2020年初，某企業(yè)（一般納稅人）將自用辦公樓出租，會計(jì)處理如下：

1月1日，簽訂出租合同：

借：投資性房地產(chǎn)—成本 4000000

累計(jì)折舊 100000

貸：固定資產(chǎn) 3000000

其他綜合收益 1100000

1月1日，按照合同約定預(yù)收2020年1月1日-12月31日房租：

借：銀行存款 300000

貸：預(yù)收賬款 300000

12月31日，辦公樓公允價(jià)值上升：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動 300000

貸：公允價(jià)值變動損益 300000

【解析】該業(yè)務(wù)涉稅處理錯(cuò)誤，應(yīng)做如下納稅調(diào)整：

1、增值稅：《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

財(cái)稅[2016]36號附件1第四十五條第(二)項(xiàng)規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

假設(shè)該納稅人采用一般計(jì)稅辦法，則應(yīng)補(bǔ)繳增值稅：300000/1.09*9%=24770.64

2、房產(chǎn)稅：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）規(guī)定，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。故應(yīng)補(bǔ)房產(chǎn)稅：300000/1.09*12%=33027.52；

3、印花稅：《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條規(guī)定，應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。故財(cái)產(chǎn)租賃合同應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時(shí)按照租賃金額一次性繳納印花稅：300000*0.001=300；

4、 企業(yè)所得稅：

A、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。故該納稅人按合同約定收取的租金300000元應(yīng)調(diào)增所得額=300000/1.09=275229.36；

B、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財(cái)稅〔2007〕80號）第三條規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。故年終公允價(jià)值變動應(yīng)調(diào)減所得額300000元；

C、按折舊期20年計(jì)算，該房產(chǎn)2020年度少提折舊調(diào)減所得額=3000000/20=150000；

注：投資性房地產(chǎn)稅法上允不允許計(jì)提折舊實(shí)務(wù)中存在爭議。筆者認(rèn)為投資性房地產(chǎn)理應(yīng)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理，按照稅法規(guī)定計(jì)提折舊或者攤銷進(jìn)行稅前扣除。對于投資性房地產(chǎn)稅會差異，推薦大家閱讀品稅閣原創(chuàng)文章：投資性房地產(chǎn)稅會差異分析

D、繳納的房產(chǎn)稅以及印花稅合計(jì)33327.52調(diào)減所得額。

以上合計(jì)調(diào)減應(yīng)納稅所得額208098.16元。