一、發(fā)行人購買土地的稅收籌劃案例被深交所問詢

2021年9月8日晚間，發(fā)行人山東奧揚新能源科技股份有限公司在相關(guān)資料中披露了其購買土地的稅收籌劃方案。

發(fā)行人稱，在得知濰坊日東環(huán)保裝備有限公司有土地房產(chǎn)出售意向后，發(fā)行人選擇向其購買土地房產(chǎn)。

以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，發(fā)行人與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購買土地使用權(quán)、房屋事宜時，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要繳納土地增值稅，出于降低稅務(wù)成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方最終就交易方案達(dá)成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司后轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)的方式取得相關(guān)資產(chǎn)。

綜上，發(fā)行人不直接向濰坊日東環(huán)保裝備有限公司購買土地使用權(quán)，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性。

深交所詢問中涉稅問題為：

2017 年 9 月 6 日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設(shè)立奧捷特種裝備，注冊資本為 3,000 萬元，持有其100%股權(quán)。2017年 12 月 28 日，發(fā)行人以 3,550 萬元的價款收購奧捷特種裝備持有的 100%的股權(quán)，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。發(fā)行人以收購奧捷特種裝備 100%股權(quán)形式實質(zhì)為購買對應(yīng)的土地房產(chǎn)。

請發(fā)行人：結(jié)合收購的土地、房產(chǎn)情況和具體用途，以及奧捷特種裝備的基本情況，包括實際控制人、主營業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)規(guī)模、收購前主要資產(chǎn)和財務(wù)數(shù)據(jù)、與發(fā)行人及其關(guān)聯(lián)方的關(guān)系等，補充說明發(fā)行人通過收購奧捷特種裝備獲取土地、房產(chǎn)的背景及合理性，奧捷特種裝備注銷過程是否合法合規(guī)、是否存在補繳稅款風(fēng)險；結(jié)合相關(guān)房產(chǎn)、土地基本情況，周邊房產(chǎn)價格和評估報告的評估過程、參數(shù)選擇及增資價格確定過程、相關(guān)參數(shù)，說明定價公允性。

二、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，被上市委問詢是否存在被追繳土地增值稅風(fēng)險

上海證券交易所科創(chuàng)板上市委員會2021年第18次審議會議于2021年3月17日上午召開，審議結(jié)果中，上?？爹i科技股份有限公司（首發(fā)）為：不符合發(fā)行條件、上市條件和信息披露要求。上市委現(xiàn)場問詢問題中，“根據(jù)申請文件，發(fā)行人轉(zhuǎn)讓萬溯眾創(chuàng)100%股權(quán)的直接目的是轉(zhuǎn)讓相關(guān)不動產(chǎn)。請發(fā)行人代表說明該次交易是否需要繳納土地增值稅，是否存在被追繳風(fēng)險。請保薦代表人發(fā)表明確意見。”

根據(jù)3月10日披露的上?？爹i科技股份有限公司科創(chuàng)板首次公開發(fā)行股票招股說明書(上會稿)，萬溯眾創(chuàng)指上海萬溯眾創(chuàng)空間管理有限公司。以下為該招股說明書中的說明：

（1）設(shè)立萬溯眾創(chuàng)的原因和背景，其設(shè)立、增資又轉(zhuǎn)讓的商業(yè)合理性

①設(shè)立萬溯眾創(chuàng)的原因和背景

根據(jù)發(fā)行人的說明并經(jīng)核查，發(fā)行人設(shè)立子公司萬溯眾創(chuàng)的原因系通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式剝離位于祁連山南路2891弄200號的不動產(chǎn)，即發(fā)行人通過以不動產(chǎn)增資形式將前述不動產(chǎn)置入萬溯眾創(chuàng)，而后將萬溯眾創(chuàng)全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以此完成前述不動產(chǎn)從發(fā)行人體內(nèi)剝離。上述剝離方案主要考慮不動產(chǎn)剝離程序的可行性及操作效率，具備商業(yè)合理性，具體如下：

根據(jù)發(fā)行人與上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局就位于祁連山南路 2891弄200號的不動產(chǎn)所簽署的《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定合同項下土地房屋整體轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向出讓人提出申請，經(jīng)出讓人同意后納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。根據(jù)前述約定，如通過不動產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式，在取得出讓人同意的情況需將不動產(chǎn)重新履行招拍掛程序，程序相對復(fù)雜，且不利于發(fā)行人對該等不動產(chǎn)的開發(fā)和使用。

鑒于上述，發(fā)行人于2018年3月設(shè)立全資子公司萬溯眾創(chuàng)；2018年4月，上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局同意發(fā)行人以增資方式將位于祁連山南路2891弄200號的不動產(chǎn)整體置入萬溯眾創(chuàng)；2018年9月，經(jīng)上海市不動產(chǎn)登記局登記，萬溯眾創(chuàng)為上述不動產(chǎn)的權(quán)利人；2018年11月，發(fā)行人將其持有的萬溯眾創(chuàng)全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予皓察眾創(chuàng)。至此，上述不動產(chǎn)從發(fā)行人體內(nèi)完成剝離。

因此，發(fā)行人設(shè)立萬溯眾創(chuàng)的目的在于剝離不動產(chǎn)，其設(shè)立、增資又轉(zhuǎn)讓萬溯眾創(chuàng)具有商業(yè)合理性。

②萬溯眾創(chuàng)報告期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況

報告期內(nèi)，萬溯眾創(chuàng)的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況如下：

A.發(fā)行人未剝離不動產(chǎn)前，萬溯眾創(chuàng)未實際經(jīng)營

發(fā)行人完成不動產(chǎn)剝離并將萬溯眾創(chuàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，萬溯眾創(chuàng)未實際經(jīng)營業(yè)務(wù)，其為承接位于祁連山南路2891弄200號的不動產(chǎn)的主體。

B.發(fā)行人完成不動產(chǎn)剝離后，萬溯眾創(chuàng)主要從事物業(yè)管理等經(jīng)營業(yè)務(wù)

發(fā)行人完成不動產(chǎn)剝離并將萬溯眾創(chuàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，萬溯眾創(chuàng)主要從事招商引資及物業(yè)管理等經(jīng)營業(yè)務(wù)。

截至本招股說明書簽署日，萬溯眾創(chuàng)已與發(fā)行人及其子公司、其他第三方簽署房屋租賃協(xié)議，前述協(xié)議均有效履行。

（2）剝離祁連山南路2891弄200號的不動產(chǎn)的原因，前述剝離不影響發(fā)行人獨立性

①剝離不動產(chǎn)的原因，發(fā)行人剝離上述資產(chǎn)后又通過租賃繼續(xù)使用的原因，不繼續(xù)持有上述資產(chǎn)的商業(yè)邏輯

A.剝離不動產(chǎn)、不繼續(xù)持有上述資產(chǎn)的原因

發(fā)行人剝離祁連山南路2891弄200號不動產(chǎn)的原因，主要是因經(jīng)營不動產(chǎn)不符合發(fā)行人主營業(yè)務(wù)方向。

根據(jù)發(fā)行人與上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局就位于祁連山南路 2891弄200號的不動產(chǎn)所簽署的《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及相關(guān)項目審批文件，該處不動產(chǎn)涉及建設(shè)項目為“康鵬生命科技產(chǎn)業(yè)園新建項目”，發(fā)行人取得該處不動產(chǎn)后需對不動產(chǎn)進(jìn)行生命周期管理并經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)營方式包括招商引資及物業(yè)租賃管理，實現(xiàn)整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營收入。

鑒于發(fā)行人擬在境內(nèi)首次公開發(fā)行股票并上市，且發(fā)行人聚焦于從事顯示材料、新能源電池材料及電子化學(xué)品、醫(yī)藥化學(xué)品和有機(jī)硅材料等功能性材料及其他特殊化學(xué)品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營不符合發(fā)行人主營業(yè)務(wù)方向。

因此，發(fā)行人決定剝離不動產(chǎn)及對應(yīng)的業(yè)務(wù)，由發(fā)行人實際控制人控制的其他企業(yè)從事該處不動產(chǎn)的園區(qū)經(jīng)營和管理，有利于發(fā)行人專注于主營業(yè)務(wù)發(fā)展，具有商業(yè)合理性。

B.發(fā)行人剝離不動產(chǎn)后繼續(xù)租賃的商業(yè)邏輯

a.發(fā)行人及其子公司通過租賃部分不動產(chǎn)即可滿足其日常需求

發(fā)行人及其子公司上海啟越均無生產(chǎn)職能，其承租祁連山南路2891弄200號的部分不動產(chǎn)主要用于行政辦公和研發(fā)，其中，發(fā)行人承租該處不動產(chǎn)中1幢4-5層、2幢1-3層及6幢倉庫，用于辦公及研發(fā)；發(fā)行人子公司上海啟越主要承租不動產(chǎn)中一間辦公室，用于辦公。前述租賃均能滿足發(fā)行人及上海啟越的日常需要，不動產(chǎn)其他部分由萬溯眾創(chuàng)自主經(jīng)營并對外出租。

b.不動產(chǎn)無法分割轉(zhuǎn)讓，發(fā)行人無法保留不動產(chǎn)自用部分的使用權(quán)和所有權(quán)根據(jù)發(fā)行人與上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局就位于祁連山南路 2891弄200號的不動產(chǎn)所簽署的《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定合同項下土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓，宗地范圍內(nèi)房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。根據(jù)前述約定，發(fā)行人剝離該處不動產(chǎn)須整體轉(zhuǎn)讓，而不能分割轉(zhuǎn)讓，發(fā)行人無法保留不動產(chǎn)自用部分的使用權(quán)和所有權(quán)。

因此，發(fā)行人剝離不動產(chǎn)后繼續(xù)租賃部分房屋具有商業(yè)合理性。

②不動產(chǎn)剝離后的使用現(xiàn)狀

截至本招股說明書簽署日，萬溯眾創(chuàng)已與發(fā)行人及其子公司、其他第三方簽署房屋租賃協(xié)議，將不動產(chǎn)相應(yīng)房屋及樓層租賃給前述主體使用，前述協(xié)議均有效履行。

③發(fā)行人所剝離不動產(chǎn)不屬于主要生產(chǎn)經(jīng)營場所，對發(fā)行人及其子公司生產(chǎn)經(jīng)營不存在重大不利影響

略

④發(fā)行人主要辦公及科研用房系通過向?qū)嶋H控制人控制的企業(yè)租賃，不影響其獨立性

略

（3）該不動產(chǎn)賬面價值263,215,261.43元，評估價值320,000,000.00元，結(jié)合該地區(qū)房地產(chǎn)市場的交易情況分析較低的評估增值率是否合理，該關(guān)聯(lián)交易是否公允，是否損害發(fā)行人利益

略

三、上市公司為取得土地而收購關(guān)聯(lián)公司100%股權(quán)，系稅務(wù)籌劃

長江精工鋼結(jié)構(gòu)（集團(tuán)）股份有限公司2021年1月6日發(fā)布公告稱，為加快推進(jìn)項目建設(shè)，擬購買關(guān)聯(lián)公司100%股權(quán)取得土地使用權(quán)，收購價格12,254.66萬元。

鑒于公司訂單承接快速增長，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司擬在浙江省紹興市投資建設(shè)裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑全生命周期項目管理服務(wù)融合示范基地（以下簡稱“示范基地”）,總投資45,000萬元，達(dá)產(chǎn)后新增裝配式建筑產(chǎn)能40萬平方米。

鑒于建設(shè)的緊迫性及土地資源的緊缺，目前控股股東下屬孫公司浙江精工國際鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司（以下簡稱“浙江精工國際”）擁有閑置工業(yè)土地102,754.50平方米，且毗鄰公司現(xiàn)有袍江（二期）生產(chǎn)基地，符合項目建設(shè)需求。為加快推進(jìn)項目建設(shè)，擬購買浙江精工國際100%股權(quán)，取得土地使用權(quán)，滿足項目建設(shè)需求。

浙江精工國際系公司控股股東所控制企業(yè)，無實際運營，旗下主要資產(chǎn)即為上述土地。為支持公司業(yè)務(wù)發(fā)展，并進(jìn)行合理稅務(wù)籌劃，控股股東同意將浙江精工國際100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，本次股權(quán)收購構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

浙江精工國際鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司，注冊資本2000萬元，注冊地址浙江省紹興市越城區(qū)斗門街道菖二村，無實際業(yè)務(wù)運營。公司控股股東精工控股集團(tuán)有限公司全資子公司浙江佳寶新纖維集團(tuán)有限公司持有其100%股權(quán)。截止2020年11月30日，公司總資產(chǎn)3,632.93萬元，凈資產(chǎn)3,595.25萬元，營業(yè)收入0萬元，凈利潤-123.48萬元（以上數(shù)據(jù)均經(jīng)審計）。

經(jīng)浙江中聯(lián)耀信資產(chǎn)評估有限公司評估，公司100%股權(quán)價值評估值為12,254.66萬元，評估增值8,659.41萬元，主要系無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)增值引起。交易擬以凈資產(chǎn)評估價格作為交易對價。