配建產(chǎn)權(quán)移交房是為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”實施的政策，無償移交配建產(chǎn)權(quán)房要不要繳稅？若繳稅如何處理？當前各方對此存在爭議。

鑒于這類房是開發(fā)企業(yè)為獲取土地使用權(quán)而必須支付的對價，是競拍土地的主要成本之一，雖然形式上是無償配建移交，但實質(zhì)是有償?shù)?，應按稅法?guī)定視同銷售計算繳稅。同時，土地招拍掛方應在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向開發(fā)企業(yè)開具與配建產(chǎn)權(quán)移交房等值的土地出讓金票據(jù)，交由企業(yè)以土地成本入賬，按稅法規(guī)定予以稅前扣除。

最近，筆者注意到N市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)界對競配建產(chǎn)權(quán)移交房如何進行稅務處理爭論激烈。究竟怎么回事？爭論點是什么？如何解決有關(guān)問題？經(jīng)過深入了解，筆者下面對有關(guān)問題進行梳理分析。

配建產(chǎn)權(quán)移交房是什么意思

近年來，為實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，我國多地采用“限地價、限房價、競產(chǎn)權(quán)移交房”的土地拍賣模式，有效抑制了土地成交價格和商品房價格過快增長，對促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展起到重要作用。但從目前來看，配建產(chǎn)權(quán)移交房在不動產(chǎn)登記、稅費承擔等方面存在亟待解決的問題。

“限地價、限房價、競產(chǎn)權(quán)移交房”的土地拍賣，是指在土地招拍掛中，當土地競拍價達到政府限定價的上限后，轉(zhuǎn)為競拍配建產(chǎn)權(quán)須移交政府的房產(chǎn)，出價最高、產(chǎn)權(quán)移交住房配建面積最大者為競得人，競得人所建商品房銷售均價不能超政府限定價格。這種模式中，競得人配建的、須無償移交給政府的產(chǎn)權(quán)住房即配建產(chǎn)權(quán)移交房。

配建產(chǎn)權(quán)移交房的涉稅爭議

最近，N市競配建產(chǎn)權(quán)房的移交處置遇到諸多問題，其中核心難點是無償移交涉及的稅費如何處理。圍繞這個問題，有關(guān)各方意見不一，爭論不下。

爭議要從N市政府發(fā)布的土地出讓公告和先后出臺的兩份競配建產(chǎn)權(quán)移交房處置實施方案說起。

該市的土地出讓公告和出讓合同中均明確指出，產(chǎn)權(quán)移交住房的產(chǎn)權(quán)屬政府所有，其建設(shè)必須安排在項目首期，經(jīng)竣工驗收合格后，受讓人須無償移交給市政府指定的機構(gòu)統(tǒng)籌安排。

根據(jù)該市的兩份競配建產(chǎn)權(quán)移交房處置實施方案，競配建產(chǎn)權(quán)房同時存在兩種移交方式：一部分競配建產(chǎn)權(quán)移交房首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，移交時企業(yè)以政府核定成本價格開具銷售發(fā)票，按商品房買賣方式辦理相關(guān)手續(xù)，有關(guān)購房款不經(jīng)開發(fā)企業(yè)賬戶，直接存入市財政局指定賬戶；另一部分競配建房項目，開發(fā)企業(yè)將配建產(chǎn)權(quán)移交房產(chǎn)權(quán)首次登記到政府指定機構(gòu)名下，無須開具發(fā)票。

在上述模式下，有關(guān)各方對競配建產(chǎn)權(quán)移交房的稅費承擔問題出現(xiàn)不同看法。

一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關(guān)認為，按照稅收法律法規(guī)規(guī)定，應區(qū)分不同的移交房產(chǎn)權(quán)首次登記方式進行稅務處理：首次登記在開發(fā)企業(yè)名下的，視同企業(yè)向政府無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按視同銷售不動產(chǎn)征收稅款；首次登記到政府指定機構(gòu)名下的，則視同企業(yè)向政府無償提供建筑服務，按視同銷售服務征收稅款。

對此，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示，這兩種稅務處理方式都會虛增企業(yè)的銷售收入，導致企業(yè)的實際稅負超出競拍限價土地時的預期。

有一部分開發(fā)企業(yè)則指出，配建產(chǎn)權(quán)移交房的產(chǎn)權(quán)屬政府所有，建成后須無償移交給政府部門，由政府用于安置房、人才房等公共事業(yè)，其性質(zhì)與配建移交學校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施相同，都屬于為公共事業(yè)建造的公共設(shè)施，其稅務處理應與公共配套設(shè)施的稅務處理一致，即有關(guān)建造成本應予以扣除，同時不需要視同銷售計算應稅收入。

還有開發(fā)企業(yè)認為，企業(yè)向政府無償配建移交產(chǎn)權(quán)房，與企業(yè)用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶較為相似，都是為獲取土地而承擔的建設(shè)移交義務，可參照《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）文件的規(guī)定確認其真實的土地成本，即房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

能不能從“有償”上尋求解決

為在符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的前提下，保證配建產(chǎn)權(quán)房順利移交，筆者認為，可以通過將配建產(chǎn)權(quán)移交房確認為企業(yè)獲取土地的成本，來解決配建產(chǎn)權(quán)移交房的涉稅爭議問題。其中核心在于，明確“無償移交”是否需要按照視同銷售計算增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等問題，關(guān)鍵點在于明確無償移交配建產(chǎn)權(quán)房的“有償”屬性這一經(jīng)濟實質(zhì)。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件的規(guī)定金，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，應視同銷售無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。該文件同時規(guī)定，“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益”。實務中，由于關(guān)于“有償”“無償”“其他經(jīng)濟利益”的概念并沒有明確的規(guī)定界定，對照適用還存在一定的困難。

不過，通過對比N市“限地價、限房價、競產(chǎn)權(quán)移交房”模式實施前后的土地拍賣市場可以發(fā)現(xiàn)，競配建項目的單位土地成交價格顯著低于周邊同類其他非競配建項目。這表明，在“限地價、限房價、競產(chǎn)權(quán)移交房”模式下，企業(yè)以配建一定面積的產(chǎn)權(quán)移交房作為代價，折抵了部分土地價款，從而減少了現(xiàn)金支付土地出讓金。筆者認為，企業(yè)有關(guān)減少支付的金額屬于可確定的“其他經(jīng)濟利益”，與企業(yè)前期支付的土地出讓金共同構(gòu)成了企業(yè)受讓土地的真實成本。因此，企業(yè)形式上“無償”為政府建設(shè)并“無償”移交的配建產(chǎn)權(quán)房，對于企業(yè)來說，其經(jīng)濟實質(zhì)是“有償”的，稅務處理上理應對移交配建產(chǎn)權(quán)房的具體金額予以合理確認。具體可以從以下幾方面處理：

其一，明確“有償”屬性，應視同銷售繳納增值稅。

明確配建產(chǎn)權(quán)移交房的“有償”屬性，確定配建產(chǎn)權(quán)移交房的價值并記入企業(yè)獲得土地的成本。交付形式上表現(xiàn)出的“無償移交”，符合增值稅法規(guī)有關(guān)視同銷售的規(guī)定，應按視同銷售計算繳納增值稅。當配建房產(chǎn)權(quán)首次登記辦理在企業(yè)名下，再變更登記至政府部門時，應視同開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)；當產(chǎn)權(quán)首次登記直接辦理至政府部門名下，則應視同開發(fā)企業(yè)向政府無償提供建筑服務，該建筑服務是包括提供建筑勞務和外購建筑材料的混合銷售行為。

產(chǎn)權(quán)首次登記方式雖有不同，但都應將有關(guān)視同銷售收入確定為企業(yè)的土地成本，這樣才能從稅法層面理順企業(yè)有關(guān)“視同銷售”行為的價值鏈條。

其二，明確“有償”屬性，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移應繳納土地增值稅。

我國物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)變更，以依法登記為生效要件?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，并按同期同類產(chǎn)品平均價格或評估價值確定其收入。

配建產(chǎn)權(quán)移交房，實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，即招拍掛的土地使用權(quán)，符合土地增值稅視同銷售的規(guī)定。這說明企業(yè)實際為獲取土地使用權(quán)的支付成本，包括了土地出讓金和配建的產(chǎn)權(quán)移交房價值，這也證實了企業(yè)無償配建產(chǎn)權(quán)房的“有償”屬性。當配建產(chǎn)權(quán)移交房的產(chǎn)權(quán)首次登記到開發(fā)企業(yè)名下，再變更登記至政府指定機構(gòu)，即發(fā)生了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應當按視同銷售計算繳納土地增值稅。

其三，明確“有償”屬性，產(chǎn)權(quán)首次登記不在開發(fā)企業(yè)無須繳納土地增值稅。

當產(chǎn)權(quán)首次登記直接辦理至政府部門名下的，開發(fā)企業(yè)未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應視同其向政府無償提供建筑服務，按穗規(guī)定要計算繳納增值稅。為建造產(chǎn)權(quán)移交房而發(fā)生的建安成本，屬于開發(fā)企業(yè)向政府無償提供建筑服務而承擔的成本，而不屬于銷售不動產(chǎn)對應的成本。

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此，當產(chǎn)權(quán)首次登記直接辦理至政府部門名下，對開發(fā)企業(yè)來說，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，不征收土地增值稅，其建安成本不能計入土地增值稅清算可扣除成本中。

其四，明確“有償”屬性，開發(fā)企業(yè)應取得合法有效票據(jù)。

我國從2021年7月開始試點，國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)由稅務部門負責征收，這將使土地財政收入管理及非稅收入票據(jù)的管理更加規(guī)范，與房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)的稅收管理形成征管閉環(huán)。

配建產(chǎn)權(quán)移交房的產(chǎn)權(quán)屬于政府所有，不論產(chǎn)權(quán)首次登記的方式或具體移交方式如何規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建成后均須無償移交給政府。因此筆者認為，配建產(chǎn)權(quán)移交房是開發(fā)企業(yè)為獲取土地使用權(quán)而必須支付的對價，是競拍土地的主要成本之一，政府主管部門應當在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)即向開發(fā)企業(yè)開具與配建產(chǎn)權(quán)移交房等值的土地出讓金票據(jù)，開發(fā)企業(yè)據(jù)此票據(jù)以土地成本入賬，按稅法規(guī)定予以稅前扣除。

筆者關(guān)于無償配建移交產(chǎn)權(quán)房“有償”屬性的觀點，在司法實踐中已有案例體現(xiàn)。在某公司訴某自然資源局行政協(xié)議履行一案中，原告要求，在無償移交安置房前，被告應向原告開具與安置房等值的土地出讓金發(fā)票。法院二審判決認為，根據(jù)已查明事實，原告源需無償移交的27000平方米安置房的價值折抵了部分土地價款，與土地出讓金6930萬元共同構(gòu)成了案涉土地成本，具有折抵土地出讓金的性質(zhì)，故一審判決被上訴人應以案涉土地拍賣之日該27000平方米安置房價值9798.3萬元向上訴人開具土地出讓金發(fā)票正確。

無償移交配建產(chǎn)權(quán)房的涉稅爭議，在當前的房地產(chǎn)行業(yè)具有普遍性。綜上所述，解決這個問題，需要承認“無償配建、無償移交”的產(chǎn)權(quán)移交房，其經(jīng)濟實質(zhì)是“有償”的屬性。建議有關(guān)部門將無償移交的競配建房確認為企業(yè)獲取限價土地的成本，并開具合法有效的票據(jù)，讓企業(yè)據(jù)此票據(jù)以土地成本入賬，按稅法規(guī)定處理。