10月1日，《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號，以下簡稱“24號公告”)實施。近期筆者發(fā)現(xiàn)，部分納稅人對于享受政策優(yōu)惠的條件理解不到位，有必要進(jìn)一步厘清不同優(yōu)惠的適用條件要求，準(zhǔn)確享受優(yōu)惠。

享受增值稅和房產(chǎn)稅優(yōu)惠 均有條件要求

24號公告一共明確了兩項優(yōu)惠政策。

一是增值稅優(yōu)惠，即住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

二是房產(chǎn)稅優(yōu)惠，即企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

需要提醒的是，這兩項優(yōu)惠政策的適用主體和條件并不完全一致，對此，納稅人應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)政策，厘清適用條件。

具體來說，享受24號公告的增值稅優(yōu)惠，需要同時滿足以下條件：

一是出租人身份要滿足條件，出租人必須是住房租賃企業(yè)，也就是說必須是按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報告或者備案的、從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，未經(jīng)報告或備案的企業(yè)不能適用該優(yōu)惠。

二是承租人身份有限定，承租人身份必須是個人。

三是房屋類型有限定，必須是住房。同時，對于增值稅一般納稅人來說，必須選擇簡易計稅方法才存在稅收優(yōu)惠政策的選擇權(quán)，選擇一般計稅方法則無稅率優(yōu)惠。

需要注意的是，對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如果取得了保障性租賃住房項目認(rèn)定書，也可以享受該優(yōu)惠。

享受24號公告的房產(chǎn)稅優(yōu)惠，也需要同時滿足相應(yīng)條件。首先，承租人身份要滿足條件，承租人須是個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。這里的“專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)”，可以理解為是住房租賃企業(yè)的“高配版”，是有門檻限制的，須在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)，持有或者經(jīng)營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。當(dāng)然，由于全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)刈赓U市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

其次，房屋類型有限定，必須是住房。當(dāng)然，對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如果取得了保障性租賃住房項目認(rèn)定書，也同樣適用該優(yōu)惠政策。

此外，出租人身份范圍是比較廣的，可以是企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織，沒有行業(yè)限制。

條件要求有差異 結(jié)合實際分別計算優(yōu)惠

通過上述分析可以看出，24號公告增值稅優(yōu)惠和房產(chǎn)稅優(yōu)惠的適用條件要求中，對于房屋類型的要求是一致的，但在出租人和承租人的身份要求上卻不盡相同，享受增值稅優(yōu)惠的出租人僅限于住房租賃企業(yè)，承租人僅限于個人;而享受房產(chǎn)稅優(yōu)惠的范圍則要大出許多，出租人沒有行業(yè)限制，承租人可以是個人，也可以是專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。

舉例來說，甲住房租賃公司為增值稅一般納稅人，2021年10月取得出租住房收入323萬元，其中向個人出租住房收入105萬元，向企業(yè)出租住房收入218萬元，當(dāng)月進(jìn)項稅額為5萬元，全部為出租住房項目，甲公司2021年10月應(yīng)如何繳納增值稅和房產(chǎn)稅?

因為甲公司是增值稅一般納稅人，所以可以選擇全部適用一般計稅方法，當(dāng)月應(yīng)繳納的增值稅為323÷(1+9%)×9%-5=21.67(萬元)。甲公司也可以按照24號公告，對向個人出租住房收入部分選擇適用簡易計稅方法，那么其按簡易計稅方法應(yīng)繳納的增值稅為105÷(1+5%)×1.5%=1.5(萬元);而其向企業(yè)出租住房收入218萬元，應(yīng)按一般計稅方法繳納增值稅，計算為218÷(1+9%)×9%-5=13(萬元)，當(dāng)月合計應(yīng)繳納增值稅為13+1.5=14.5(萬元)。

甲公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，也需要分類計算。對于出租給個人取得的收入，假設(shè)符合24號公告的要求，甲公司可以4%的稅率繳納房產(chǎn)稅，另外按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。那么，甲公司需要繳納的房產(chǎn)稅為(105-1.5)×4%=4.14(萬元)。對于出租給企業(yè)的收入，假設(shè)承租企業(yè)并非專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，那么就不符合優(yōu)惠條件，甲公司應(yīng)該按出租收入的12%計算繳納房產(chǎn)稅，計算為218÷(1+9%)×12%=24(萬元)，則甲公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅合計為4.14+24=28.14(萬元)。

再舉一個例子，假設(shè)乙公司主營商品銷售業(yè)務(wù)，是增值稅小規(guī)模納稅人。2021年11月，乙公司將閑置的兩套住房出租給了本市專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)丙公司，當(dāng)月乙公司取得商品銷售收入100萬元，房屋出租收入6.3萬元，那么乙公司出租住房業(yè)務(wù)應(yīng)如何繳納增值稅和房產(chǎn)稅呢?

因為乙公司不是住房租賃企業(yè)，不符合24號公告中增值稅優(yōu)惠政策的條件，另外乙公司也不符合月銷售15萬元以下免征增值稅的優(yōu)惠，所以乙公司2021年11月出租住房業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的增值稅為6.3÷(1+5%)×5%=0.3(萬元)。乙公司出租住房應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，由于符合24號公告中的優(yōu)惠條件，可以享受4%的房產(chǎn)稅優(yōu)惠稅率，則乙公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(6.3-0.3)×4%=0.24(萬元)。

綜合上述分析，筆者提醒納稅人，要想更順暢地享受24號公告的稅收優(yōu)惠政策，納稅人應(yīng)認(rèn)真做好準(zhǔn)備，一方面須加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)，結(jié)合自身實際情況準(zhǔn)確判斷是否符合享受優(yōu)惠的條件，明白自身具體可以享受哪種優(yōu)惠，不要產(chǎn)生混淆;另一方面，符合相應(yīng)條件的納稅人，應(yīng)及時向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申報備案自己的身份資格;此外，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做好優(yōu)惠資料的收集備查，要將本企業(yè)的不動產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認(rèn)定書等相關(guān)資料保存好，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)后續(xù)檢查。