針對拆遷補償費用的增值稅差額扣除問題，財稅[2016]140號文件明確，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷人支付的貨幣化拆遷補償款，能夠抵減增值稅銷售額。那么針對非貨幣化的安置支出，如房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的情形，其視同銷售收入能否作為增值稅的抵減項目？對于這一問題，我們目前看到相關稅務機關的口徑均只認可貨幣性拆遷補償支出的增值稅差額扣除，視同銷售支出的差額扣除目前鮮有認可的答復案例。

1、關于拆遷補償費的增值稅扣除

日期：2019-10-09

來源：山西省稅務局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：山西省12366納稅服務中心答復：

尊敬的納稅人（扣繳義務人、繳費人）您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復如下：

原營業(yè)稅下，《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號) 規(guī)定：“一、關于拆遷補償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務“以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅【專用發(fā)票】，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

2、關于拆遷補償費的增值稅扣除

日期：2019-10-08

來源：湖北省稅務局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：湖北稅務12366納稅服務熱線答復：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：

原營業(yè)稅下，《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號) 文件第一條規(guī)定，關于拆遷補償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當時應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。營改增后，我們認為該業(yè)務“以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系湖北稅務12366或主管稅務機關。

祝您工作愉快！歡迎您再次咨詢。

3、關于拆遷補償費的增值稅扣除

日期：2019-10-09

來源：河北省稅務局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：

根據(jù)《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（八）》規(guī)定：

十一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率在國家稅務總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)【2009】31號)中有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。