房地產(chǎn)營改增之初，國家為了平衡財(cái)政入庫，在財(cái)稅[2016]36號文中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不不動(dòng)產(chǎn)，在一般征收的情況下，需要按照預(yù)收款3%預(yù)繳增值稅。但是，隨著現(xiàn)在國家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況下，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤率已經(jīng)大大縮減，很多房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了按照預(yù)收款3%預(yù)繳的增值稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正常銷售房屋按照銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)該繳納的增值稅，甚至有些開發(fā)項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額已經(jīng)和進(jìn)項(xiàng)稅額倒掛，正常不僅不需要繳納增值稅，還出現(xiàn)了留抵進(jìn)項(xiàng)稅的問題。

按照國家政策規(guī)定，留抵進(jìn)項(xiàng)除有特殊規(guī)定外（比如《國家稅務(wù)總局關(guān)于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第20號）），其他留抵進(jìn)項(xiàng)稅是不退稅的。但是，對于預(yù)繳的增值稅，既然是預(yù)繳，多于納稅人實(shí)際應(yīng)該繳納的增值稅，就應(yīng)該退還給納稅人。但是，目前，對于房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅出現(xiàn)多交情況，現(xiàn)實(shí)中很難辦理退稅。

針對這個(gè)問題，在國家沒有明確規(guī)定前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金鏈越來越緊張的情況下，也是想盡一切辦法去應(yīng)對?？傮w來看，目前有幾種方式：

1、預(yù)售房時(shí)，不開具不征稅的預(yù)收款發(fā)票，直接按正常9%的稅率開具發(fā)票，不進(jìn)行增值稅預(yù)繳。由于進(jìn)項(xiàng)稅大于銷項(xiàng)稅，不需要繳納增值稅。等到銷項(xiàng)稅大于進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)才納稅；

2、由于系統(tǒng)有預(yù)警，房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收款不預(yù)繳增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)不同意。但預(yù)繳了到最后實(shí)際多繳了，又遲遲不明確能否退。因此，大家想到了另外一個(gè)文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā) [2004]112號）：對納稅人因銷項(xiàng)稅額小于進(jìn)項(xiàng)稅額而產(chǎn)生期末留抵稅額的，應(yīng)以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。那房地產(chǎn)公司是否可以這么操作，對于預(yù)收款正常進(jìn)行預(yù)繳增值稅申報(bào)，但當(dāng)月申報(bào)了卻不繳納，形成欠稅。這樣，待下個(gè)月申報(bào)時(shí)，用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減的上個(gè)月欠稅，這樣來解決。唯一的問題就是產(chǎn)生一點(diǎn)滯納金的成本。

對于第二種方法，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)可呢？目前我們搜索到有兩種不同的觀點(diǎn)：

不同意的觀點(diǎn)：河北省稅務(wù)局

房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)留抵稅額是否可以抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅

問題內(nèi)容：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前處于預(yù)售階段，按實(shí)收款申報(bào)增值稅預(yù)交稅款，因公司資金周轉(zhuǎn)困難，難以按時(shí)繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]112號）規(guī)定，用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-08-11

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》的規(guī)定：

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。

例如：2016年8月，某適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不含稅銷售收入1000萬元，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅30萬元，當(dāng)月該公司留抵稅額50萬元。此時(shí)，該公司應(yīng)當(dāng)繳納預(yù)繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留抵稅額抵減預(yù)繳稅額。

在納稅申報(bào)上，當(dāng)月有留抵稅額時(shí)，《增值稅納稅申報(bào)表》主表第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”為0，第28行“分次預(yù)繳稅額”也為0，可見不能相互抵減。

在會計(jì)處理上，預(yù)繳的增值稅一般在“應(yīng)繳稅費(fèi)—未繳增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應(yīng)繳稅費(fèi)—應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”專欄記載。兩者屬于不同的會計(jì)科目，不能相互抵減。

同意的觀點(diǎn)：合肥市稅務(wù)局、安徽省稅務(wù)局

（1）標(biāo)題 進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知（原文鏈接：http://anhui.chinatax.gov.cn/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86411&sysid=23）

內(nèi)容 您好，根據(jù)辦件編號 JZXX20210301276 房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)留抵稅額是否可以抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅 內(nèi)容 尊敬的領(lǐng)導(dǎo)！我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前開發(fā)的項(xiàng)目暫未交付業(yè)主，按實(shí)收款申報(bào)增值稅預(yù)交稅款，因公司資金周轉(zhuǎn)困難，難以按時(shí)繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]112號）規(guī)定，用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅。請問領(lǐng)導(dǎo)具體通過進(jìn)項(xiàng)留抵退稅抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅在稅務(wù)系統(tǒng)如何操作？

辦件編號 JZXX20210601303 提交時(shí)間 2021-06-24 09:05

處理情況

處理狀態(tài) 處理完畢

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2004〕112號）：“一、對納稅人因銷項(xiàng)稅額小于進(jìn)項(xiàng)稅額而產(chǎn)生期末留抵稅額的，應(yīng)以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。……三、為了滿足納稅人用留抵稅額抵減增值稅欠稅的需要，將《增值稅一般納稅人納稅申報(bào)辦法》（國稅發(fā)〔2003〕53號）《增值稅納稅申報(bào)表》（主表）相關(guān)欄次的填報(bào)口徑作如下調(diào)整：（一）第13項(xiàng)‘上期留抵稅額’欄數(shù)據(jù)，為納稅人前一申報(bào)期的‘期末留抵稅額’減去抵減欠稅額后的余額數(shù)，該數(shù)據(jù)應(yīng)與‘應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅’明細(xì)科目借方月初余額一致。（二）第25項(xiàng)‘期初未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）’欄數(shù)據(jù)，為納稅人前一申報(bào)期的“期末未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）”減去抵減欠稅額后的余額數(shù)。”您可參考上述規(guī)定。具體情況，建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

答復(fù)機(jī)構(gòu) 國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間 2021-06-24 10:48

（2）標(biāo)題 房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)留抵稅額是否可以抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅內(nèi)容（原文鏈接：http://anhui.chinatax.gov.cn/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86219&sysid=23）

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)！我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前開發(fā)的項(xiàng)目暫未交付業(yè)主，按實(shí)收款申報(bào)增值稅預(yù)交稅款，因公司資金周轉(zhuǎn)困難，難以按時(shí)繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]112號）規(guī)定，用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅預(yù)交稅款欠稅。

辦件編號 JZXX20210301276

提交時(shí)間 2021-03-22 16:05

處理情況處理狀態(tài) 處理完畢

答復(fù)內(nèi)容：

根據(jù)《關(guān)于增值稅一般納稅人用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》的規(guī)定，期末留抵稅額可以抵減增值稅欠稅。

答復(fù)機(jī)構(gòu) 貨物和勞務(wù)稅處 答復(fù)時(shí)間 2021-03-26 08:52

當(dāng)然，方法二的操作無論同意還是不同意，都屬于不得已而為之的不正常做法。既然房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款是預(yù)繳增值稅，如果預(yù)繳多了就應(yīng)該給予退稅。我們既要納稅人依法納稅，也不能因?yàn)檎鞴苤贫刃匀毕荻鬟^頭稅。因此，我們期待對于房地產(chǎn)行業(yè)增值稅預(yù)繳退稅問題能夠盡快出臺辦法明確。