1.2021年4月支付的道路排水等基礎(chǔ)設(shè)施工程款成本能否在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳中扣除?

答：根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定：“第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。”

來源：安徽省稅務(wù)局

2.我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，目前開發(fā)的一個(gè)樓盤已竣工。目前我們銷售房屋，和購房人簽訂的是現(xiàn)售合同。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)售合同下取得的回款，是否需要預(yù)繳增值稅？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18）規(guī)定：“第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第十二條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。”

請(qǐng)根據(jù)上述文件規(guī)定執(zhí)行。一般納稅人若是采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

若你司在之后直接銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，則不需要先行預(yù)繳，直接進(jìn)行納稅申報(bào)即可。

來源：廈門市稅務(wù)局

3.9月1日契稅法正式實(shí)行，契稅法稅率為3-5%，請(qǐng)問財(cái)稅201623號(hào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知的關(guān)于契稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)，繼續(xù)執(zhí)行？

答：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》財(cái)稅〔2016〕23號(hào)目前全文有效，《中華人民共和國契稅法》中華人民共和國主席令第五十二號(hào)自2021年9月1日起施行。

4.我公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已在2020年度完成大部分的預(yù)售并收到預(yù)售款，預(yù)售款已預(yù)繳了增值稅、土地增值稅，并在季度所得稅申報(bào)時(shí)按照預(yù)計(jì)毛利預(yù)繳了企業(yè)所得稅。本項(xiàng)目2020年12月竣工備案，但由于2020年并未交付給購房者，因此會(huì)計(jì)未確認(rèn)收入、未結(jié)轉(zhuǎn)成本。

1、實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額應(yīng)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表中哪一張表中的哪一行填報(bào)？

2、接上一個(gè)問題，如果我們就2020年度實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表中納稅調(diào)增了，2021年二季度又在會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，我們?cè)谏陥?bào)2021年二季度企業(yè)所得稅時(shí)，是否應(yīng)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”中用負(fù)數(shù)沖回對(duì)應(yīng)的實(shí)際毛利額？否則我們將重復(fù)繳納企業(yè)所得稅。

答：1、按描述情況，2020年年報(bào)應(yīng)先做納稅調(diào)整，調(diào)增完工收入和成本，同時(shí)在A105010表第26行將預(yù)售收入轉(zhuǎn)完工收入。

2、可以在“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”沖回。

來源：深圳市稅務(wù)局

5.我公司為營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)，現(xiàn)無租使用關(guān)聯(lián)單位的房產(chǎn)土地，可以享受3年的免稅政策嗎？

答：1.根據(jù)財(cái)稅〔2009〕128號(hào)規(guī)定：“一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”

2.根據(jù)財(cái)稅〔2000〕42號(hào)規(guī)定：“二、關(guān)于營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的稅收政策

（一）對(duì)營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定征收各項(xiàng)稅收。但為了支持營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的發(fā)展，對(duì)營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)取得的收入，直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起，3年內(nèi)給予下列優(yōu)惠：……對(duì)營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復(fù)征稅。”

來源：安徽省稅務(wù)局

6.我司是從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中利用本公司開發(fā)的幾套商品房作為樣板房，主要用途是供客戶參觀。我司的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為我司的樣板房是自用，要根據(jù)次月開始要交房產(chǎn)稅。我司的觀點(diǎn)是：

1、依據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)中第一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。

2、樣板房是為銷售產(chǎn)品而定制的樣板，本身就是廣告、推廣的性質(zhì)。

3、客戶在買房前，都是要參觀的，不僅是樣板房，其他的毛坯房的現(xiàn)房銷售，也會(huì)要參觀，如果把參觀也認(rèn)定為使用的話，那幾乎所有待售已被參觀過房屋都可以認(rèn)為是使用。

4、如樣板房的性質(zhì)認(rèn)定為使用，那么，無論是作為居住、辦公、商用質(zhì)性，樣板房都是達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)的。房地產(chǎn)企業(yè)的樣板房是否要交房產(chǎn)稅？依據(jù)是什么，使用的范圍包括哪里？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。樣板房作為銷售展示用途供客戶參觀，屬于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

來源：陽江市江城區(qū)稅務(wù)局

7.以公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，在稅務(wù)處理時(shí)能否允許計(jì)算折舊或攤銷從稅前扣除？

答：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算。”

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)）第八條規(guī)定：“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對(duì)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。”

以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，不屬于“實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出”，因此，不得計(jì)提折舊在企業(yè)所得稅前扣除。

來源：12366北京中心

8.企業(yè)免費(fèi)出租給職工居住的宿舍是否要繳納房產(chǎn)稅？注意我公司是免費(fèi)出租。

答：如貴公司將自有房產(chǎn)“免費(fèi)出租”給職工作為宿舍的，應(yīng)按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。自2019年1月1日起，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除30%后的余值計(jì)算繳納。

如貴公司是小規(guī)模納稅人，在2019年1月1日至2021年12月31日間可享受減按50%征收房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策。

文件依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號(hào)）規(guī)定：“第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。”

二、根據(jù)《福建省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于落實(shí)小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（閩財(cái)稅〔2019〕5號(hào)）規(guī)定：“一、對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

……

三、本通知執(zhí)行期限自2019年1月1日至2021年12月31日。”

來源：福建省稅務(wù)局

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)燃?xì)獬跹b費(fèi)是否可以列入開發(fā)成本？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定，……（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

來源：河南省稅務(wù)局

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售尾期，房子基本賣完，但尚未辦理竣工備案，也并未交房。此階段有客戶想要開帶稅點(diǎn)的發(fā)票以交契稅，我們是否能在交房前開具帶稅點(diǎn)的發(fā)票呢？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定,附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第一條在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。……第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。……

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條規(guī)定，……(十一)增加6‘未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目’，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形；‘未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目’下設(shè)601‘預(yù)付卡銷售和充值’、602‘銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款’、603‘已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票’；使用‘未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目’編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定，附件：增值稅發(fā)票開具指南……第二章……第一節(jié)……四、納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。

四、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定，一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。六、在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。

五、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號(hào)）第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天

六、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅納稅期限的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告〔2013〕5號(hào))規(guī)定，自2014年1月1日起，我省契稅納稅期限調(diào)整為納稅人依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)之日前。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為交付房地產(chǎn)項(xiàng)目并取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。如您單位采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。當(dāng)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，給購買方全額開具帶有適用稅率或者征收率的發(fā)票。另外，納稅人的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，納稅人簽訂合同后即產(chǎn)生納稅義務(wù)，納稅人在簽訂合同后辦理房屋權(quán)屬登記前任何時(shí)間均可繳納契稅。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

11.根據(jù)《三明市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知》（明地稅發(fā)[2008]31號(hào)）有關(guān)規(guī)定，對(duì)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額在不同類型房地產(chǎn)間的計(jì)算分?jǐn)偡椒ㄔ瓌t上按閩地稅發(fā)〔2008〕64號(hào)文規(guī)定的按可售面積計(jì)算分?jǐn)偅送?，也可采用土地成本及稅金按其銷售收入比例分?jǐn)?、其它成本按其建筑面積占總建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｕ?qǐng)問同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其土地成本及稅金按其銷售收入比例分?jǐn)?，這條還有效嗎？

答：經(jīng)核實(shí)，《三明市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知》（明地稅發(fā)〔2008〕31號(hào)）文件已失效。

來源：福建省稅務(wù)局

12.企業(yè)通過招拍掛方式取得了一塊土地，涉及的耕地占用稅能否由企業(yè)繳納？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)）規(guī)定：

通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

本公告自發(fā)布之日起施行。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)）解讀規(guī)定:

城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條第一款規(guī)定：新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅。這是基于上世紀(jì)八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的規(guī)定。隨著我國土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步規(guī)范，目前土地出讓的主要方式是，由地方土地儲(chǔ)備中心征用土地，經(jīng)過前期開發(fā)，然后以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓給土地使用人。因此，財(cái)稅〔2006〕186號(hào)文件規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

目前，地方土地儲(chǔ)備中心征用耕地后，對(duì)應(yīng)繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲(chǔ)備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費(fèi)用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價(jià)格當(dāng)中;另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。對(duì)后一種情形，需要進(jìn)一步明確納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的政策適用問題。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號(hào))的有關(guān)規(guī)定，未利用的土地出讓前，應(yīng)當(dāng)完成必要的前期開發(fā)，經(jīng)過前期開發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門統(tǒng)一組織出讓。因此，通過招拍掛方式取得的土地都是建設(shè)用地，不屬于直接取得耕地，無論耕地占用稅以何種方式繳納，都應(yīng)當(dāng)適用以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的政策規(guī)定。

因此，公告明確規(guī)定：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人均應(yīng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

來源：河北省稅務(wù)局

13.我公司（非房地產(chǎn)公司）以國有土地使用權(quán)作價(jià)入股，被投資公司為新設(shè)公司（非房地產(chǎn)公司），土地使用權(quán)以評(píng)估價(jià)確認(rèn)為實(shí)收資本，請(qǐng)問要繳納增值稅，并開具增值稅專用發(fā)票嗎？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，附件1……第一條在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。……第十條銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。第十一條有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定，第二章增值稅發(fā)票開具基本規(guī)定第一節(jié)……二、銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的個(gè)人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。……五、單位和個(gè)人在開具發(fā)票時(shí)，必須做到按照號(hào)碼順序填開，填寫項(xiàng)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。……十一、屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或者發(fā)生應(yīng)稅行為的；（二）銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或者發(fā)生應(yīng)稅行為適用增值稅免稅規(guī)定的，法律、法規(guī)及國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外；（三）部分適用增值稅簡易征收政策規(guī)定的：1.增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液選擇簡易計(jì)稅的。2.納稅人銷售舊貨，按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅的。3.納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的。納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（四）法律、法規(guī)及國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。十二、增值稅專用發(fā)票應(yīng)按下列要求開具：(一)項(xiàng)目齊全，與實(shí)際交易相符;(二)字跡清楚，不得壓線、錯(cuò)格;(三)發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章;(四)按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具。不符合上列要求的增值稅專用發(fā)票，購買方有權(quán)拒收。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，對(duì)將無形資產(chǎn)投資入股換取股權(quán)行為屬于有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，按有償銷售無形資產(chǎn)行為征收增值稅。不在上述不得開具增值稅專用發(fā)票情形之內(nèi)的，可以開具增值稅專用發(fā)票。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

14.請(qǐng)問2016年稅務(wù)總局14號(hào)公告中關(guān)于取得時(shí)間的條款，如果規(guī)定。這個(gè)取得是按照發(fā)票，合同，還是契稅完稅證明？

答：對(duì)于納稅人通過購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)其取得的時(shí)間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時(shí)間計(jì)算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時(shí)間計(jì)算。

來源：安徽省稅務(wù)局

15.房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，這里的房產(chǎn)原值是不是包括房產(chǎn)造價(jià)加土地成本，如果是這樣的話減除10%至30%是不是指土地成本也是減除10%至30%，是否正確？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅［2008］152號(hào)）第一條的規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第三條的規(guī)定，關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

來源：內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

16.我們公司A欠B公司貨款，商量后決定用A公司所有的“在建工程”（土地成本開發(fā)成本2200萬元，已經(jīng)投入600萬元）抵償所欠的4600萬元債務(wù)。不考慮增值稅這些情況，想咨詢以下問題：

1、性質(zhì)。這種在建工程轉(zhuǎn)讓，在土增稅層面上講是按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”還是算“轉(zhuǎn)讓建筑物”？

2、土增稅扣除項(xiàng)目。我們認(rèn)為這個(gè)“在建工程抵債”應(yīng)視同銷售“建筑物”，其扣除項(xiàng)目應(yīng)包含：（1）土地價(jià)；（2）開發(fā)成本；（3）開發(fā)費(fèi)用；（4）加計(jì)扣除20%；（5）相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問貴局認(rèn)為我司的理解是否正確？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）六、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么?

在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：

（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。

（三）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。

（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十九條?非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定:

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

來源：四川省稅務(wù)局

17.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與買受人簽訂了商品房買賣合同，合同中約定了交付期限，但是必須達(dá)到商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，否則解除合同或據(jù)實(shí)延期交付。去年由于新冠疫情、環(huán)保限產(chǎn)等不可抗因素使房屋延期半年多才達(dá)到單項(xiàng)驗(yàn)收條件進(jìn)行交付。請(qǐng)問增值稅、所得稅等納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)間以哪個(gè)時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)？

答：根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》規(guī)定：

九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。”

可見，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定：

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

來源：河北省稅務(wù)局

18.我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前開發(fā)的項(xiàng)目暫未交付業(yè)主，按實(shí)收款申報(bào)增值稅預(yù)交稅款，因公司資金周轉(zhuǎn)困難，難以按時(shí)繳納稅款，請(qǐng)問我司是否按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]112號(hào)）規(guī)定，用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅？

答：根據(jù)目前的稅法規(guī)定用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額無法抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅。

來源：安徽省稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處

19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給代建企業(yè)的代建服務(wù)費(fèi)能計(jì)入開發(fā)成本嗎？土地增值稅清算時(shí)能扣除嗎？

答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，第十一條?企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。第十二條?企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣。……第十七條?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第十八條?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。……第二十六條?成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：(一)可否銷售原則。……(二)分類歸集原則。……(三)功能區(qū)分原則。……(四)定價(jià)差異原則。……(五)成本差異原則。……(六)權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

三、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定，……（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。……開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

四、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理……

因此，建議您參考上述文件有關(guān)企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)成本的規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)界定代建服務(wù)費(fèi)是否屬于開發(fā)成本。另外，屬于上述土地增值稅扣除項(xiàng)目的，可按規(guī)定進(jìn)行扣除。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

20.法院依法拍賣個(gè)人的國有土地使用權(quán)，法院的《拍賣成交確認(rèn)書》說明“其它所涉稅均由買受人承擔(dān)”，買受人應(yīng)如何繳稅？相關(guān)依據(jù)是什么？

答：個(gè)人通過拍賣方式取得國有土地使用權(quán)，法院出具的《拍賣成交確認(rèn)書》說明“其它所涉稅均由受買人承擔(dān)”。這是法院對(duì)該項(xiàng)拍賣所產(chǎn)生的稅由誰承擔(dān)的特別說明，并不是說所涉稅的納稅義務(wù)人均是受買人。通常經(jīng)過拍賣方式取得的國有土地使用權(quán)（或房產(chǎn)），受買人除了按規(guī)定繳納自己需承擔(dān)的稅費(fèi)外，還需代繳轉(zhuǎn)讓方不配合繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

來源：茂名市稅務(wù)局

21.1.項(xiàng)目交付后給業(yè)主開具全款帶稅率的發(fā)票，原開具的預(yù)收款發(fā)票是否需要收回？收回后是否要開紅字發(fā)票重回？2.交付后開具的帶稅率的全款發(fā)票用于辦理產(chǎn)權(quán)證的是否需要添加“全額”的字樣，房號(hào)，項(xiàng)目名稱要寫在備注欄還是哪里？備注欄除了總局規(guī)定的要備注總局規(guī)定的詳細(xì)地址外，還有沒有其他要求？

答：納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目先開具應(yīng)稅發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人把開發(fā)產(chǎn)品交付給購房者，才確認(rèn)其應(yīng)稅行為發(fā)生，故納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際交付時(shí)間，按合同總價(jià)款開具應(yīng)稅發(fā)票，但不需收回或紅字沖減預(yù)收款已開具的不征稅發(fā)票。另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）相關(guān)規(guī)定：銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。