每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)的政策性強(qiáng)，建筑技術(shù)復(fù)雜，開發(fā)的時(shí)間長，投資額大，財(cái)稅政策嚴(yán)格。土地增值稅清算難度很大，要求嚴(yán)格。在項(xiàng)目達(dá)到清算條件之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面做好準(zhǔn)備。

（一）收入情況的自查復(fù)核要點(diǎn)

(1)自查復(fù)核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)檢查銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，準(zhǔn)確核對(duì)應(yīng)稅收入。

(2)對(duì)銷售合同所載商品房面積與實(shí)測(cè)報(bào)告測(cè)量面積不一致而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行自查復(fù)核，使收入與實(shí)測(cè)面積相符。

(3)對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低而沒有正當(dāng)理由的情況，如果有此種情況，事前進(jìn)行補(bǔ)救。

(4)自查復(fù)核有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。如果發(fā)現(xiàn)有此類情況應(yīng)按規(guī)定做視同銷售處理。

(5)選擇簡易計(jì)稅方法的，應(yīng)稅收入總額為不含增值稅收入；適用一般計(jì)稅方法的應(yīng)自查復(fù)核扣除土地價(jià)款引起的銷項(xiàng)稅額抵減額是否正確計(jì)入“應(yīng)稅收入總額”。

（二）扣除項(xiàng)目的自查復(fù)核要點(diǎn)

1.自查復(fù)核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

(1)在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

(2)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的、與本項(xiàng)目有關(guān)的、合理的支出，否則，應(yīng)自行調(diào)整。

(3)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各成本項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(4)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在本項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(5)企業(yè)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

(6)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

2.自查復(fù)核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的要點(diǎn)：

(1)同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或不同類型房產(chǎn)，土地成本是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

(2)是否存在將企業(yè)的期間費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

(3)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

3.自查復(fù)核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的要點(diǎn)：

(1)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

(2)是否有將期間費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的情況。

(3)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目或不同類型房產(chǎn)共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否合理分?jǐn)偂?/p>

4.自查復(fù)核公共配套設(shè)施費(fèi)的要點(diǎn):

(1)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

(2)是否將期間費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。

(3)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目或不同類型房產(chǎn)共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

5.自查復(fù)核建筑安裝工程費(fèi)的要點(diǎn)：

(1)發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

(2)本企業(yè)甲供建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

(3)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

(4)建筑安裝發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱。

6.自查復(fù)核開發(fā)間接費(fèi)用的要點(diǎn)：

(1)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

(2)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

7.審核利息支出時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)：

(1)土地增值稅清算時(shí)是否剔除了已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的利息支出。

(2)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

(3)利用閑置借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

8.自查復(fù)核關(guān)聯(lián)交易的要點(diǎn)：

(1)在復(fù)核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

(2)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，復(fù)核交易行為是否真實(shí)。