

你單位共計發(fā)生土地出讓金和契稅58,560,616.48元，一期應(yīng)分攤費用19,398,672.69元；發(fā)生評估費和拆遷費合計261,599,584.20元，一期應(yīng)分攤費用112,172,070.51元，

上述兩項合計一期（含安置房）應(yīng)分攤的費用131,570,740.20元，你單位自報一期（含安置房）分攤土地費用共計145,993,672.63元，多計開發(fā)成本—土地費用14,422,929.43元，調(diào)增至二期的開發(fā)成本中。故調(diào)減一期開發(fā)成本—土地費用14,422,929.43元，調(diào)增二期開發(fā)成本—土地費用14,422,929.43元。

2.2012年你單位開發(fā)棚戶區(qū)改造項目，取得政府?？钛a貼10,000,000.00元用于市政基礎(chǔ)設(shè)施，計入一期開發(fā)成本1,964,000.00元，計入二期開發(fā)成本3,036,000.00元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十六條、第二十八條之規(guī)定，不征稅收入形成的支出不得扣除，調(diào)減一期開發(fā)成本1,964,000.00元，調(diào)減二期開發(fā)成本3,036,000.00元。

3.因本次檢查所屬期延長至2017年6月，2016年9月至2017年3月，你單位發(fā)生拆遷費9,000.00元、利息支出26,810,237.53元應(yīng)計入開發(fā)間接費用、一期項目的園區(qū)設(shè)施、裝飾及外墻材料等費用共計3,669,730.00元，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條之規(guī)定，經(jīng)分攤計算，應(yīng)調(diào)增你單位一期開發(fā)成本15,169,631.32元。

4.2011年你單位計提借款利息2,566,308.22元，2013年計提借款利息25,200,000.00元，均計入開發(fā)成本-開發(fā)間接費用，未見支付，不能證明其真實發(fā)生。2014年4月-9月將支付的為開發(fā)項目融資發(fā)生的財務(wù)顧問費3,281,250.01元分攤計入管理費用。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條、第三十四條之規(guī)定，應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本—開發(fā)間接費用24,485,058.21元，調(diào)增2014年應(yīng)納稅所得額3,281,250.01元。

5.2012年你單位因開發(fā)項目融資支付律師服務(wù)費10,300,000.00元，計入2012年管理費用。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十八條之規(guī)定，調(diào)減你單位2013年可彌補的以前年度虧損10,300,000.00元，調(diào)增開發(fā)成本—開發(fā)間接費用10,300,000.00元。

6.你單位委托與新疆陽光綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責開發(fā)項目前期管理、規(guī)劃設(shè)計管理、工程營造、成本管理、營銷管理直至竣工交付管理等環(huán)節(jié)的項目開發(fā)管理。

2014年你單位以發(fā)放工資形式支付受托方派駐人員工資共計4,930,404.65元，計入開發(fā)成本—開發(fā)間接費用科目。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十四條之規(guī)定，調(diào)減你單位2014年開發(fā)成本—開發(fā)間接費用4,930,404.65元。

7.上述對第4、5、6項開發(fā)成本--開發(fā)間接費用的調(diào)整，總計調(diào)減開發(fā)成本--開發(fā)間接費用19,115,462.86元，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條、第三十條之規(guī)定按占地面積法在一期和二期之間分攤。按照你單位截止至2016年8月賬面開發(fā)間接費用總計284,042,546.20元的基礎(chǔ)上，按占地面積法分攤，調(diào)減一期開發(fā)成本—開發(fā)間接費用1,042,688.20元，調(diào)增二期開發(fā)成本—開發(fā)間接費用8,977,169.78元。

8.2017年經(jīng)原沙依巴克區(qū)地方稅務(wù)局檢查，你單位2010年1月至2016年4月應(yīng)補繳地方各稅39,473,005.75元，未實際繳納，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條之規(guī)定，2010年至2012年損益類稅金共計179,913.26元，用于調(diào)增2013年可彌補以前年度虧損179,913.26元；調(diào)減2013年應(yīng)納稅所得額1,588,372.99元；調(diào)減2014年應(yīng)納稅所得額13,293,623.10元；調(diào)減2015年應(yīng)納稅所得額9,732,534.16元；調(diào)增一期開發(fā)成本3,473,086.48元；調(diào)增二期開發(fā)成本4,480,983.04元。

9.你單位在開發(fā)綠城翡翠園項目時，部分拆遷戶用拆遷費調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)。你單位將開發(fā)產(chǎn)品抵頂拆遷費支出，應(yīng)按市場價3,800元確認收入的同時，其對應(yīng)拆遷支出也應(yīng)當予以確認。

經(jīng)計算拆遷費支出為144,162,766.00元,根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條之規(guī)定，按占地面積法分攤，調(diào)增一期開發(fā)成本—拆遷費61,815,984.92元，調(diào)增二期開發(fā)成本—拆遷費82,346,781.08元。

2014年多層安置房（C區(qū)）已完工，分配住房面積24,727.88㎡，其中：2014年24,144.46㎡；2015年583.42㎡；高層安置房（A區(qū)2014年完工）2015年已分配住房面積8,764.37㎡。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十三條之規(guī)定，按市場價3,800元每平方米計算，調(diào)增2014年應(yīng)納稅所得額91,748,948.00元，調(diào)增2015年應(yīng)納稅所得額35,521,602.00元。

10.2014年你單位A區(qū)房屋全部辦理入住，一期開發(fā)成本賬面總金額為619,001,421.59元，上述第1、2、3、4、5、6、7、8、9項涉及一期開發(fā)成本調(diào)整數(shù)為調(diào)增63,029,085.09元，則一期開發(fā)總成本為682,030,506.68元，可售面積為119279.26㎡，則一期單位成本為5,717.93元/㎡。2014年A區(qū)已售面積80982.08㎡，2015年A區(qū)已售面積11851.48㎡，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十四條之規(guī)定，2014年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本為463,049,864.69元,2015年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本為67,765,933.04元。調(diào)增你單位2014年應(yīng)納稅所得額463,049,864.69元；調(diào)增你單位2015年應(yīng)納稅所得額67,765,933.04元。

11.2014年12月你單位在營業(yè)費用中計提的廣告宣傳費6,000,000.00元，當年實際未發(fā)生。2015年12月營業(yè)費用中計提的廣告宣傳費5,000,000.00元，實際發(fā)生并取得發(fā)票金額為2,245,180.00元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十四條之規(guī)定，調(diào)增你單位22014年應(yīng)納稅所得額6,000,000.00元，調(diào)增015年應(yīng)納稅所得額2,754,820.00元。

12.你單位在管理費用科目列支其向股東支付的管理費，2013年支出1,600,000.00元、2014年支出1,658,700.00元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十九條之規(guī)定，調(diào)增2013年應(yīng)納稅所得額1,600,000.00元，調(diào)增2014年應(yīng)納稅所得額1,658,700.00元。

13.你單位2012年開始預(yù)售房產(chǎn)，2014年A區(qū)已完工。截止至2015年你單位企業(yè)所得稅都是按15%預(yù)計毛利申報納稅。經(jīng)對銷售臺帳及銷售合同的檢查發(fā)現(xiàn)：

2012年至2015年期間，你單位應(yīng)計收入723,763,948.13元（A區(qū)和B區(qū)售房合同金額），已申報收入801,225,540.80元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條、第六條、第八條第(一)項之規(guī)定，經(jīng)計算調(diào)整如下：

你單位A區(qū)2012年預(yù)售款24,529,313.10元，應(yīng)申報預(yù)計毛利3,679,396.97元，已申報預(yù)計毛利3,344,705.70元，少申報預(yù)計毛利334,691.27元：

A區(qū)2013年預(yù)售款312,544,876.18元，應(yīng)申報預(yù)計毛利46,881,731.43元，已申報預(yù)計毛利41,674,019.05元，少申報預(yù)計毛利5,207,712.38元；

A區(qū)2014年全部完工，A區(qū)2012年至2014年應(yīng)確認總收入455,869,959.31元，沖減上述2012年和2013年已確認的預(yù)計毛利50,561,128.40元，少確認收入405,308,830.91元；2015年少確認當年收入29,304,352.80元。

B區(qū)從2014年有收入開始至2016年尚未完工，按預(yù)計毛利調(diào)整，B區(qū)2014年預(yù)售款115,296,962.10元，應(yīng)申報預(yù)計毛利17,294,544.32元，已申報預(yù)計毛利18,123,636.59元，多申報預(yù)計毛利829,092.27元；2015年預(yù)售款123,292,673.92元，應(yīng)申報預(yù)計毛利18,493,901.09元，已申報預(yù)計毛利44,796,768.15元，多申報2015年預(yù)計毛利26,302,867.06元。

綜上第1項至第13項的調(diào)整事項，企業(yè)所得稅調(diào)整匯總?cè)缦拢?/p>

2013年申報可用于彌補以前年度的虧損金額為35,448,241.17元，調(diào)減10,454,778.01元后，可彌補以前年度虧損調(diào)整為24,993,463.16元。

2013年申報應(yīng)納稅所得額3,762,290.75元，彌補以前年度虧損3,762,290.75元，無應(yīng)納企業(yè)所得稅，已繳企業(yè)所得稅907,328.06元，檢查調(diào)增應(yīng)納稅所得額5,219,339.39元，調(diào)整后應(yīng)納稅所得額為8,981,630.14元，彌補以前年度虧損8,981,630.14元，多繳企業(yè)所得稅907,328.06元。可彌補以前年度虧損調(diào)整為16,011,833.02元。

2014年申報應(yīng)納稅所得額-18,983,625.79元，已繳企業(yè)所得稅152,056.82元，檢查調(diào)增應(yīng)納稅所得額30,825,148.86元，調(diào)整后應(yīng)納稅所得額為11,841,523.07元，彌補以前年度虧損11,841,523.07元，多繳企業(yè)所得稅152,056.82元?？蓮浹a以前年度虧損調(diào)整為4,170,309.95元。

2015年申報應(yīng)納稅所得額20,832,025.97元，彌補以前年度虧損20,832,025.97元，已繳企業(yè)所得稅35,802.91元，檢查調(diào)減應(yīng)納稅所得額36,220,559.46元，調(diào)整后應(yīng)納稅所得額為-15,388,533.49元，多繳企業(yè)所得稅35,802.91元。可用于以后年度彌補的虧損為19,558,843.44元。

共計多繳企業(yè)所得稅1,095,187.79元，共計調(diào)減虧損10,278,706.80元。

二、 處理決定及依據(jù)

我局認為，你公司少計收入、未按規(guī)定進行納稅調(diào)整，少繳稅費的事實成立。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條、《關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]79號）第十一條的規(guī)定，我局作出如下處理決定：

（一）你單位應(yīng)補繳2016年5月至8月少繳的增值稅1,176,233.51元、城市維護建設(shè)稅82,336.34元、教育費附加35,287.00元、地方教育附加23,524.66元；

（二）對補繳增值稅和城市維護建設(shè)稅從滯納稅款之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金；

（三）多繳企業(yè)所得稅1,095,187.79元由你單位向主管稅務(wù)機關(guān)辦理退稅，或者抵繳下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款；

（四）2015年度應(yīng)納稅所得額為-15,388,533.49元，可彌補以前年度虧損調(diào)整為4,170,309.95元。

限你（單位）自收到本決定書之日起15日內(nèi)到國家稅務(wù)總局烏魯木齊市沙依巴克區(qū)稅務(wù)局將上述稅款及滯納金繳納入庫，并按照規(guī)定進行相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。逾期未繳清的，將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定強制執(zhí)行。

你（單位）若同我局（所）在納稅上有爭議，必須先依照本決定的期限繳納稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔保，然后可自上述款項繳清或者提供相應(yīng)擔保被稅務(wù)機關(guān)確認之日起六十日內(nèi)依法向國家稅務(wù)總局烏魯木齊市稅務(wù)局申請行政復議。

稅務(wù)機關(guān)（印章）

二Ｏ二一年十月十三日