近年來法拍房由于價格低、不限購（部分地區(qū)限購）、可貸款等優(yōu)勢在市場上得到越來越多的青睞。但與此同時，法拍房也面臨著諸如騰空難、租賃未到期（買賣不破租賃）、房屋存在瑕疵、稅費高（可能須承擔(dān)標(biāo)的所有人的稅費）等風(fēng)險。

案例介紹

北京市昌平區(qū)人民法院將于2021年9月29日10時至2021年9月30日10時止（延時除外）在北京市昌平區(qū)人民法院阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上對北京萬德興業(yè)科技有限公司（一般納稅人）名下房屋進(jìn)行公開拍賣。

拍賣標(biāo)的位于北京市昌平區(qū)超前路37號院6號樓1至4層101號房屋（不動產(chǎn)權(quán)證書號為京（2018）昌不動產(chǎn)權(quán)第0053783號），土地使用期限為2011年3月8日起至2061年3月7日止，規(guī)劃用途為廠房，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為4層，所在層數(shù)為1-4層，建成年代為2014年，建筑面積為1004.8平方米，評估報告評估價值總額為20,242,000.00元（評估鑒定基準(zhǔn)日為2021年3月24日）。

本次拍賣的標(biāo)的物已設(shè)定抵押登記，拍賣成交后，將自拍賣款項中優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)人。起拍價：1417萬元，保證金：150萬元，增價幅度：0.5萬元。

《拍賣公告》規(guī)定除法律規(guī)定及地稅局委托法院代征的稅、費外，其他稅、費、風(fēng)險等均由競買人自行承擔(dān)。拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后，憑網(wǎng)絡(luò)競價成功確認(rèn)書及法院出具的執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，自行至相關(guān)管理部門辦理標(biāo)的物權(quán)屬變更手續(xù)。對拍賣財產(chǎn)能否辦理更名過戶、遷入戶口、具體稅費以及辦理時間等情況，請競買人在競買前自行到相關(guān)職能部門咨詢確認(rèn)。辦理過程中所涉及到的買賣雙方所需承擔(dān)的一切稅費和所需補交的相關(guān)稅、費（包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、過戶手續(xù)費、印花稅、權(quán)證費、水利基金費、出讓金以及房產(chǎn)及土地交易中規(guī)定繳納的各種費用）及有可能存在的物業(yè)費、水、電、煤氣等欠費均按照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理，買受人自行辦理水、電、煤等戶名變更手續(xù)。未明確繳費義務(wù)人的費用由買受人承擔(dān)。具體費用請競買人于拍賣前至相關(guān)單位自行查詢，與拍賣人無涉。拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔(dān)過戶涉及的一切費用。涉及違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關(guān)行政法規(guī)的處理。公示所示不動產(chǎn)面積均為參考面積，一切以房產(chǎn)管理部門宗地丈量為準(zhǔn)。

《拍賣須知》規(guī)定本次拍賣活動計價貨幣為人民幣，拍賣時的起拍價、成交價均不含買受人在拍賣標(biāo)的物交割、過戶時所發(fā)生的全部費用和稅費。

● 假設(shè)上述案例中買受人以25,000,000.00元競價取得標(biāo)的物，那么法拍過程究竟涉及多少稅費呢？

標(biāo)的所有人涉及的稅費

增值稅及附加

標(biāo)的物2014年建成，屬于標(biāo)的所有人營改增前自建的不動產(chǎn)，增值稅處理按照國家稅務(wù)總局公告2016年第14號第三條第（二）項規(guī)定進(jìn)行處理，即可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

故增值稅及附加

=25,000,000.00/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=1,333,333.33（元）

其中附加稅費=142,857.14（元）

土地增值稅

標(biāo)的物屬于舊房，應(yīng)按照舊房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定（舊房提供評估機構(gòu)重置成本評估報告的，扣除項目=重置成本價×成新度折扣率+取得土地支付價款+在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉(zhuǎn)讓舊房評估費用。不能提供評估報告，能提供購房發(fā)票的，扣除項目金額=原購房發(fā)票金額*(1+5%*年數(shù))+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的核定征收）繳納土地增值稅。

1.核定征收：

根據(jù)京地稅地(2010)142號，土地增值稅核定征收率不得低于5%。

我們暫按5%的核定征收率計算土地增值稅

=25,000,000.00/(1+5%)*5%

=1,190,476.19元

2.阿里拍賣網(wǎng)公示評估價20,242,000.00元，假設(shè)以此作為重置成本價，并按標(biāo)的物年限估算成新率為85%，則可計算出當(dāng)成交價< 23,240,975.56元時，用評估價格計算的土地增值稅小于核定征收計算的土地增值稅，此時買受人可以承擔(dān)評估費用，以評估價格為基礎(chǔ)來計算繳納土地增值稅。

印花稅

按照合同金額的萬分之五計算

=25,000,000.00*0.05%

=12,500.00（元）

企業(yè)所得稅

北京萬德興業(yè)科技有限公司目前正常經(jīng)營，拍賣所得應(yīng)由北京萬德興業(yè)科技有限公司并入其當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，自行申報繳納，買受人無需承擔(dān)含企業(yè)所得稅（但如果法拍公告約定由買受人承擔(dān)所有稅費，而標(biāo)的所有人屬于非正常戶，不排除稅務(wù)局將按照法拍公告向競拍人追繳企業(yè)所得稅，否則買受人無法拿到完稅證明辦理產(chǎn)權(quán)過戶）。

提醒

如果標(biāo)的所有人不配合辦理過戶，而法院拍賣公告約定成交價均不含買受人在拍賣標(biāo)的物交割、過戶時所發(fā)生的全部費用和稅費，且拍賣公告及拍賣須知未約定“由買受人先行交納，然后買受人可持相關(guān)發(fā)票、憑證向法院申請退還應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費”，則買受人可能實際需承擔(dān)標(biāo)的所有人北京萬德興業(yè)科技有限公司過戶環(huán)節(jié)的稅費，才能辦理過戶。

買受人涉及稅費

契稅

根據(jù)《北京市人民代表大會常務(wù)委員會公告〔十五屆〕第58號》買受人應(yīng)按照3%的稅率申報繳納契稅，即應(yīng)繳納契稅

=25,000,000.00/(1+5%)*3%

= 714,285.71元

印花稅

按照合同金額的萬分之五計算

=25,000,000.00*0.05%

=12,500.00（元）

提醒

買受人（企業(yè)）如果實際需承擔(dān)標(biāo)的所有人北京萬德興業(yè)科技有限公司過戶環(huán)節(jié)的稅費（法拍公告未約定“由買受人承擔(dān)所有稅費”），則該稅費支出為買受人的沉沒成本，不能企業(yè)所得稅稅前扣除。

如果法拍公告約定“由買受人承擔(dān)所有稅費”，此時受讓人承擔(dān)標(biāo)的所有人的稅費能否作為房產(chǎn)取得成本中的必要支出企業(yè)所得稅稅前扣除，實務(wù)中存在爭議。認(rèn)為受讓人還是可以憑借法拍公告等資料，結(jié)合28號公告的規(guī)定據(jù)理力爭。

買受人是否能取得標(biāo)的所有人北京萬德興業(yè)科技有限公司開具的增值稅專用發(fā)票（標(biāo)的所有人為一般納稅人，其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為不能向申請稅務(wù)代開增值稅專用發(fā)票），直接影響買受人（一般納稅人）的增值稅進(jìn)項抵扣。

在標(biāo)的所有人不屬于國家稅務(wù)總局公告2018年第28號第十四條規(guī)定（企業(yè)在補開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，可憑以下資料證實支出真實性后，其支出允許稅前扣除）的情形，買受人（企業(yè)）未取得發(fā)票，則該標(biāo)的物的支出不允許企業(yè)所得稅稅前扣除（計提折舊不能扣除）。

通過上述分析，買受人可能實際承擔(dān)的稅費為3,292,781.71元，占成交總價的13.17%，若不能取得增值稅稅專用發(fā)票，實際稅負(fù)成本更高。如果競拍是為了投資，未來會再轉(zhuǎn)讓還會涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、所得稅。法拍房雖然具備一定優(yōu)勢，但也面臨較大的風(fēng)險，提醒各位買受人法拍前還是要進(jìn)行風(fēng)險調(diào)查和稅費測算、稅負(fù)分析，尤其是對拍賣公告中明確約定由買受人承擔(dān)所有稅費，千萬不要隨便入坑！