房地產(chǎn)企業(yè)是我國重點納稅企業(yè)，對于拉動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要作用。但近年來，國家為了調控房地產(chǎn)市場，針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列稅收政策。在加強市場交易管控的過程中，由于開發(fā)項目涉稅種類較多、稅務成本較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)歷來都是稅務機關稽查的重點。為了合法控制納稅成本、降低稅務管理風險，逐步完善稅務管理體系尤為重要。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，分析稅務管理工作中存在的難題，并提出針對性的改進建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理存在的難題

（一）稅務管理體系有待健全

從管理意識層面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著風險意識淡薄、危機驅動意識不強等問題。尤其在稅收政策不斷改革的當下，如果企業(yè)對重點涉稅環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，不僅會增加不必要的納稅成本，還可能會給企業(yè)帶來訴訟風險。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂材料合同、施工合同以前，對合同的風險評估往往以法務部門意見為主，財務部門與稅務部門參與較少，沒有考慮到增值稅稅率變化對項目成本的影響，則會影響企業(yè)的成本與效益。從管理組織層面來說，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理工作由財務部門兼任，而財務會計的主要職能是會計核算、報表編制、財務報銷等。財務會計人員對稅務管理以及稅收政策了解不夠充分，再加上財務部門與業(yè)務部門存在知識壁壘，稅務籌劃方案的可操作性有待提升。

（二）票據(jù)管理環(huán)節(jié)缺乏控制

在國家實施“營改增”政策以后，各行各業(yè)都能夠享受到進項稅抵扣政策，但需要出具增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，因此，票據(jù)管理將直接影響到企業(yè)的稅務管理水平。但在實踐過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未將票據(jù)管理工作落實到崗位層面，也沒有針對不同類型的票據(jù)憑證進行分類管理。尤其在采購環(huán)節(jié)，無論是物質還是設備引進，都需要供應商開具專用發(fā)票。如果企業(yè)在選擇供應商的過程中，沒有考慮到供應商是否具備一般納稅人資質，在交易完成以后則不能獲得抵扣憑證。另外，增值稅專用發(fā)票從業(yè)務部門流轉到財務部門，還需要經(jīng)過信息核對、交易核實以及分類保管等工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還存在著發(fā)票移交不及時、信息核對職能沒有履行到位等違規(guī)行為，在后期項目清算階段出現(xiàn)進項稅抵扣不足的問題，會直接造成企業(yè)稅務成本虛高。

（三）稅務管理人才短缺

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于經(jīng)營項目的特殊性，在稅務籌劃階段，企業(yè)的計稅方式、征納方式、稅務籌劃風險點等工作也更加復雜，需要企業(yè)配備高素質的專業(yè)人才開展稅務管理工作。但現(xiàn)狀是行業(yè)人才匱乏，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的人才培養(yǎng)機制，稅務管理工作無法適應政策環(huán)境的要求；同時，企業(yè)的大部分稅務會計人員處于信息鏈的末端， 對環(huán)境變化缺乏控制力，不能準確及時地掌握政策內容、了解稅務籌劃邊界，不僅會出現(xiàn)稅務管理操作不規(guī)范的問題， 甚至還會給企業(yè)帶來稅務風險。

二、房開企業(yè)稅務管理優(yōu)化對策

（一）對業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務管理

1、項目開發(fā)階段

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)階段需要經(jīng)過土地使用權轉讓、前期市場調研、施工方案規(guī)劃、施工項目立項報審、開工建設等環(huán)節(jié)，但前期準備階段涉及稅種不多， 主要對開發(fā)項目的組織形式、開發(fā)模式等內容進行籌劃。具體來說，在項目組織形式選擇層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司一般采取設置分公司或設置子公司的方式，有時候也針對開發(fā)項目直接成立項目部門。組織形式的差異化使得企業(yè)的納稅成本也存在著差異性。例如：如果企業(yè)針對開發(fā)項目設置了子公司，子公司可以承擔獨立納稅的職能，且后期項目轉讓也相對方便；如果企業(yè)針對開發(fā)項目設置了分公司， 分公司需要與總公司合并納稅，共同承擔納稅義務與納稅風險。但分公司與總公司的利潤與虧損可以進行互抵，且稅務機關對分公司監(jiān)管相對寬松。在項目開發(fā)模式選擇層面，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設形式包括自行開發(fā)、合作開發(fā)、房屋代建等。此外，依據(jù)稅收政策相關規(guī)定，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)在委托他人代建房屋項目中，代建房在竣工結算以后收取的這一部分收入可以免征土地增值稅。因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定向開發(fā)模式，可以充分享受這一項稅收優(yōu)惠政策。

2、項目建設階段

由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期較長，涉及成本內容和可扣除項目較多，在這一階段的稅收籌劃工作主要圍繞采購環(huán)節(jié)和分包環(huán)節(jié)。一方面，在引進物資的過程中，供應商資質評價指標除了要考慮產(chǎn)品質量、產(chǎn)品價格、供貨時間等基本內容，還要確定供應商的納稅資質， 即是否具備開具增值稅專用發(fā)票的能力，確保采購環(huán)節(jié)的成本費用可以在后期計入進項稅抵扣范疇之內。另一方面，在與施工單位簽訂合同的過程中，要確定合同主體、審查合同內容，注意納稅人身份、單位業(yè)務、計價方式等重要信息， 并確定單位報價是固定報價還是據(jù)實結算，付款周期與工程施工進度是否一致等問題，確保合同條款設計符合稅收籌劃的要求。

3、項目銷售階段

房地產(chǎn)企業(yè)在對已經(jīng)建成的房產(chǎn)進行銷售時，主要的交易方式包括銷售、持有和出租。在銷售階段涉及稅種較多，包括增值稅、所得稅、印花稅等。在這一階段，企業(yè)的稅務管理工作應當從以下幾個方面展開：

其一， 合理設置銷售價格。房產(chǎn)銷售價格將直接影響到企業(yè)的土地增值稅和所得稅稅額。其中，土增稅計稅方式采取超率累進稅的計稅方式，因此銷售價格制定要考慮到價格臨界點對稅務成本的影響。例如：稅法規(guī)定，普通住宅增值率不超過20% 的情況下，可以享受免除土地增值稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)可以以 20% 作為銷售定價的臨界點，合理設置普通住宅的銷售價格。

其二，合理選擇銷售方式。例如：對精裝房和毛坯房交易進行籌劃，企業(yè)可以將精裝房的裝修工作外包給建筑公司，以毛坯房的銷售價格作為銷售收入，企業(yè)只需要繳納增值稅與土地增值稅，這一方法也能夠為企業(yè)節(jié)省稅務成本。

其三，確定合適的促銷活動。稅法規(guī)定，企業(yè)在采取與“買一贈一”相似的促銷手段開展銷售活動時，可以將產(chǎn)品的總銷售額按照其公允價值的比例進行分攤，并以此作為銷售收入確認?；谶@一政策，企業(yè)可以選擇“買房贈裝修”的促銷方式，控制房產(chǎn)的銷售定價，但向客戶收取一定的裝修費用。而房產(chǎn)售價計入土地增值稅時所適用的增值稅率級次相對較低，甚至可以適應于不超過20% 的免稅政策， 能夠有效達到節(jié)稅的目的。

4、項目清算階段

在工程項目竣工結算以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對項目開發(fā)階段的成本內容進行歸集，進行土地增值稅清算。在這一過程中，由于建設階段所涉及的成本費用與扣除項目較多，企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關的稅收政策，將經(jīng)營活動中的成本費用細化為稅前全額扣除、稅前限額扣除和稅前不得扣除三個部分。企業(yè)要注意可扣除項目包括土地使用費用、土地開發(fā)成本費用、新建房及配套設施費用、舊房及建筑物評估價格、與房地產(chǎn)轉讓相關的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目等。在計算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用，對項目開發(fā)直接相關的成本要素進行列支，并合理歸集開發(fā)費用，基于土地增值稅相關政策開展籌劃工作。

（二）對企業(yè)層面的稅務管理

逐步完善稅務管理體系。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當充分了解當前稅收環(huán)境政策對企業(yè)經(jīng)營效益的影響，從管理理念轉變入手，企業(yè)管理層人員可以采取下發(fā)文件、組織宣傳等方式，要求業(yè)務部門配合稅務管理工作，加強對重點涉稅環(huán)節(jié)的監(jiān)督；同時，針對稅務管理工作制定標準化的操作規(guī)范與流程，制度內容可以包括不相容崗位分離制度、納稅申報流程、稅務籌劃方案匯報制度、關鍵作業(yè)流程監(jiān)管制度、發(fā)票管理制度等，為稅務管理工作提供制度依據(jù)。另一方面， 房地產(chǎn)企業(yè)應當在財務部門中設置獨立的稅務管理小組，專門負責稅務工作，主要職能涵蓋稅務咨詢、稅務籌劃、納稅申報材料管理、聯(lián)系稅務機關等，并建立快速反應機制，主要應對突發(fā)稅務事件或稅務機關的稽查。當然，稅務管理工作與業(yè)務活動聯(lián)系較為解密，企業(yè)還應當調動業(yè)務部門的參與積極性，要求稅務管理小組與業(yè)務部門要加強日常溝通， 及時了解一些業(yè)務活動的信息，打破知識壁壘，共同制定稅務籌劃方案。通過逐步完善稅務管理體系，能夠提升管理層到執(zhí)行層對稅務管理工作的重視程度，也能夠確保稅務籌劃方案的可操作性，對于企業(yè)全面提升稅務管理水平發(fā)揮著重要作用。

加強發(fā)票與檔案的管理工作。加強發(fā)票與檔案管理將直接影響企業(yè)稅務管理工作的有效性。因此，在“營改增” 政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應當重視對增值稅發(fā)票的管理工作。除了合理選擇供應商以外，還需要對增值稅專用發(fā)票的日常管理工作進行明確規(guī)定。例如：當采購活動進入質檢入庫環(huán)節(jié)以后，業(yè)務部門必須要及時將增值稅專用發(fā)票轉交給稅務管理小組，由稅務會計人員對發(fā)票上的交易信息和發(fā)票的真實性進行二次核實，并與普通發(fā)票進行區(qū)別管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務檔案包括稅收政策、專用發(fā)票、項目合同、財務報銷憑證、稅務文書等。在管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應當針對涉稅檔案管理設置專業(yè)崗位，關注檔案信息的動態(tài)變化，并結合檔案信息確定企業(yè)業(yè)務的涉稅風險點和風險發(fā)生概率，納入風險庫當中，為稅務風險管理工作提供信息支持。

配備高素質的管理人才。針對稅務管理人才資源匱乏的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要在內部建立人才培養(yǎng)機制，以稅收政策解讀為主題，定期開展培訓活動和研討會議，要求稅務會計人員充分掌握現(xiàn)行的稅收政策內容，并了解供應鏈上下游行業(yè)的稅收政策變化情況。在此基礎上，通過日常考核、人員激勵等方式，調動稅務會計人員的學習積極性，不斷提升稅務管理水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以引入第三方會計機構，參與稅務籌劃工作，并為企業(yè)稅務管理提供更專業(yè)的建議。

綜上所述，在我國稅制改革不斷推進的當下，稅務杠桿調節(jié)必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當重視稅務管理工作，基于稅務管理現(xiàn)狀與存在的問題，分別從業(yè)務層面和企業(yè)層面開展稅務管理工作， 充分利用稅收政策實現(xiàn)降本增效，全面提升企業(yè)的管理水平。