房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算的時候，一般情況下會出現(xiàn)部分商業(yè)和地下車位可能出現(xiàn)滯銷的情形。若項目整體土地增值稅后，尾盤實(shí)現(xiàn)銷售時，銷售收入可能會因市場波動等因素導(dǎo)致已銷售部分的增值額與再銷售部分的增值額產(chǎn)生差異，從而影響納稅人的實(shí)際稅負(fù)。那么尾盤銷售該如何處理呢？

一、尾盤的銷售計算

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后尾盤銷售，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積）。納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后重新啟動土地增值稅清算。對一個開發(fā)項目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨(dú)作為一個清算單位計算土地增值稅。

二、商鋪車位參與統(tǒng)一清算與尾盤銷售繳稅的區(qū)別

目前稅務(wù)局在進(jìn)行土地增值稅清算按照三分法進(jìn)行處理，即：普通住宅、非普通住宅和其他商品房三個類別各自計算增值額、增值率和應(yīng)繳土地增值稅，商鋪和寫字樓、公寓、車位等一并被并入其他商品房，也就是說如果參與統(tǒng)一清算，商鋪的增值率將會受到其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品的影響，比如說如果其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品賣得比較便宜，就意味著商鋪增值率可以降低，甚至在特殊情況下增值額都有可能降低，比如車位出現(xiàn)收入成本倒掛情況時，車位會將整個其他商品房系列的增值額拉低，這對于最終清算交稅當(dāng)然都是有利的。

如果商鋪不參與統(tǒng)一清算，未來銷售將不再匯總清算，而是按照清算所計算出的各個類別產(chǎn)品單方扣除數(shù)字直接計算扣除，失去匯總作用商鋪尾盤銷售顯然會交更多的稅。

三、土增清算前需考慮的決定點(diǎn)

（1）商鋪未來銷售和現(xiàn)在銷售價格的預(yù)判

按照上述分析，參與土地增值稅統(tǒng)一清算和未來單獨(dú)銷售價格會對后期的稅負(fù)影響較大，后期價格變化較大，單獨(dú)繳稅對稅負(fù)的變化影響較大，企業(yè)應(yīng)將兩種稅負(fù)差異進(jìn)行大致計算，作為決策的重點(diǎn)考慮因素；

（2）是否存在關(guān)聯(lián)方銷售的可能

后期如有可能銷售給公司的關(guān)聯(lián)方如運(yùn)營公司之類，統(tǒng)一經(jīng)營或者由關(guān)聯(lián)方再次對外轉(zhuǎn)讓。這個操作主要關(guān)注的是向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓的價格。銷售給關(guān)聯(lián)方可以使統(tǒng)一清算是稅負(fù)有所調(diào)節(jié)，但是轉(zhuǎn)讓價格過低，會引起稅務(wù)局的關(guān)注，價格是否公允，有被調(diào)整的可能。

（3）未來商鋪是否有計劃自持

A、地產(chǎn)公司直接自持，作為固定資產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)處理，不需要按照銷售處理，也不需要參與統(tǒng)一清算；

B、轉(zhuǎn)移給運(yùn)營公司或者關(guān)聯(lián)個人自持并運(yùn)營，需要統(tǒng)一參與土地增值稅清算，關(guān)鍵是價格的確定。

土地增值稅清算是一個復(fù)雜的工程，計算復(fù)雜，涉稅金額大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地時都要考慮的一個重大問題。至于商鋪和車位是否參與統(tǒng)一的土地增值稅清算，稅的考慮是第一位的。其次根據(jù)運(yùn)營的需要、風(fēng)險考慮、資金流的考慮，甚至戰(zhàn)略思考都可能會影響最終的決定。