在稅負問題中的一項重要內(nèi)容就在于土地增值稅，在很大一段時間以來業(yè)內(nèi)人士普遍比較重視土地增值稅清算環(huán)節(jié)的財稅處理工作。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目價格的日益提高，地方政府主體稅的一個重要來源就在于土地增值稅。但是，在各種因素的影響下，諸如稅種稅率高等，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納清算土地增值稅時極易面臨這樣或那樣的問題，為此就必須采取一系列切實可行的清算措施，力求能夠做好財稅處理工作。

土地增值稅主要指個人或單位在有償性的轉(zhuǎn)讓地上建筑物、國有土地使用權(quán)并獲取一定增殖性收入時向國家繳納的一種稅。征收土地增值稅，除了可以幫助國家增加財政收入和促進各方面事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之外，還能夠站在宏觀角度上來幫助國家強化調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)、交易市場，以此有助于房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范，還能夠?qū)崿F(xiàn)對土地炒買炒賣的有效抑制。關(guān)于征收土地增值稅通常多采用兩種方式，其中查賬征收是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的主要形式，核定征收只用于特殊情況下。

01房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算方法

在繳納土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要包括兩個環(huán)節(jié)，即預(yù)征與清算。若項目轉(zhuǎn)讓所獲得的收入與清算條件不符，則需要對土地增值稅進行預(yù)征，待項目完工以后需再次清算那些符合條件的項目，并按照多退少補的原則。之所以采取這種處理方式的原因就在于，很難準確計算項目竣工之前的成本，若不具備結(jié)算依據(jù)則無法準確地開展預(yù)算工作。待項目完工后，若與土地增值稅的清算條件相符，則為了準確計算應(yīng)納稅額就需要嚴格根據(jù)相關(guān)規(guī)定、條例，完成納稅申請表的填寫工作，并提供一定信息資料給主管部門，從而能夠?qū)崿F(xiàn)對應(yīng)納稅稅額的準確結(jié)算。具體清算流程主要表現(xiàn)為清算準備、計算收入總額、計算扣除項目金額、計算應(yīng)納稅額、審計鑒證與申請清算。

02土地增值稅清算財稅處理的相關(guān)注意事項

（一）合理選擇分攤方法

根據(jù)現(xiàn)行標準中的相關(guān)規(guī)定可知，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅主體，在分期項目開發(fā)、同期開發(fā)多個項目或開發(fā)同一項目中通常會涉及各種類型的房地產(chǎn)項目，為更加科學(xué)、合理的分配對象就需要嚴格按照實際收益情況，科學(xué)的分攤共同成本費用。當前，高層系數(shù)法、預(yù)算造價法、專屬歸集法、建筑面積法、投影面積法等都是比較常用的成本分攤方法。工作人員站在理論角度上可以按照實際情況靈活的選用相應(yīng)的方法，但是值得一提的是基于土地增值稅稅收的特殊性，有限制成本分攤方法時常會出現(xiàn)在清算環(huán)節(jié)中，以此可以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用成本分攤的方法來出現(xiàn)操縱避稅的情況。另外，不管選擇哪一種分攤方式，都需要對普通住宅項目20%增值額臨界點問題進行充分考慮，以此才能盡量獲取一定免稅政策優(yōu)惠，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷降低稅負壓力，從而能夠促進預(yù)期經(jīng)濟收益的顯著提高。

（二）清算時間的科學(xué)安排

為更加科學(xué)、合理的那篇土地增值稅清算時間，主管稅務(wù)機關(guān)有必要嚴格按照現(xiàn)行國稅法等文件中的清算要求，對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)進度、交付計劃安排等進行充分考慮，盡量保證當期有利潤彌補。與此同時，一定要確定土地增值稅是否需要在當前年度入庫還是在所得稅次年匯算清繳之前入庫，確定這一問題可以落實土地增值稅是否可以在所得稅費前就進行必要的抵扣處理?？傊挥锌茖W(xué)的安排清算時間，才能方案之在預(yù)繳納土地增值稅的情況無法在以后年度來有效彌補多交所得稅。

03房開企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理

（一）土地增值稅清算方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在土地增值稅會計處理過程中主要涉及預(yù)繳、結(jié)算收入、清算這三個環(huán)節(jié)。國家稅務(wù)總局根據(jù)相關(guān)規(guī)定：基于實際利潤分季或分月預(yù)繳的企業(yè)所得稅、預(yù)售方式所取得的預(yù)售收入都有必要根據(jù)相關(guān)規(guī)定的預(yù)計利潤率，采用分季或分月的方式將利潤額準確地計算下來，在計入利潤總額的基礎(chǔ)上進行必要的預(yù)繳，待完成項目后需根據(jù)實際利潤做出相應(yīng)的調(diào)整。

若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用金查賬征收的方式來繳納土地增值稅，可以分兩個階段來處理土地增值稅，即預(yù)征、清算。若項目與清算條件前轉(zhuǎn)讓的項目所得收入不符，則有必要先完成土地增值稅預(yù)征工作，待項目完工且與清算條件相符以后，才能再次清算并嚴格按照多退少補的原則。

（二）清算程序

1.清算準備

征收土地增值稅的目的就在于利用稅收杠桿的作用來科學(xué)的優(yōu)化配置社會資源，以此能夠有效抑制商品房房價上漲的情況，最終能夠科學(xué)的調(diào)節(jié)、平衡整個房地產(chǎn)市場，從而能夠為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康、長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。若實際清算工作消耗的時間比較多，則為了選擇一種最為恰當?shù)那逅惴椒ň托枰Y(jié)合四季情況，重視原始資料、相關(guān)憑證的合理審查，從而能夠創(chuàng)造一個良好條件來更好地開展后續(xù)清算工作。

2.項目成本、收入細節(jié)的詳細清算

在清算收入時需要對錢幣、實物或貨物收入進行密切留意，在清算項目中納入該土地及其上的全部附屬建筑物收入。同時，由于成本清算、審核極具復(fù)雜性，要求必須做到嚴格把關(guān)、仔細核對。諸如：所具備的拆遷合同、建筑承包合同、政府批文和簽字花名冊等是否真實、詳細；在計算驗收成本時所具備的發(fā)票證明是否完整、成本造價問題是否存在；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本中需要納入交易費、預(yù)售證評估費，方便及時更改到銷售費用，防止因為承受偷稅漏稅問題而追究一定法律責任。

3.明確區(qū)分劃分清算項目

理清增值的一個重要依據(jù)就在于如何劃分房地產(chǎn)開發(fā)清算項目，以此能夠準確地計算增值稅。當前，有三種比較常見的源清算方式，若是一次性開發(fā)完成項目就可以作為一個獨立的清算項目；若房地產(chǎn)項目為分期開發(fā)，則可以單獨的清算每個分開的期課；若房地產(chǎn)工程分用途進行開發(fā)，則可以按照用途差異性單項開發(fā)或單位開發(fā)項目負責清算。

4.計算清算項目收入總額

針對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，并非全部都能夠銷售，一些產(chǎn)品用于各個方面，諸如職工獎勵、福利、分配給股東與投資人、對外投資等，部分產(chǎn)品即使可以銷售但是并非都能銷售出去。為此，在清算截止日期時有必要對整體情況進行充分掌握，對房源整體結(jié)構(gòu)與分布情況做到心中有數(shù)，從而才能準確的開展清算工作。

5.確定土地增值稅清算應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算正在出售的新建房與配套設(shè)施時，為確定應(yīng)該繳納的土地增值稅，就可以采取以下幾種方法。第一，確定扣除項目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓新建房屋與建筑物時可以扣除五個項目，即房地產(chǎn)開發(fā)成本與開發(fā)費用、取得土地使用權(quán)所支付的金額、涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金等。第二，增值額計算：收入額-扣除項目金額=土地增值稅的增值額；第三，計算增值率與確定稅率：增值額-扣除項目的金額=土地增值稅的增值率，以此可以提供穗一定依據(jù)來更好地確定適用稅率。在計算土地增值稅時可以使用超率累進稅率的方式，具體稅率的計算有必要根據(jù)土地增值稅的稅率表。第四，在計算應(yīng)納稅額時需嚴格按照適用稅率。

6.計算應(yīng)納稅額

實際在征收土地增值稅時一般可以采取兩種計算方法。第一，按照具體核算項目，先整體完成增值額、增值率的計算，將相應(yīng)稅率確定下來，然后根據(jù)面積對增值額進行分別核算。第二，在區(qū)分項目時需要嚴格根據(jù)面積進行，將增值額、增值率分別計算出來，然后再將所適用的稅率確定下來，完成增值稅的計算工作。按照《土地增值稅清算鑒定報告》，稅務(wù)中介機構(gòu)有必要嚴格根據(jù)稅務(wù)機關(guān)所規(guī)定的格式來審核、鑒定清算項目，并出具一定審核鑒證報告，而主管稅務(wù)機關(guān)有必要對其格式的規(guī)范性進行嚴格審核，確保具有正確的邏輯關(guān)系、齊全的內(nèi)容。

7.土地增值稅的申請清算

通常，清算主要包括兩種，即“自行清算”“要求清算”。其中“自行清算”主要指納稅人在各種清算資料、鑒定報告準備好的基礎(chǔ)上嚴格根據(jù)既定時間、要求主動開展清算工作。而“要求清算”則是在收到納稅機關(guān)所發(fā)出的書面通知時，納稅人需根據(jù)各項規(guī)定開展清算操作，若不通知則不得進行清算。

當前，隨著社會主義改革進程的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)規(guī)模較之前相比獲得顯著擴大，但是站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度上，在增加自身經(jīng)濟效益的同時相應(yīng)的也增加了稅負成本，若這時處理不科學(xué)、不合理，則極易對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益水平的提升造成直接影響。當前，政府部門為更好地調(diào)節(jié)與控制房地產(chǎn)其余的開發(fā)行為，多會運用土地增值稅的方式，以此能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的控制經(jīng)濟收益。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算土地增值稅時必須對清算程序、清算單位、清算條件、相關(guān)注意事項等逐一明確下來，在此基礎(chǔ)上準備好各項清算資料，從而才能準確的開展土地增值稅清算工作。