隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程也在逐年加快，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了較大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收在我國(guó)財(cái)政收入中已經(jīng)占據(jù)了較大的比例，我國(guó)政府部門(mén)為了防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫問(wèn)題的出現(xiàn)，相繼出臺(tái)了相 關(guān)土地增值稅政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段需要通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅納稅進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅稅負(fù)、提高盈利能力的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本理論出發(fā)，提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃建議，目的在于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的能力，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

一、房企土增稅納稅籌劃概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整個(gè)土地增值稅納稅籌劃過(guò)程中不可 避免的風(fēng)險(xiǎn)之一就是政策風(fēng)險(xiǎn)，主要分為政策變化風(fēng)險(xiǎn)和選擇政策風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)土地增值稅的相關(guān)法律法規(guī)層次比較復(fù) 雜，因此在內(nèi)容上也比較廣泛，同時(shí)在法律規(guī)章之外還有一些 相關(guān)的行政規(guī)章，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃人員不能夠?qū)@些政策進(jìn)行深入的理解，就會(huì)加大土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

2.補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃也會(huì)發(fā)生相應(yīng) 成本，在實(shí)際籌劃過(guò)程中會(huì)發(fā)生籌劃成果低于籌劃成本的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的主要原因在于土地增值稅籌劃者 在進(jìn)行籌劃過(guò)程中并沒(méi)有全面對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào) 查，與其他相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也沒(méi)有進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，最終導(dǎo)致納 稅籌劃方向與總體目標(biāo)存在較大差距，反而增加了企業(yè)的費(fèi)用支出。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā) 生在內(nèi)部，是當(dāng)企業(yè)預(yù)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生變化的時(shí)候，對(duì)納 稅籌劃會(huì)產(chǎn)生的不利影響。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定了土地增 值稅納稅籌劃方案之后，如果發(fā)生投資活動(dòng)判斷失誤或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生變化等情況，就會(huì)導(dǎo)致土地增值稅納稅籌劃方案的失 敗，引發(fā)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

1.提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益水平

土地增值稅從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)可以視同做是一項(xiàng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用，屬于企業(yè)利潤(rùn)的一個(gè)減少項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)土地增值稅進(jìn)行 合理的納稅籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)納稅支出的減少，實(shí)現(xiàn)提高房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的籌劃目的。

2.提升財(cái)務(wù)人員工作水平

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅籌劃工作是 離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)納稅財(cái)務(wù)人員的，在納稅籌劃的工作過(guò)程中納稅財(cái)務(wù)人員往往需要對(duì)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等現(xiàn)行的稅法進(jìn)行不斷的深入學(xué)習(xí)和研究，才能夠做好土地增值稅納稅籌劃工作，因此可以大大提升財(cái)務(wù)人員的職業(yè)水平。

3.為企業(yè)提供良好的納稅環(huán)境

目前我國(guó)由于現(xiàn)行稅法的種類(lèi)比較多，導(dǎo)致計(jì)稅環(huán)節(jié)也比較復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有通過(guò)對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠及時(shí)解決重復(fù)納稅等問(wèn)題，為納稅工作營(yíng) 造一個(gè)良好的環(huán)境。

二、房企土增稅納稅籌劃建議

（一）樹(shù)立先進(jìn)的土地增值稅納稅籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到如果土地增值稅納稅籌劃工 作不符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，就會(huì)發(fā)生偷稅、逃稅、漏稅等違法行為，這不僅會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的社會(huì)形象，甚至還會(huì)受到 法律的制裁，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者就要樹(shù)立先進(jìn)的土地增值稅納稅籌劃意識(shí)。一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者要 重視土地增值稅納稅籌劃工作，及時(shí)了解政府調(diào)控的原則和方向，并適當(dāng)調(diào)整土地增值稅納稅籌劃方案；另一方面房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)的管理者也要通過(guò)宣傳教育的方式，讓全體員工認(rèn)識(shí)到土地增值稅納稅籌劃工作的重要性，調(diào)動(dòng)員工參與納稅籌劃工作的積極性。

（二）做好項(xiàng)目各個(gè)階段的土地增值稅納稅籌劃工作

1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段的納稅籌劃

為了實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅稅率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用增加開(kāi)發(fā)成本的方式，例如在合理的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)可以加大對(duì)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，如綠化面積的擴(kuò)大、規(guī)劃公 園、增加健身設(shè)備等方法，這樣既可以滿(mǎn)足住戶(hù)的各種需求，還可以提高可扣除項(xiàng)目的金額。

2.建設(shè)項(xiàng)目階段的納稅籌劃

一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中可以選擇合作 建房的方法，即一方提供資金，另一方提供土地；另一發(fā)方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以采用承包建房的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最 大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生變化，因 此并不繳納土地增值稅，實(shí)現(xiàn)了合理避稅的目的。

3.銷(xiāo)售項(xiàng)目階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用管理合同方式實(shí)現(xiàn)對(duì)收入進(jìn)行 分散，例如在商品房項(xiàng)目完工未裝修的時(shí)候，可以與購(gòu)房者簽訂以下兩份合同：一份是商品房轉(zhuǎn)讓合同，另一份是商品房的 裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在第一份合同中僅僅需要對(duì)項(xiàng)目 中涉及到的土地增值稅進(jìn)行繳納，第二份合同屬于服務(wù)型項(xiàng)目只需繳納增值稅，因此可以實(shí)現(xiàn)降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

（三）靈活合理利用土地增值稅優(yōu)惠政策

按照我國(guó)稅法規(guī)定：如果納稅人在建設(shè)普通住宅過(guò)程中， 還正在開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該分別準(zhǔn)確核算普通住宅與非普通住宅的增值稅額，缺乏準(zhǔn)確核算的增值額或未完成對(duì)土地的增值額分別進(jìn)行準(zhǔn)確核算的，就不能應(yīng)用這個(gè)稅收優(yōu)惠政策。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為了更有效地做好前期的土地使用增值稅納稅的籌劃和核算工作，就應(yīng)該合理的利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，合理利用扣除項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)合理避稅的土地增值稅納稅籌劃目的。

（四）土地增值稅征稅范圍進(jìn)行籌劃

我國(guó)稅法對(duì)土地增值稅的征稅范圍做出了明確的規(guī)定，下列經(jīng)濟(jì)行為不屬于土地增值稅的征收范圍，不征收企業(yè)土地使用增值稅，納稅人的行為應(yīng)當(dāng)正確地判定:第一無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，屬于無(wú)償發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的性質(zhì)和行為，并不在繳納土地增值稅的范圍之內(nèi)，如繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為; 第二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租，出租人雖然取得了房地產(chǎn)的收入， 但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)所有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶畠?nèi);因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者和納稅人要根據(jù)以上的規(guī)定，對(duì)企業(yè)土地使用增值稅的性質(zhì)和征稅范圍進(jìn)行合理的納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅稅負(fù)的目的。

（五）注重人才的引進(jìn)和培養(yǎng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作離不開(kāi)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，土地增值稅納稅籌劃人員職業(yè)素質(zhì)水平的高低直接影響到土地增值稅納稅籌劃工作的合理性，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要注重對(duì)土地增值稅人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用“校企聯(lián)合”的方式，從高校稅務(wù)專(zhuān)業(yè)中錄取專(zhuān)業(yè)水平較高的畢業(yè)生，建立培育稅務(wù)人員實(shí)驗(yàn)基地，通過(guò)理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合的方式提高稅務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)水平；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者也要重視對(duì)稅務(wù)人員的后期教育問(wèn)題，定期聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)人員講解最新的稅務(wù)法律法規(guī)， 不斷優(yōu)化稅務(wù)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)在大數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員也要提高自身的信息化水平， 在土地增值稅納稅籌劃工作中靈活的應(yīng)用信息化技術(shù)，這樣才能提高土地增值稅納稅籌劃工作的效率和質(zhì)量。

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的過(guò)程中會(huì)遇到一系列的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，因此房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)給生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的 負(fù)面影響，需要從行業(yè)特征出發(fā)，采用科學(xué)合理的方法來(lái)提高 土地增值稅納稅籌劃水平，這樣才能通過(guò)合理的籌劃來(lái)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康穩(wěn)定長(zhǎng)期發(fā)展。