關(guān)于裝修房對房地產(chǎn)公司稅負的影響和稅收處理，大家關(guān)注度很高，由于問題的廣泛性和重要性，以下我們從4個方面來談?wù)勓b修對土地增值稅的影響。

一、裝修的分類

依據(jù)整修程度的不同，將商品房分為：毛坯房、簡裝房、精裝房。

所謂簡裝房，依據(jù)《商品住宅裝修一次到位實施細則》的規(guī)定，我們定義為：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

所謂精裝房：在簡裝房的在基礎(chǔ)上，添加了不能構(gòu)成不動產(chǎn)附屬設(shè)施和附著物的家具、電器等動產(chǎn)設(shè)施。

二、軟裝和硬裝

硬裝是指：凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，或者放在墻體或者建筑物上不可隨意移動，移動之后即遭損害或者不可以重復(fù)使用的支出。如：粉刷的涂料、吊頂、瓷磚、櫥柜、馬桶等等。

軟裝和硬裝對應(yīng)而言，可以理解為精裝部分的家具、彩電、窗簾、壁畫等等。

在此要注意硬裝和軟裝的轉(zhuǎn)化：掛在墻上的壁畫如果采取科學(xué)手段，鑲在墻體上，即由“軟裝”轉(zhuǎn)為“硬裝”；酒店的衣柜、鞋柜購回來之后單獨放置，為“軟裝”，鑲在墻體，即為“硬裝”。

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，比如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電，比如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等成本不予扣除。

三、裝修支出的相關(guān)規(guī)定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

該文件所指的“裝修”，是指“硬裝”而不是“軟裝”，這就給計算土地增值稅帶來一定的困擾：我們銷售精裝房取得的收入金額如何確認？扣除項目金額如何確認？

我們通過案例解讀：

案例一

假設(shè)金穗源房產(chǎn)公司銷售一套精裝房100萬元（不含稅，以下金額均不含稅），面積100㎡，該房屋所有的成本支出80萬元（可以理解為土地增值稅的①+②），其中建安等成本60萬元，硬裝支出11萬元，軟裝支出9萬元。不考慮其他因素，計算土地增值稅。

分析：

收入金額：銷售合同金額100萬元；

扣除項目：（①+②）金額，80萬元。但是依據(jù)187文件的規(guī)定，其中的軟裝9萬元是不可以計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，也就是不做為加計扣除20%的基數(shù)，但是如果金穗源房地產(chǎn)公司銷售簡裝房，合同金額是91萬元而不是100萬元的，如何處理呢？

原則是：發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等軟裝可以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)。

案例一在計算扣除項的時候，不含軟裝的71萬元作為（①+②），軟裝9萬元作為扣除項目，但不作為加計扣除的基數(shù)。如此以來，暨遵循了土地增值稅的計算原理，又遵循了收入和成本的配比關(guān)系；既不侵蝕土地增值稅稅基，又保護了納稅人的合法權(quán)益。

軟裝的9萬元在土地增值稅納稅申報表（二）第22行“代收費用”填報（參詳稅總函【2016】309文件）

四、裝修房子可以減少土地增值稅稅負

案例二

假設(shè)金穗源房產(chǎn)公司銷售一套簡裝房100萬元（不含稅，以下金額均不含稅），面積100㎡，該房屋所有的成本支出80萬元（①+②），其中建安等成本60萬元，硬裝支出20萬元。不考慮稅金、利息因素，計算土地增值稅。

銷售收入：100萬元

成本扣除：（①+②）+（①+②）*10%+（①+②）*20%

=80+80*10%+80*20%

=104萬元

增值額：100-104=-4萬元

假如沒有裝修，房屋售價80萬元，建安成本等60萬元，其他條件不變。

銷售收入：80萬元

成本扣除：（①+②）+（①+②）*10%+（①+②）*20%

=60+60*10%+60*20%

=78萬元

增值額：80–78=2萬元

對比之下不難發(fā)現(xiàn)我們的結(jié)論：裝修房子可以減少土地增值稅稅負。