例：房地產(chǎn)公司2019年1月將兩奎商鋪銷售給某客戶，售價(jià)為300萬元，銷售合同約定，2022年1月，房地產(chǎn)公司將重新購回該商鋪，回購價(jià)為390萬元，雙方暫不辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

問：該公司應(yīng)如何確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？

分析：

國稅函[2008]875號文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

(1)商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;

(2)企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制;

(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量;

(4)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

顯然，案例中的商鋪銷售并不符合收入確認(rèn)條件，此交易的實(shí)質(zhì)為房地產(chǎn)公司以商鋪?zhàn)鞯盅旱囊环N融資方式，融資300萬元，期限3年，應(yīng)支付利息90萬元，年利率10%，所售房產(chǎn)所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍留在天山房地產(chǎn)公司，該房地產(chǎn)公司對售出的商鋪仍可以實(shí)施控制。按照國稅函[2008] 875號文件的規(guī)定，不確認(rèn)為收入，原始銷售收到的300萬元，會計(jì)處理記入“長期應(yīng)付款”科目，到期回購價(jià)差90萬元計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

如果客戶取得的商鋪沒有辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，但一樣擁有3年使用權(quán)，從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上看，則相當(dāng)于房地產(chǎn)公司出租商鋪3年，應(yīng)獲取部分租金，也應(yīng)支付客戶融資利息，融資利息抵頂租金后還需支付客戶租金90萬元。如果雙方銷售時(shí)辦理了實(shí)質(zhì)產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，則符合收入確認(rèn)條件，天山房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)會計(jì)收入和企業(yè)所得稅收入，將來的回購按照正常房產(chǎn)購進(jìn)交易處理。

友情提示

售后回購不確認(rèn)為銷售和回購，會計(jì)處理將價(jià)差確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用，不一定能獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。例如，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的公告》(河北省地方稅務(wù)局公告2011年第1號)關(guān)于售后回購的稅務(wù)處理問題規(guī)定:企業(yè)發(fā)生的售后回購業(yè)務(wù)，在稅法上應(yīng)作為銷售、購買商品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理,對其按會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的銷售價(jià)格與回購價(jià)格之間的差額計(jì)提的財(cái)務(wù)費(fèi)用不得扣除。