土地增值稅清算分為兩種情況，強(qiáng)制清算和通知清算。

強(qiáng)制清算

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

我們從現(xiàn)有語(yǔ)文知識(shí)來(lái)做判定：

1、“全部竣工”“完成銷售”兩個(gè)條件同時(shí)具備，缺一不可。

2、“全部竣工”是指該項(xiàng)目100%完成建造并竣工決算，成本可以可靠計(jì)量。如果和該項(xiàng)目建設(shè)主體相關(guān)的配套、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)沒有竣工，是否稱之為“全部竣工”？我們看看以下四個(gè)省市對(duì)“全部竣工”或者“竣工”的解釋：

①關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅問題的批復(fù)（皖地稅函[2004]12號(hào)）文件規(guī)定：一、關(guān)于土地增值稅稅款清算時(shí)間問題：按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條和第十六條規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（計(jì)稅單位）應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。對(duì)已辦理竣工決算，但尚未全部銷售完的房地產(chǎn)項(xiàng)目，先就該項(xiàng)目取得的部分轉(zhuǎn)讓收入預(yù)征土地增值稅，待整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完后再進(jìn)行稅款的清算，按實(shí)際實(shí)現(xiàn)的增值額計(jì)算征收土地增值稅。

②關(guān)于印發(fā)《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2015年第10號(hào)，全文廢止）第九條規(guī)定：本辦法所稱的“全部竣工”和“已通過竣工驗(yàn)收”是指除土地開發(fā)外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》。

③《山東省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》的通知（魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號(hào)，全文廢止）文件規(guī)定：“竣工決算項(xiàng)目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格(優(yōu)良)書、建設(shè)單位和施工單位已對(duì)該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價(jià)結(jié)（決）算書》，全部實(shí)現(xiàn)銷售并且收入、成本和費(fèi)用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

④《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》（北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號(hào)）第十四條規(guī)定：本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。開發(fā)項(xiàng)目無(wú)論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)項(xiàng)目開始投入使用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

看完以上規(guī)定，是不是感覺很搞笑？這么一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，解釋的如此復(fù)雜與不同！

個(gè)人觀點(diǎn)：竣工決算是指該項(xiàng)目的建設(shè)主體取得竣工決算報(bào)告，盡管公配、基礎(chǔ)設(shè)施、綠化等尚未完工，不影響強(qiáng)制清算工作的推進(jìn)。

3、“完成銷售”

不論做會(huì)計(jì)核算，還是做稅收分析，必須要有一個(gè)量化的概念，而不是相對(duì)籠統(tǒng)的定義。這里的“完成銷售”就屬于模糊量化標(biāo)準(zhǔn)。字面意思應(yīng)該是開發(fā)項(xiàng)目100%完整銷售，一套房子不留！如果企業(yè)“死扛”，預(yù)留一套房子“打死也不賣！”，是否就不具備“強(qiáng)制清算”的條件？！

法無(wú)明文不征稅，稅收法定原則容不得我們遐想聯(lián)翩！當(dāng)稅收條文有兩種解釋的時(shí)候，一定要做出有利于納稅人的解釋。

基于這種理念，我理解為100%售罄，一平方米的可售面積也不庫(kù)存，否則達(dá)不到“強(qiáng)制清算”的條件。

看來(lái)，總局在合適的時(shí)間得打補(bǔ)丁了，不然“畫面太美，不忍直視！”。

通知清算

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十條規(guī)定：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

1、我們分析第一種情況：

①“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”是計(jì)算85%比例的前提條件。

工程竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。

從會(huì)計(jì)的角度分析，竣工驗(yàn)收，成本是可以靠計(jì)量的，這個(gè)很重要！

②“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上”。

首先，該公式的分子、分母不對(duì)應(yīng)。分子是“建筑面積”，分母是“可售面積”。一般情況下，項(xiàng)目的建筑面積大于可售面積，公式展示的結(jié)果是達(dá)不到85%的時(shí)候符合通知清算的條件了！

這里要注意：從稅收的角度理解“可售面積”，是指“實(shí)際銷售面積”，而不是指規(guī)劃證上登載的“可售面積”。比如：修建的幼兒園隸屬公配，屬于建筑面積的范疇，不可售；但是如果企業(yè)銷售了呢？即成為“可售面積”了。注意二者之間的轉(zhuǎn)換關(guān)系。

其次，該公式所說的85%，含85%本數(shù)。

③“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”。

這句話有點(diǎn)玄乎。我們假設(shè)：一個(gè)項(xiàng)目100套住宅，每套房子均是100平方米。不考慮其他因素。如果企業(yè)銷售了84套，剩余的16套出租了15套，空閑1套，是否達(dá)到清算條件呢？

顯然沒有達(dá)到！盡管整體項(xiàng)目銷售與出租的比例已經(jīng)是99%了，但由于“剩余的可售建筑面積”16套僅僅出租了15套，沒有全部出租，因此達(dá)不到清算的條件。

針對(duì)以上政策理解的歧義，各省紛紛出臺(tái)解讀，糾正計(jì)算公式為：（已售面積+出租面積+自用面積）/可售面積≥85%，達(dá)到清算的條件。

這個(gè)公式解決了政策理解的歧義，便于執(zhí)行和操作。

2、我們分析第二種情況：

“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”。由于企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目，有可能取得好幾個(gè)預(yù)售證，到底一哪一個(gè)預(yù)售證的時(shí)間為準(zhǔn)呢？各省基本統(tǒng)一口徑：清算對(duì)象取得的最后一個(gè)預(yù)售證滿三年。